Легализация самовольного строительства в Украине

Среди проблем, связанных с самовольным строительством, можно выделить следующие:

• вы не приобретаете право собственности на такой объект недвижимости;
• ваши наследники не смогут получить в наследство самовольно построенное имущество;
• вы не сможете его поделить, произвести выдел доли;
• не можете продать, подарить, обменять;
• не сможете легально подключиться к сетям.

Проблема самовольного строительства существует достаточно давно. Одно время это было связано со слишком бюрократической процедурой, которая существовала при получении разрешений на строительство или затягивании сроков строительства. К примеру, строительство началось легально еще в 2000 годах и по настоящее время не принято в эксплуатацию. Причиной также могли стать не оформленные права на земельный участок (например, "непринятое" наследие) или ошибочный принцип – построю, а затем все разрешу с документами.

Рассмотрим каждую такую причину, приведшую к возникновению самовольного строительства, и какие существуют в настоящее время возможности, чтоб легализовать такое строительство и оформить право собственности на него.

Самостоятельно ввести в эксплуатацию дом можно, если разбираться в действующем законодательстве на время строительства. Выбирая пути ввода в эксплуатацию для клиента (а их несколько), мы анализируем юридические документы, технические характеристики построенного объекта, сравниваем и прописываем дорожную карту для клиента. Не всегда можно легализовать строительство, но всегда можно идти по процедурному пути с получением разрешительных документов. Это не менее сложно в определенных ситуациях, но юридически защищает клиента на этапе начала строительства.

Интересно: Что владельцу делать с недвижимостью в Украине во время войны, пока он находится за границей?

Что будет считаться объектом самовольного строительства?

Существует несколько критериев, которые определят объект как самостоятельное строительство.

Критерий первый – когда строительство осуществляется на земельном участке на который:

• не оформлено право собственности или пользования (аренда, суперфиций, эмфитевзис, сервитут, постоянное пользование, доверительное управление имуществом и т.п.);
• застройка не соответствует целевому назначению использования земельного участка (например строительство блоковых жилых домов на участках с/х назначения).

Второй критерий: строительство без разрешений. Частый случай, который случается на практике, особенно в отношении достраиваемых домов, была пристройка или реконструкция.

К примеру, лицо достроило второй этаж, чем значительно расширило жилую площадь. Для данных видов работ прежде всего требовалось получить либо строительный паспорт (для жилищного строительства до 500м2.), либо градостроительные условия и ограничения.

Третьим критерием является существенное нарушение строительных норм. Например, на участке есть определенные ограничения по строительству (ограничения по расстояниям от инженерных сетей – нарушили при строительстве расстояние от дома до газовой трубы, проходящей по вашему земельному участку). В таком случае целесообразно было бы получить строительный паспорт, и владелец участка понимал бы, какова площадь ограничения застройки, и как разместить здание согласно строительным нормам именно к началу строительства.

В противном случае происходит нарушение и, как следствие – невозможность ввести постройку в эксплуатацию. С такими нарушениями владельца дома могут обязать провести реконструкцию для приведения застройки в соответствие строительным нормам, или еще хуже – снести такое самочинное строительство.

Важно! Очень часто клиенты обращаются к нам после реконструкции (перестройки) имеющегося дома. И ошибочно считается, что особа является владельцем дома по документам, а то, что пристроено, например, к нему – это отдельный от дома объект, а потому оформление документов откладывают на потом. Но весь объект – дом, сооружение – из-за самовольного статуса достройки, теряет тождество с первичным объектом, на который владелец получил право собственности, и полностью приобретает статус самовольного строительства.

Интересно: Как проверить земельный участок в Украине перед покупкой?

Когда не нужно получать разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию?

Часто клиенты, обращаясь к нам, не понимают, на какие работы им нужно получать разрешительные документы, а какие работы не нуждаются после их выполнения ввода в эксплуатацию.

Такой перечень работ есть, и можно определить основные распространенные "понятные" критерии для такого разграничения, с которыми мы сталкиваемся на практике, анализируя документы клиента. Вот этот список:

• это работы, осуществляемые без вмешательства в ограждающие, несущие конструкции;
• строительство домов, зданий, сооружений – без устройства фундаментов;
• снос и демонтаж;
• обустройство доступов для маломобильных групп населения;
• восстановление отдельных конструкций зданий, подвергшихся разрушениям, без изменения их геометрических размеров.

Юрист в первую очередь определит, нужны ли разрешения или нет. А также поможет выбрать оптимальный путь реализации проекта и намерений перестройки в соответствии со строительными нормами и стандартами.

Упрощенная процедура ввода в эксплуатацию самовольного строительства

Этот порядок идеально подходит для построенных объектов в период с 05 августа 1992 по 09 апреля 2015года (до 500м2).

Очень часто клиентам мы вводим в эксплуатацию именно по этой упрощенной процедуре. Но есть определенные условия при ее осуществлении.

К нам обратился клиент для разделения дома между двумя совладельцами. В свое время он произвел реконструкцию дома, поделив его физически на отдельные дома, но документально право собственности было зарегистрировано как общая долевая собственность.

Делить здание при наличии самовольного строительства прямо запрещено законом. Для начала нужно ввести в эксплуатацию самочинно реконструированное здание, затем заниматься документальным оформлением раздела с регистрацией прав в реестре.

Мы полностью сопроводили эту процедуру, выбрав упрощенный путь ввода в эксплуатацию – методом подачи декларации в соответствующий орган. После регистрации декларации, оформив документально согласие на раздел между совладельцами, поделили земельный участок, дом, подали документы и получили два почтовых адреса и зарегистрировали право уже каждого отдельного владельца.

К владельцам земельных участков, подавших документы на ввод в эксплуатацию без получения документов на выполнение строительных работ, и за эксплуатацию таких объектов штрафные санкции не применяются.

Основными условиями для прохождения такой упрощенной процедуры являются:

• оформленное право собственности или пользование земельным участком;
• целевое назначение земельного участка должно отвечать требованиям строительства;
• присвоен кадастровый номер на земельный участок;
• строительство осуществлялось без нарушений строительных норм и правил.

Если несколько совладельцев, документы на ввод в эксплуатацию в орган государственного архитектурно-строительного контроля подаются от имени всех совладельцев.

Легализация самочинного строительства через суд

Особа может через суд признать право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, в случае если такое строительство не нарушает прав других особ. Но основное, что будет проверять суд – была ли исполнена первоочередная обязанность заявителя обратиться в компетентные органы о принятии застройки в эксплуатацию, и является ли законным отказ в таком принятии.

Однако после получения решения суда о признании за лицом права собственности на самочинно построенное недвижимое имущество, это имущество нужно ввести в эксплуатацию по стандартной процедуре. То есть через представление декларации о готовности к эксплуатации самовольно построенного объекта, на которое признано право собственности по решению суда.

Общий порядок легализации самовольного строительства

В случае невозможности воспользоваться строительной амнистией, существует общий порядок ввода в эксплуатацию самочинно построенных объектов. Этот вопрос в целом регулируется нормативно на местном уровне. Однако расскажем, как на практике мы вводили таким образом клиенту дом в эксплуатацию, в одном из населенных пунктов в Киевской области.

От имени клиента мы обратились в орган местного самоуправления с заявлением о сохранении объекта самовольного строительства. В нашем случае участок был приобретен клиентом перед началом строительства по договору купли-продажи, то есть находился в собственности, и целевое назначение соответствовало намерениям застройки.

Получив положительное решение на заявление, мы предоставили пакет документов на получение строительного паспорта. После выдачи строительного паспорта, по общей процедуре, мы подавали промежуточные документы при строительстве, завершая этот этап технической инвентаризацией, регистрацией декларации о готовности объекта к эксплуатации. Мы предоставили документы для присвоения почтового адреса, затем зарегистрировали право собственности в реестре и передали пакет документов заказчику. Все сделали "под ключ".

Итак, путей легализации самовольного строительства несколько. При этом вам нужно пройти эту процедуру, ведь сам статус самовольного строительства имеет только недостатки.

Не рискуйте вложенными средствами и собственностью. Обращайтесь к нам.

Стоимость легализации самочинного строительства здесь.