Легалізація самовільного будівництва в Україні

Серед проблем пов'язаних з самочинним будівництвом можна виділити такі:

• ви не набуваєте права власності на такий об'єкт нерухомості;
• ваші спадкоємці не зможуть отримати у спадщину самочинно збудоване  майно;
• ви не зможете його поділити, зробити виділ частки;
• не можете продати, подарувати, обміняти;
• не зможете легально під'єднатися до мереж.

Проблема самочинного будівництва існує досить давно. Одного часу це було пов'язано з надто бюрократичною процедурою, що існувала при отриманні дозволів для будівництва, або затягування строків будівництва. Наприклад, будівництво розпочалось легально ще в 2000 роках і по даний час не прийняте в експлуатацію. Причиною також могли стати не оформлені права на земельну ділянку (наприклад, “недоприйнята” спадщина) або помилковий принцип - побудую, а потім все вирішу з документами. 

Розглянемо кожну таку причину, що призвела до виникнення самочинного будівництва, та які є можливості на даний час легалізувати таке будівництво і оформити право власності на нього.

Самостійно ввести в експлуатацію будинок можна, якщо розбиратись в законодавстві що діяло на час будівництва. Обираючи шляхи введення в експлуатацію для клієнта (а їх є декілька) ми аналізуємо юридичні документи, технічні характеристики побудованого об'єкта, порівнюємо та прописуємо дорожню карту для клієнта. Не завжди можна легалізувати будівництво, але завжди можна йти процедурним шляхом з отриманням дозвільних документів. Це не менш складно в певних ситуаціях, але юридично захищає клієнта вже на етапі початку будівництва.

Цікаво: Що власнику робити з нерухомістю в Україні під час війни, доки він перебуває за кордоном?

Що буде вважатися об'єктом самочинного будівництва? 

Існує декілька критеріїв, які визначать об'єкт як “самочинне будівництво”.

Критерій перший – коли будівництво здійснюється на земельній ділянці на яку: 

• не оформлені право власності або користування (оренда, суперфіцій, емфітевзис, сервітут, постійне користування, довірче управління майном тощо);
• забудова не відповідає цільовому призначенню щодо використання земельної ділянки (наприклад будівництво блокованих житлових будинків на ділянках с/г призначення).

Другий критерій: будівництво без дозволів. Частий випадок, що трапляється на практиці, особливо щодо будинків, які добудовувались, була прибудова або реконструкція. 

Наприклад, особа добудувала другий поверх, чим значно розширила житлову площу. Для даних видів робіт перш за все потрібно було отримати або будівельний паспорт (для житлового будівництва до 500м2.), або містобудівні умови та обмеження.

Третім критерієм є істотне порушення будівельних норм. Наприклад, на ділянці є певні обмеження щодо будівництва (обмеження щодо відстаней від інженерних мереж – порушили при будівництві відстань від будинку до газової труби, що проходить по вашій земельній ділянці). В такому випадку доцільно було б отримати будівельний паспорт, і власник ділянки розумів би, яка площа обмеження забудови, і як розмістити будинок згідно з будівельними нормами саме до початку будівництва.  

В іншому випадку відбувається порушення і, як наслідок – неможливість ввести будівлю в експлуатацію. З такими порушеннями власника будинку можуть зобов'язати провести реконструкцію для приведення у відповідність забудови будівельним нормам, або ще гірше — знести таке самочинне будівництво. 

Важливо! Дуже часто клієнти звертаються до нас після реконструкції (перебудови) наявного будинку. І помилково вважається, що особа є власником будинку по документах, а те що прибудовано, наприклад, до нього – це окремий від будинку об'єкт, а тому оформлення документів відкладають на потім. Але весь об'єкт – будинок, будівля, споруда – через самочинний статус добудови, втрачає тотожність з первинним об'єктом, на який власник отримав право власності, та повністю набуває статус самочинного будівництва.

Цікаво: Як перевірити земельну ділянку в Україні перед покупкою?

Коли не потрібно отримувати дозволи на будівництво та введення в експлуатацію?

Часто клієнти, звертаючись до нас, не розуміють, на які роботи їм потрібно отримувати дозвільні документи, а які роботи не потребують після їх виконання введення в експлуатацію.

Такий перелік робіт є, і можна визначити основні розповсюджені  “зрозумілі” критерії для такого розмежування з якими ми стикаємось на практиці, аналізуючи документи клієнта. Ось цей перелік:

• це роботи, що здійснюються без втручання в огороджувальні, несучі конструкції; 
• будівництво будинків, будівель, споруд – без влаштування фундаментів;
• знесення і демонтаж;
• облаштування доступів для маломобільних груп населення;
• відновлення окремих конструкцій будівель, які зазнали руйнувань, без зміни їх геометричних розмірів.

Юрист в першу чергу визначить, чи потрібні дозволи, чи ні. А також допоможе обрати оптимальний шлях реалізації проєкту та намірів перебудови в відповідності до будівельних норм та стандартів.

Спрощена процедура введення в експлуатацію самочинного будівництва

Цей порядок ідеально підходить для побудованих об'єктів в період з від 05 серпня 1992 року по 09 квітня 2015 року (до 500м2).

Дуже часто клієнтам ми вводимо в експлуатацію саме по цій спрощеній процедурі. Але є певні умови при її здійсненні.

До нас звернувся клієнт для поділу будинку між двома співвласниками. Свого часу він зробив реконструкцію будинку, поділивши його фізично на окремі будинки, але документально право власності було зареєстровано як спільна часткова власність.  

Ділити будинок при наявності самочинного будівництва прямо заборонено законом. Для початку потрібно ввести в експлуатацію самочинно реконструйований будинок, потім займатись документальним оформленням поділу з реєстрацією прав в реєстрі. 

Ми супроводили повністю цю процедуру, обравши спрощений шлях введення в експлуатацію – методом подачі декларації до відповідного органу. Після реєстрації декларації, оформивши документально згоду на поділ між співвласниками, поділили земельну ділянку, будинок, подали документи та отримали дві поштові адреси і зареєстрували право уже кожного окремого власника. 

До власників земельних ділянок, що подали документи на введення в експлуатацію без отримання документів на виконання будівельних робіт, та за експлуатацію таких об'єктів штрафні санкції не застосовуються.

Основними умовами для проходження такої спрощеної процедури є:

• оформлене право власності або користування земельною ділянкою;
• цільове призначення земельної ділянки повинно відповідати вимогам будівництва;
• присвоєний кадастровий номер на земельну ділянку;
• будівництво здійснювалось без порушень будівельних норм та правил.

Якщо співвласників декілька, документи на введення в експлуатацію до органу державного архітектурно-будівельного контролю подаються від імені всіх співвласників. 

Легалізація самочинного будівництва через суд

Особа може через суд визнати право власності на самочинно збудоване нерухоме майно, у випадку, якщо таке будівництво не порушує прав інших осіб. Але основне, що буде перевіряти суд – чи був виконаний першочерговий обов’язок заявника звернутись до компетентних органів про прийняття забудови до експлуатації, та чи є законною відмова в такому прийнятті.

Проте, після отримання рішення суду про визнання за особою права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, це майно потрібно ввести в експлуатацію по стандартній процедурі. Тобто через подання декларації про готовність до експлуатації самочинно збудованого об’єкта, на яке визнано право власності за рішенням суду.

Загальний порядок легалізації самочинного будівництва

У разі неможливості скористатись будівельною амністією, існує загальний порядок введення в експлуатацію самочинно збудованих об'єктів. Це питання загалом регулюється нормативно на місцевому рівні. Проте, розповімо, як на практиці ми вводили таким чином клієнту будинок в експлуатацію, в одному з населених пунктів в Київській області.

Від імені клієнта ми звернулись до органу місцевого самоврядування з заявою про збереження об'єкта самочинного будівництва. У нашому випадку ділянка була придбана клієнтом перед початком будівництва за договором купівлі-продажу, тобто перебувала у власності, та цільове призначення відповідало намірам забудови. 

Отримавши позитивне рішення на заяву, ми подали пакет документів на отримання будівельного паспорта. Після видачі будівельного паспорта, по загальній процедурі, ми подавали проміжні документи під час будівництва, завершуючи цей етап технічною інвентаризацією, реєстрацією декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Ми подали документи для присвоєння поштової адреси, потім зареєстрували право власності в реєстрі та передали пакет документів замовнику. Все зробили “під ключ”.

Отже, шляхів легалізації самочинного будівництва є декілька. При цьому вам потрібно пройти цю процедуру, адже сам статус самочинного будівництва має тільки недоліки.

Не ризикуйте вкладеними коштами та своєю власністю. Звертайтесь до нас.

Вартість легалізації самочинного будівництва тут.