Технический паспорт на недвижимое имущество: все, что стоит знать

Технический паспорт – это документ, что составляется в результате проведения технической инвентаризации объектов недвижимости.

Технический паспорт – это не правоустанавливающий документ, а технический очерк недвижимости с текстовыми и графическими данными. Он содержит информацию о технических данных объекта, его составляющих, объеме и площади.

Технический паспорт должен быть оформлен на следующие объекты:

• дома;
• квартиры;
• комнаты в общежитиях;
• гаражи, паркоместа – являющиеся самостоятельными объектами недвижимого имущества (не путать с гаражами, находящимися на одном участке с жилыми дачными, садовыми домами – в таком случае техническая инвентаризация проводится относительно главной вещи – дома, а гараж является принадлежащей вещью);
• объекты незавершенного строительства;
• отдельные объекты недвижимости, образовавшиеся в результате объединения, разделения или выделения доли.

Сегодня мы поговорим, когда вам понадобится технический паспорт и как его оформлять. Если вам нужно комплексное сопровождение строительства или операции с недвижимостью в Украине – обращайтесь к нашим специалистам.

Интересно: Оформление строительного паспорта: строительство частного дома

В каких случаях нужно делать новый технический паспорт?

• для принятия объекта в эксплуатацию в результате строительства, кап.ремонта или реконструкции;
• перед регистрацией права собственности на объект, строительство которого не завершено;
• при выделении или разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности после нотариального удостоверения договора Раздела недвижимого имущества, что находится в общей долевой собственности.

Напомним, что в случае нахождения имущества в общей совместной собственности для его раздела в натуре сначала следует заключить Договор определения долей в праве общей совместной собственности. То есть прекратить право общей совместной собственности и получить право общей долевой собственности.

• при приеме в эксплуатацию самовольно построенных объектов по процедуре строительной амнистии;
• при переводе дачных (садовых) домов в жилые.

Законодательство не требует при смене собственника имущества (например, при продаже), обновлять данные технического паспорта или производить технический паспорт на имя нового собственника.

Интересно: Легализация самовольного строительства в Украине

Процедура проведения технической инвентаризации и изготовления технического паспорта

Техническая инвентаризация есть двух видов: первичная и повторная.

Первичная техническая инвентаризация происходит при первой инвентаризации объекта недвижимого имущества.

Повторная техническая инвентаризация производится для объекта недвижимого имущества с целью выявления и фиксации изменений в характеристиках объекта в течение определенного периода времени.

Техническая инвентаризация объекта недвижимого имущества включает следующие шаги:

1. Подготовка к обследованию объекта недвижимого имущества: Эта фаза предусматривает подготовительные действия, направленные на обеспечение успешного обследования объекта. Это может включать предварительные исследования, составление плана действий, сбор необходимой документации и т.п.
2. Обследование объекта недвижимого имущества: На этом этапе проводится фактический осмотр объекта для получения исчерпывающей информации о его состоянии, характеристиках и особенностях.
3. Проведение измерительных работ: Выполняются измерения, чтобы собрать точные данные о размерах, расположении и других параметрах объекта.
4. Определение конструктивных элементов объектов недвижимого имущества: На этом этапе идентифицируются конструктивные составляющие объекта, такие как стены, пол, крыша и т.п., и определяется их состояние и характеристики.
5. Оформление результатов технической инвентаризации: Окончательные результаты инвентаризации оформляются в инвентаризационное дело, которое может включать отчеты, чертежи, фотографии и другие материалы, подробно описывающие состояние объекта.

В случае, если на участке нет зданий или других объектов недвижимости, в Единую государственную электронную систему в сфере строительства вносятся сведения о таком отсутствии.

Технические паспорта производятся в электронной форме и вносятся в Реестр строительной деятельности. По желанию заказчика ему может быть предоставлен технический паспорт в бумажном виде.

Для выделения части из общей собственности или раздела имущества, или объединения формируется Вывод о технической возможности выделения части из объекта недвижимого имущества. При определении технической возможности для разделения, объединения или выделения части, инженером принимаются во внимание следующие данные:

• в составе объектов недвижимое имущество не должно быть самопроизвольно построенных объектов;
• сначала нужно определиться с возможностью выделить земельные участки; если разделение, объединение или выделение происходит между совладельцами, запрещается предоставлять одному из них только дом, а другому, например, гараж (делить нужно все объекты с согласия или в соответствии к долям);
• земельный участок должен иметь выезд на улицу не менее 3.5 метра в ширину (если нет возможности, можно организовать совместный заезд);
• отступы от наиболее выпуклой конструкции стены должны быть не менее 1 метра (для возможности обслуживания);
• жилые, дачные садовые дома для разделения должны иметь отдельные выходы на улицу, которые в результате разделения будут отдельными (целостными домами).

Поскольку данные о технической инвентаризации обязательно вносятся в реестр строительной деятельности, в случае, если во время проведения таких работ было зафиксировано, что на объекте есть самовольное строительство – данные о таком самострое тоже вносятся в реестр.

Напомним, что с 1 августа 2021 года вся информация о технической инвентаризации вносится в электронную систему в сфере строительства. Инженер технической инвентаризации несет ответственность за достоверность и полноту внесенных данных в эту систему.

На дом усадебного типа с хозяйственными постройками и сооружениями, на садовый (дачный) дом, на гараж (машиноместо) – данные технического паспорта актуальны в течение одного года с даты проведения технической инвентаризации.

Интересно: Ввод недвижимого имущества в эксплуатацию

Когда можно использовать старый паспорт для регистрации права собственности?

До 1 января 2013 регистрацией прав собственности объектов недвижимого имущества занимались БТИ, которые преимущественно были коммунальными. Эта регистрация была на бумажных носителях. Теперь такой регистрацией занимаются государственные регистраторы при ЦНАПах и нотариусы.

Начиная с 2013 года, регистрируя право собственности на недвижимость, государственный регистратор делает запрос в БТИ с целью получения информации о зарегистрированных правах, то есть "актуализирует" сведения из старых реестров и бумажных носителей.

Технические данные объекта государственный регистратор берет из реестра строительной деятельности. Но исключительно только в том случае, если на регистрацию подаются документы, в которых отсутствуют технические свойства объекта.

Также с целью наполнения актуальными данными реестра строительной деятельности, государственный регистратор даже при регистрации прав, возникших до 1 января 2013 года, обязательно должен получить сведения из ЕГЭСБ, несмотря на наличие или отсутствие в документах технических характеристик.

То есть при регистрации прав в государственном реестре нужно заказывать новый технический паспорт. Например, в случае, когда у особы правоустанавливающим документом на имущество есть свидетельство о праве собственности, и при отчуждении объекта нужно зарегистрировать право собственности в реестре, мы производим новый технический паспорт, отвечающий требованиям законодательства на дату проведения технической инвентаризации.

Есть единственное исключение!

Для регистрации прав собственности, регистрация которых проведена до 1 января 2013 года, если такие права мы регистрируем по заявлениям, поданным во время действия военного положения и в течение 1 года с даты прекращения или отмены – информация, предоставленная БТИ, считается аналогом тех сведений, что содержатся в Государственном реестре прав собственности на недвижимое имущество. Только в такой ситуации можно обойтись без нового паспорта.

Оформление технического паспорта на объект незавершенного строительства

Объект незавершенного строительства – это объект, на который заказчиком получены разрешительные документы на строительство, и который построен до определенного этапа, но данный этап строительства еще не позволяет принять данный объект в эксплуатацию.

Мы в своей практике делаем техпаспорт и регистрируем право собственности на объект незавершенного строительства преимущественно для продажи собственником такого имущества.

Объект незавершенного строительства, а именно жилой дом, строившийся без использования бюджетных средств, может приниматься в эксплуатацию без:

• выполнение внутренних отделочных работ;
• покрытия пола;
• установки дверей, сантехнического, электро- и газооборудования;
• устройства внутренних перегородок во встроенно-пристроенных помещениях;
• устройства в них систем электро- и газоснабжения.

Для фактического указания количества построенных этажей, этажность определяется путем определения количества этажей, на которых построены ограждающие конструкции и перекрытия. То есть, если есть ограждающие конструкции (стены) и крыша – можем проводить техническую инвентаризацию и вводить дом в эксплуатацию (для строящихся объектов на основании строительного паспорта).

Если строительство осуществлялось в соответствии с утвержденным проектом, на объекте должны быть выполнены все предусмотренные проектом работы, смонтированное и испытанное оборудование.

То есть в первую очередь, мы проанализируем состояние объекта и определим, возможна ли его техническая инвентаризация и последующая продажа/другая операция, которую вы планируете.

При повторной технической инвентаризации производится сопоставление данных, установленных при предварительной технической инвентаризации и:

• проверяется соответствие фактического использования и назначения объекта, а также его частей;
• анализируются характеристики недвижимого имущества, включая выявление каких-либо изменений вследствие нового строительства, реконструкции, капитального ремонта, износа или разрушения зданий и сооружений на территории объекта;
• проверяется состояние инженерных сетей и санитарно-технических устройств;
• оценивается состояние конструктивных элементов объекта, в том числе материалов, выявляются возможные дефекты, разрушения или другие изменения в структуре объекта.

Мы сотрудничаем со специалистами разных направлений в строительной деятельности, в том числе со сертифицированными специалистами, имеющими право выполнения работ по технической инвентаризации объектов недвижимого имущества. Поэтому техническая инвентаризация входит в комплекс наших пакетов услуг сопровождения строительства и операций с недвижимостью.

К примеру, недавно мы прекращали общую долевую собственность на дом между двумя совладельцами, привлекая сертифицированного инженера землеустроителя, геодезиста, инженера по инвентаризации и нотариуса.

Мы произвели сначала раздел земельного участка, получив разные кадастровые номера, зарегистрировали право собственности в реестре на вновь образованные земельные участки. Затем, получив Заключение о возможности технического разделения, нотариально удостоверили Договор разделения в натуре недвижимого имущества (дома), прекратив право долевой собственности на дом, и зарегистрировали право собственности на отдельные объекты недвижимого имущества по сторонам.

Если вам нужна помощь специалиста по изготовлению технического паспорта и сопровождению сделки по недвижимости – обращайтесь к нам!

Стоимость сопровождения строительства можно увидеть здесь.

Стоимость сопровождения сделок с недвижимостью здесь.