Купить недвижимость в Украине иностранцем для сдачи в аренду: получится ли?

Украина становится все более привлекательной страной для размещения инвестиций - ведь даже незначительный капитал, по сравнению с другими развитыми странами, можно вложить в недвижимость, которая будет приносить прибыль как при сдаче ее в аренду, так и при дальнейшей продаже. 

Так, по некоторым оценкам, стоимость нового жилья в Киеве с января по сентябрь 2021 года выросла более чем на 15%, и к концу периода составила около 00 за кв.м. Специалисты говорят о том, что по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году, средняя стоимость квадратного метра выросла на 19,5%. Окупаемость объекта недвижимости составляет порядка 10-15 лет.

Таким образом, вложение капитала в недвижимость Киева и Украины в целом, является экономически привлекательным.

Но если купить квартиру не проблема - с этим помогают многие юридические фирмы, то  помочь понять процедуру приобретения недвижимости, вникнуть во все нюансы и подобрать наиболее экономически выгодную модель оформления прав собственности, может далеко не каждый юрист.

Интересно: Как перевести деньги на счет в Украине, при покупке недвижимости?

Что делать с недвижимостью в Украине после ее покупки?

Оформить документы так, чтобы избежать двойного налогообложения, сэкономить на расходах при дальнейшей коммерческой эксплуатации недвижимости, избежать вопросов и проблем со стороны как государственных органов, так и просто соседей (в случае приобретения квартиры и сдачи ее в аренду) - это те самые важные вопросы, с которыми придется столкнуться большинству нерезидентов, приобретающих недвижимость в Украине.

Например, рассмотрим ситуацию, в которой иностранец планирует приобрести недвижимость - квартиру или офис, которую в дальнейшем собирается сдавать в аренду.

В соответствии с Налоговым кодексом Украины, доходы, полученные нерезидентом с источником их происхождения из Украины, облагаются налогом. Такими доходами являются лизинговая/арендная платы, вносимые резидентами в пользу нерезидента - лизингодателя/арендодателя, по договорам оперативного лизинга/аренды.

Но доходы можно платить по-разному. Все зависит от того, кем является представитель иностранца, который помогает в сдаче недвижимости. Так, общая система налогообложения предусматривает 18% налога и 1,5% военного сбора как доход физического лица при сдаче недвижимости в аренду. С другой стороны, например, зарегистрированные в Украине ФОП на упрощенной системе, в такой ситуации платят сравнительно меньше - процент зависит от группы регистрации: 

• ФОП на II группе ежемесячно платит фиксированную сумму налога + 20% от минимальной заработной платы (в 2021 году это 6000х20%=1200 грн, за год -14400 грн) + единый социальный взнос (ЕСВ), который равен  22% минимальной заработной платы (6000х22%=1320 грн). 

• ФОП на III группе -  5%  и ЕСВ.

Но даже если вы найдете оптимальный путь уплаты налога в Украине, важно позаботиться о том, чтобы не платить такой налог дважды - еще и в стране проживания. 

Для избежания двойного налогообложения необходимо получить справку от фискальных органов Украины. Справку об уплаченном в Украине налоге на прибыль могут получить физические или юридические лица, являющиеся нерезидентами, и получающие доходы с источником происхождения из Украины. Решение о выдаче такой справки принимает налоговая инспекция после подачи заявления из уплаченного налога в бюджет, при выплате дохода нерезиденту. Помощь в получении такой справки также является услугой нашей команды.

Есть и иные “подводные камни”. Например, вы купили квартиру, сдали ее в аренду и уехали. Ваши квартиранты ведут себя шумно, или просто соседи очень принципиальные и порядочные люди, написали заявление в полицию для проверки, а при проверке выяснилось, что квартира принадлежит иностранцу, который сдает ее “напрямую”, без регистрации договора аренды и уплаты налогов. 

В таком случае в отношении собственника квартиры будет назначен штраф в размере от 51000 грн. до 85000 грн. Вот так незнание и несоблюдение налогового законодательства Украины могут привести как к финансовым потерям, так и к применению в отношении Вас статьи уголовного кодекса Украины.

Интересно: Купить в Украине квартиру через дериватив

Как защитить себя и свои деньги в процессе покупки недвижимости в Украине?

От того, кто именно приобретает недвижимость, какова “ее судьба”: дальнейшая продажа или сдача в аренду - зависит и разработка алгоритма достижения цели или “дорожной карты” проекта. 

Например, законодательство Украины предусматривает институт совместной собственности. То есть для подготовки документов нужно понимать, в браке ли находится как покупатель, так и продавец. Все эти моменты разбираются специалистами и по результату опроса Клиента предусматриваются в “дорожной карте”.

Некоторые фирмы предлагают в качестве сокращения налоговых трат приобретать недвижимость на юридическое лицо. Это, безусловно, вариант, который имеет право на существование, но нужно понимать, что открытие юридического лица несет в себе как дополнительные расходы на этапе предоставления услуг, так и и те, что связаны с получением разрешений на работу иностранца в Украине, выплату определенного уровня заработной платы и т.д.

Например, для разрешений на работу, которые выдаются срок от одного до трех лет, в 2021 году такой сбор равен 13134 грн., а минимальная зарплата иностранца приравнивается к десяти минимальным зарплатам гражданина Украины - с первого января 2021 это 60 000 гривен. Правда ситуация может сложиться иначе, если речь идет о директоре предприятия, который является его же учредителем - в таком случае минимального размера установлено не будет.

Также важно понимать, что ООО обязаны вести бухгалтерский и налоговый учет в соответствии с местным законодательством, подавать в налоговые органы по месту своей регистрации налоговую и финансовую отчетность. Это также связано с дополнительными как хлопотами, так и расходами.

При покупке недвижимости нужно обратить внимание на ее метраж - так как действующее законодательство Украины предусматривает налог за превышение определенной квадратуры.

Таким образом, наиболее приемлемый вариант разрабатывается под каждого Клиента, с учетов множества нюансов и пожеланий. Этот вопрос строго индивидуален, и успех Вашего предприятия напрямую зависит от уровня квалификации специалиста, который занимается данным вопросом. Стоимость услуг юриста можно узнать тут.

Вы хотите безопасно приобрести недвижимость в Украине, и разумно ею распорядиться? Обращайтесь к нам!

Наши юристы обладают колоссальными знаниями и многолетним опытом в решении подобных задач, а успешные кейсы и довольные Клиенты являются лучшим подтверждением нашего профессионализма.

Не нашли ответ на свой вопрос?

Все о приобретении недвижимости в Украине для иностранных лиц тут.