Перевод дачных домов в жилые. Можно ли прописаться в доме?

Дачные и садовые дома, отвечающие требованиям государственных строительных норм, могут быть переведены в жилые дома. Для этого ваше дачное здание должно быть:

• введенным в эксплуатацию;
• право собственности должно быть внесено в реестр прав;
• земельный участок должен быть сформирован (наличие кадастрового номера).

Перевод обычно начинается с подачи заявления в исполнительный орган сельского (поселкового, городского) совета. Следует понимать, что весь процесс, по нашей практике, занимает длительное время, поскольку при юридически верном переводе всегда нужно начинать с изменения целевого назначения земельного участка.

При этом вы можете столкнуться с такими распространенными проблемами:

• невозможность зарегистрировать право собственности в государственном реестре на основании решения о переводе;
• невозможность зарегистрировать место жительства на основании только Решения о переводе без изменения данных в государственном реестре;
• отсутствие возможности изменить целевое назначение участка (отсутствует градостроительная документация или нужно вносить в нее изменения);
• невозможность соблюдения строительных норм при реконструкции (высокая плотность уже существующей застройки).

Поэтому при переводе мы анализируем градостроительную документацию, строительные требования, строительные ограничения, в зависимости от зоны, где находится здание и другие технические и юридические аспекты. В первую очередь мы предоставляем заказчику информацию, можно ли перевести садовый дом в жилой, и не окажется ли заказчик в тех обстоятельствах, где, на основании полученного Решения, он не сможет совершить никаких регистрационных действий.

Сегодня мы расскажем, как выглядит процедура перевода дачного дома в жилой на практике, и чего следует остерегаться. Если вы хотите поручить ведение процесса специалистам с опытом – обращайтесь к нам, и мы решим эту проблему вместо вас.

Интересно: Как узаконить пристройку к частному дому?

Процедура перевода дачного дома в жилой

Итак, начинается процедура по подаче заявления. Его можно подавать:

• в бумажной форме лично;
• через центры предоставления административных услуг;
• в электронной форме через электронный пользовательский кабинет Единой государственной электронной системы в сфере строительства.

Следует добавить следующие документы:

• правоустанавливающие документы на дом;
• согласие совладельцев на такой перевод;
• технический отчет на соответствие зданию ГСН (выполняется сертифицированными техническими специалистами).

В процессе подготовки наши специалисты анализируют имеющиеся документы и оценивают, какие именно нужно предоставить вместе с заявлением для увеличения вероятности успеха дела.

Совет рассматривает заявление и в успешном случае принимает решение о переводе дачного или садового дома в жилой дом. А что дальше? Ранее, на основании такого решения, можно было внести соответствующие изменения в Государственный реестр прав на недвижимое имущество, однако произошли изменения в законодательстве, изменившие данную процедуру.

Почему невозможно зарегистрировать место жительства в садовом доме, переводя его в жилой дом на основании решения о переводе?

От 13.05.2020 года пункт закона, согласно которому государственный регистратор принимает Решение о переводе дачного/садового дома в жилищный фонд, претерпел изменения. Теперь Решение о переводе позволяет исключительно использовать дачные и садовые дома как жилье, в частности для регистрации места жительства.

То есть изменения в реестр не вносятся, в структуре данных реестра не происходит никаких обновлений, и заказчик не получает обновленной выписки из реестра прав, в котором будет изменен тип объекта с дачного/садового на жилой.

Казалось бы, ну нет обновленных данных – прописаться же и жить можно.

А проблема в том, что законодательством Украины установлено, что регистрация места жительства в дачном или садовом доме возможна только после того, как дом будет переведен в жилой. И вот где происходит коллизия:

• Среди документов, подаваемых вместе с заявлением о регистрации места жительства, есть документ, подтверждающий право собственности на жилье. Никакого упоминания, что вместе с этим документом нужно подать Решение о переводе дачного/садового в жилой дом, нет.
• В то же время основанием для отказа в регистрации места жительства является наличие объекта недвижимого имущества по адресу жилья, в котором лицо декларирует или регистрирует свое место жительства (нахождение) – не принадлежащего к жилью.

То есть на основании Решения о переводе – вы не можете зарегистрировать место жительства в садовом/дачном доме в связи с тем, что Постановление о переводе дачных/садовых домов в жилые – не соответствует ЗУ “О предоставлении публичных (электронных публичных) услуг по декларированию и регистрации места жительства в Украине”.

Как юридически правильно перевести садовый/дачный дом в жилой, чтобы и внести изменения в государственный реестр недвижимого имущества и зарегистрировать место жительства? Это можно сделать путем реконструкции и обязательного изменения целевого назначения земельного участка.

Интересно: Технический паспорт на недвижимое имущество

Почему важно менять целевое назначение участка вместе с переводом садового/дачного дома в жилой?

Потому что при дальнейшем отчуждении такого объекта, если целевое назначение участка не будет соответствовать застройке, нотариус отказывает в удостоверении такой сделки. Если из представленных нотариусу документов следует, что жилой дом, здание, сооружение и т.д., были возведены или строятся на земельном участке, который не был предназначен для таких целей, нотариус отказывает в удостоверении соглашения об отчуждении жилого дома и другой недвижимой собственности.

Поэтому перед тем как переводить дом в жилой, нужно сделать аудит градостроительной документации на определение возможности изменения целевого назначения земельного участка под жилую застройку. И только после этого пройти процедуру реконструкции садового/дачного дома, которая предусматривает изменение функционального назначения с оформлением пошагово всех разрешительных документов.

Если сегодня вы планируете перевести дачный или садовый дом в жилой, наши юристы:

• сделают аудит документов по земельному участку и градостроительной документации;
• подготовят дорожную карту для реализации проекта;
• поменяют целевое назначение земельного участка;
• помогут в разработке градостроительной документации;
• проведут реконструкцию садового дома с целью изменения функционального назначения садового дома в реестре вещных прав и т.д.

Стоимость услуг можно найти здесь.

Стоимость сопровождения сделок с недвижимостью здесь.

Обращайтесь к нашим специалистам за формированием персонального пакета услуг.