Как купить коммерческую недвижимость в Украине иностранному юридическому лицу?

С каждым днем Украина становится все более интересной инвестиционной платформой для иностранного бизнеса. Достаточно большой рынок сбыта как товаров, так и услуг, побуждает иностранцев открывать представительства своих компаний на территории Украины и развивать свой бизнес здесь. Так было до войны, и продолжится после нее, когда в страну потекут иностранные инвестиции и начнется активное восстановление.

Для эффективного ведения бизнеса в Украине конечно же необходимы офисные или производственные помещения. Купить офис может физическое лицо, например, собственник бизнеса, зарегистрировав его на свое имя. Но часто возникает и необходимость приобретения офисов для иностранного юридического лица (компании). Итак, как же иностранному юридическому лицу безопасно обзавестись недвижимостью в Украине?

Интересно: Покупка промышленного комплекса в Украине

Какое иностранное юридическое лицо может купить коммерческую недвижимость в Украине?

Коммерческая недвижимость - это здания, сооружения или встроенные в жилые дома нежилые помещения, которые не являются жилой недвижимостью, и используются для хозяйственной (коммерческой) деятельности с целью получения прибыли, инвестиционного дохода или дохода от его аренды. 

Данное понятие включает в себя офисные здания, офисные помещения, торговые здания или помещения, целостные имущественные комплексы (производственные помещения), гостиницы, гаражи, складские помещения, сельскохозяйственные предприятия и т.д. 

Согласно норм действующего законодательства Украины владеть коммерческой недвижимостью могут физические и юридические лица-резиденты и нерезиденты Украины. 

Важно! Понятия "иностранное юридическое лицо" и "иностранное предприятие" в украинском законодательстве не тождественны.

Иностранное юридическое лицо - это предприятие, которое создано на основании законодательства другого государства, и которое находится за пределами Украины. К таким лицам относятся:

• иностранные дипломатические представительства и консульские учреждения; 

• представительства международных организаций в Украине;

• постоянные представительства иностранного субъекта хозяйственной деятельности – учреждение или лицо, представляющее интересы иностранного субъекта хозяйственной деятельности в Украине, которое имеет надлежащим образом оформленные соответствующие полномочия.

Иностранное предприятие – это предприятие, созданное по законодательству Украины и действующее на основании собственности иностранцев или иностранных юридических лиц, то есть предприятие, в уставном фонде которого иностранная инвестиция составляет 100%.

Данное отличие имеет значение при приобретении в собственность иностранными юридическими лицами, например, земельных участков на территории Украины: 

• Для иностранных юридических лиц данный процесс является более сложным и длительным, и требует дополнительного согласования с органами местной власти, на территории которой расположен земельный участок; 

• Кроме того, иностранное юридическое лицо перед приобретением в собственность объекта недвижимости, обязано встать на учет в контролирующий орган по местонахождению недвижимого имущества. 

Если же вы планируете приобретение в Украине помещения, которые отделены от земельных участков, то чаще всего указанное отличие юридических лиц значения не имеет. Процесс приобретения такой коммерческой недвижимости для иностранного юридического и иностранного предприятия будет одинаков, и без дополнительных ограничений.

В нашу компанию обратился Клиент с потребностью проведения юридического аудита (Due Diligence) компании-продавца недвижимого имущества. Данное имущество числилось в залоговых активах ОАО «Сведбанк», который, как известно, ушел из Украины, продав активы Дельта Банку (правопреемником стал ПАО "ОМЕГА БАНК").

Основная часть юридического аудита была посвящена вопросам корпоративного управления компании-продавца, места компании в схеме группы связанных компаний, полномочиям органов управления и имеющимся судебным спорам, в которых участвовал продавец. Кроме того, были исследованы документы на объект недвижимости, проверена «история» объекта и проанализированы предложенные условия сделки.

В частности, было отмечено, что согласно уставным документам компании-продавца договоры, сделки и иные документы (банковские, финансовые) от имени ООО должны быть подписаны Генеральным директором и Председателем Наблюдательного совета одновременно; или Генеральным директором и лицом, назначенным Собранием участников. Таким образом, при подписании любого договора со стороны компании-продавца должны участвовать два человека (с проставлением подписи). Данное замечание оказалось ценным для Клиента, поскольку, по его словам, изначально планировалось подписание договора лишь Генеральным директором продавца.

Кроме того, мы обратили внимание Клиента на то, что поскольку сумма сделки превышает эквивалент 200 000 Евро – она, согласно уставу, должна быть предварительно одобрена Собранием участников.

В результате проведенной нами работы по оценке юридических рисков, Клиент подписал Договор купли-продажи на прозрачных условиях, с четкой уверенностью в легитимности сделки.

Интересно: Как подключить коммерческую недвижимость к коммунальным услугам?

Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости в Украине?

Давайте разберемся, какие документы каждая из сторон должна предоставить для проведения сделки приобретения коммерческой недвижимости.

Продавец:

• оригинал паспортного документа и оригинал налогового номера (для физических лиц)/оригиналы уставных документов (для юридических лиц);

• оригинал правоустанавливающего документа на коммерческую недвижимость;

• оригинал информационной справки из БТИ (если недвижимость была получена в собственность до 2013 года);

• оригинал экспертной оценки о рыночной стоимости (для физических лиц)/справки о балансовой стоимости (для юридических лиц);

• оригинал технического паспорта;

• оригинал справок об отсутствии задолженности за коммунальные услуги; 

• оригинал нотариально удостоверенного согласия супруга, если заключен официальный брак (для физических лиц);

• оригинал свидетельства о браке, если заключен официальный брак/ свидетельства о смерти, если супруг умер (для физических лиц).

Покупатель:

• извлечение о государственной регистрации юридического лица/нотариально заверенный перевод апостилированного или легализованного извлечения из торгового или судебного реестра, или свидетельство о регистрации юридического лица – нерезидента;

• устав/нотариально заверенный перевод апостилированного или легализованного устава юридического лица – нерезидента;

• приказ о назначении директора или доверенность на имя другого представителя/нотариально заверенный перевод апостилированного или легализованного приказа о назначении директора или доверенности на имя другого представителя юридического лица – нерезидента;

• паспорт и налоговый номер директора или другого представителя по доверенности/нотариально заверенный перевод паспорта директора или другого представителя юридического лица – нерезидента;

• свидетельство плательщика НДС (если юридическое лицо является плательщиком НДС)/справка формы 34-ОПП о взятии на учет в налоговом органе Украины юридического лица – нерезидента.

Важно:

• на сделках с участием иностранных лиц обязательно должен присутствовать переводчик;

• иностранное юридическое и физическое лицо обязаны открыть счет в банковском учреждении Украины.

Наша компания сопровождает своих Клиентов на протяжении всей процедуры покупки недвижимости в Украине, в том числе при подготовительных этапах. Мы помогаем с открытием счета в надежном украинском банке и предоставляем рекомендации относительно правил перечисления денег с иностранного счета на украинский, для оплаты сделки по недвижимости.

Интересно: Покупка земли в Украине иностранным лицом

Основные правила покупки коммерческой недвижимости иностранным юридическим лицом в Украине

Иностранное юридическое лицо может приобрести недвижимость путем заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Порядок его заключения определены нормами действующего законодательства Украины. Договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, или объекта коммерческой недвижимости заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Детальной вычитке и правкам подлежит нотариальный договор на наличие ошибок в данных сторон и информации об объекте покупки. Мы в процессе сопровождения сделок по инвестированию в недвижимость регулярно находим орфографические ошибки в договорах, и если их не исправить до подписания, это может вылиться в проблему, которую скорее всего нужно будет решать в судебном порядке. 

Кроме того текст договора обычно стандартный, и если вы договорились о каких-то особенных условиях, нужно грамотно сформулировать и внести их в текст договора. После того, как текст согласован и утвержден сторонами, договор выводится на специальный нотариальный бланк, подписывается сторонами, производится расчет, после чего идет регистрация права собственности. Крайне важно проверить правильность и полноту информации, внесенной в реестр. 

Для безопасного инвестирования (покупки) в недвижимость, иностранному предпринимателю необходимо проверить понравившейся объект на предмет отсутствия претензий к его собственнику со стороны государственных органов и третьих лиц, и правильно закрепить все существенные условия договоренностей с продавцом.

В процессе покупки коммерческой недвижимости нотариус проверяет часть информации непосредственно перед удостоверением договора. Но нотариус проверяет только те факты, которые могут не позволить провести сделку конкретно в момент ее удостоверения, и не “копает глубоко” за рамками, не зная, куда смотреть, можно пропустить важную мелочь, которая может вылиться в неприятность. 

В свою очередь юрист при проверке недвижимости проанализирует все предоставленные документы на их подлинность и соответствие нормам действующего законодательства, а если необходимо - найдет (добудет) их, проверит все нюансы, связанные с покупкой и выдаст вам свое аргументированное мнение, а вы сможете принять правильное решение. Детально о проверке коммерческой недвижимости в Украине тут.

Мы - местная экспертиза, которая лучше разбирается в законах и правилах ведения бизнеса. 

• Мы подскажем, как лучше поступить в вашей конкретной ситуации с вашими конкретными целями и принципами ведения бизнеса; 

• проверим и проанализируем нюансы покупки недвижимости; 

• предварительно согласуем все условия покупки со сторонами; 

• организуем сделку у проверенного, надежного, компетентного, "белого" нотариуса; 

• проконтролируем действия всех участников процесса покупки/аренды коммерческой недвижимости; 

• изучим проверки, которые делает нотариус перед удостоверением сделки; 

• проанализируем или составим индивидуальный договор купли-продажи, при необходимости внесем необходимые правки, чтоб вы ушли довольным собственником коммерческой недвижимости.

Стоимость юридического сопровождения операций с недвижимостью в Украине можно узнать тут.

Если вы планируете начинать свой бизнес в Украине, или инвестировать средства в промышленный сектор Украины - обращайтесь к нам. Мы позаботимся о безопасности ваших средств и о простом решении любой юридической проблемы.

Не нашли ответ на свой вопрос?

Все о сделках с недвижимостью в Украине тут.