Право на землю для иностранных инвесторов: настоящее и будущее

Земельная реформа, связываемая с принятием Законов «О государственном земельном кадастре» и «О рынке земель», все ближе и ближе. Первый закон уже принят и подписан Президентом. Проект же Закона «О рынке земель» разработан правительством и зарегистрирован в Раде под № 9001-1. В ожидании открытия доступа к нашему национальному  богатству у иностранных инвесторов актуализировался вопрос относительно того, что будет с их правом на землю. Поэтому, наша юридическая компания решила сравнить, как регулируется право иностранных лиц на землю сейчас и как оно, скорее всего, будет реализовано после 1 января 2012 года. Данный материал не является юридической консультацией.

Согласно действующей ч. 2 ст. 82 Земельного кодекса иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельхозназначения в случае приобретения объектов недвижимого имущества, а в пределах населенных пунктов (н/п) – также для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Иностранные граждане могут приобретать любую землю несельхозназначения в пределах н/п и участки несельхозназначения за пределами н/п, на которых расположены объекты недвижимости. Землю сельхозназначения ни иностранные юридические лица, ни иностранные граждане приобретать на праве собственности не могут, а получив их в наследство – обязаны провести отчуждение в течение года.

Эти запреты, по большому счету, сохранятся и в случае принятия законопроекта № 9001-1 в его нынешней редакции. Более того, запрет на приобретение земель несельхозназначения может даже ужесточиться, поскольку он коснется не только «чистых» иностранных лиц - нерезидентов, но и юридических лиц - резидентов Украины, в уставном капитале которых не менее 10 % составляют иностранные инвестиции. На сегодня же не только юридические лица, основанные украинскими гражданами или юрлицами, но и совместные предприятия, согласно ст. 82 ЗК могут иметь в собственности любые виды земель.

Правда, одновременно, законопроект № 9001-1 содержит несколько неоднозначную формулировку запрета на приобретение сельхозземель, состоящую в том, что иностранные лица не могут приобретать земли сельхозназначения по гражданско-правовым договорам (то есть, на основании, например, решения суда могут?).

Измениться может и порядок приобретения иностранцами земли в собственность. Сегодня особый порядок продажи земли иностранцам предусмотрен ст. 129 ЗК только для случаев продажи им земель государственной или коммунальной собственности. Решение о продаже таких земель государственной собственности должен принимать Кабмин по согласованию с парламентом, а земель коммунальной собственности – соответствующий местный совет по согласованию с Кабмином.

Если же будет принят законопроект № 9001-1, то согласование Кабмина потребуется в случае отчуждения иностранцам земельных участков любой формы собственности, в том числе частной. Более того, КМУ сможет устанавливать территории, на которых продажа земель иностранцам вообще запрещена или ограничена.

Так что, приобрести землю в собственность иностранным лицам станет еще сложнее, и потребует еще более изощренных механизмов приобретения контроля.

В то же время, право пользования землей со стороны иностранных лиц не изменится. Норму ч. 2 ст. 93 Земельного кодекса  о том, что земельные участки могут передаваться в аренду, в том числе, иностранным гражданам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, изменять не планируют.

Данный материал подготовлен специалистами Юридической компании "Правовая помощь" и связан с практикой  "Недвижимость, строительство и земельное право", а также услугой "Юридическое сопровождение операций с недвижимостью".