Как выбрать квартиру в Украине для покупки иностранцу?

При покупке недвижимости в Украине нужно в первую очередь позаботиться о своей безопасности: оценить, насколько надежна сделка, проверить документацию и репутацию застройщика, порядочность продавца.

К сожалению, осуществить проверку недвижимости самостоятельно – крайне сложно. Ведь нужно знать, что искать, и где это можно найти. Нужно знать перечень внутренних украинских реестров, источников информации и достаточно хорошо разбираться в нормах украинского права, чтобы увидеть, когда они нарушаются продавцом.

Мы не только поможем быстро и без лишнего стресса подобрать необходимую недвижимость в Украине, но и качественно проверим ее, после чего проведем полное юридическое сопровождение заключения сделки и оформления права собственности.

Интересно: Как приобрести квартиру через дериватив в Украине?

Сложно ли найти квартиру для покупки в Украине для иностранца?

Основные сложности, с которыми вы встретитесь при выборе квартиры в Украине – это языковая дискоммуникация, незнание локального законодательства и так называемых «порядков», а также отсутствие гарантий безопасности сделки. Риски для нерезидентов несколько выше именно в непонимании процедуры, поэтому категорически не советуем браться за столь важное дело самостоятельно, или принимать эмоциональные решения, а тщательно думать.

Также многие нерезиденты не хотят проводить много времени в Украине на стадии выбора жилья - к нам обращаются с вопросом, можем ли мы помочь безопасно выбрать недвижимость в тот период, как иностранный покупатель будет находиться за границей.

Выбор желанной квартиры может затянуться, а находиться в Украине, без специально полученных на то разрешений, можно лишь короткий период времени. Конечно, хотелось бы сохранить это время на момент подписания контракта, и не тратить деньги на постоянный въезд и выезд из страны.

Итак, для комфортного и безопасного выбора квартиры нужен кто-нибудь в Украине, кто сможет обеспечить оба критерия: безопасность сделки, комфорт поиска. Риелторы и агентства, конечно, найдут квартиру и сопроводят до оформления сделки, но несут ли они ответственность за непредоставление информации о сопутствующей информации (аресты, риски, ипотеки)? Нет, и это будет прописано в договоре, который вы заключите, обратившись за услугой.

Мы предлагаем вам юридические услуги и комбинацию юрист + надежный риелтор, который будет работать под наблюдением профильного юриста. Мы уверены, что именно такой подход обеспечит вам комфортное оформление действительно безопасной сделки на покупку недвижимости в Украине.

Наши услуги включают в себя поиск и приобретение недвижимости «под ключ»:

  • консультации по процессу выбора и приобретения недвижимости в Украине;

  • оформление учетной карты налогоплательщика (в случае отсутствия);

  • перевод паспорта иностранца в Украине и подготовку документов для    заключения сделки;

  • услуги проверенного риелтора, нашедшего недвижимость, ориентируясь на ваши критерии;

  • полную проверку объекта и продавца недвижимости;

  • сопровождение заключения договора на приобретение квартиры в Украине;

  • оформление свидетельства на право собственности на квартиру в Украине.

Интересно: Налоги при покупке недвижимости иностранцем в Украине

Как проходит проверка квартиры в новостройке в Украине?

Цель проверки – минимизация проблем в будущем. Короче говоря, покупка жилья без проверки – это игра в удачу. В зависимости от того, будет это первичная или вторичная покупка, порядок действий отличается. Нельзя утверждать, что первичное жилье безопаснее, чем вторичное, как и наоборот - все будет зависеть от факторов такой безопасности в зависимости от категории жилья.

Учитывая количество застройщиков и высокоэтажные здания, которые «растут на глазах», жилье в новостройках активно рекламируется и кажется очень привлекательным. Однако существуют обоснованные причины, которые могут свидетельствовать не в пользу покупки жилья в новостройке:

  • застройщики иногда не завершают строительство из-за реальных или сфабрикованных финансовых проблем, или же просто на долгие годы затягивают все возможные процессы;

  • дата, заявленная как день, когда объект будет сдан в эксплуатацию, далеко не всегда соблюдается, сроки нарушаются;

  • дом может быть построен с отклонениями от норм строительства, которые частично или полностью не подлежат исправлению;

  • встречаются запутанные махинации при реализации жилья, в которых квартиры продаются по 2-3 раза разным людям, что проявляется только при регистрации права собственности;

  • иногда новостройки возводятся без разрешительных документов, что делает невозможным сдачу такого объекта в эксплуатацию, или же провоцирует долгосрочность решения проблемы и судебные процессы.

Для полноценной проверки недвижимости на первичном рынке нужно начать с тех документов, которые гарантированно должны быть в наличии у застройщика, и демонстрировать законность его деятельности:

  • необходимо увидеть выписку из ЕГР и другие учредительные документы застройщика;

  • следует проверить разрешение на строительство, кадастровый паспорт (на здание и земельный участок), документы на земельный участок, согласованную проектную документацию, целевое назначение, площадь участка, на котором производится строительство, наличие декларации о начале строительных работ, технические условия на подключение коммуникаций и т.п.

Рекомендуем обращать внимание на отзывы о компании застройщика, которые найти достаточно просто. Иногда собственник земельного участка (подрядчик) и компания, являющаяся продавцом – это разные лица. В таком случае необходимо потребовать у застройщика документацию, касающуюся соглашения между собственником земли и продавцом квартир.

Узнать информацию об арестах или конкретных запретах можно путем получения справки из Госреестра прав на недвижимое имущество. А о наличии всех нужных разрешений от городских властей – в Градостроительном кадастре. Часто межведомственные центры застройки даже публикуют информацию о незаконном строительстве, которое уже обнаружено.

В Государственной инспекции архитектуры и градостроительства можно узнать о разрешении на выполнение строительных работ и даже лицензию подрядчика на осуществление строительства.

В ЕГР нужно проверить виды деятельности компании, не находится ли она в состоянии банкротства или ликвидации.

Информацию о наличии долгов перед государством можно получить в Государственной налоговой службе или Едином реестре должников.

И еще один, не менее важный этап – проверка в Реестре судебных решений. Нет ли судебных дел, предметом которых было незаконное строительство, или из-за невыполнения обязательств перед покупателями.

Таким образом, проверка квартиры в новостройке должна включать в себя:

  • проверку застройщика и связанных с ним компаний;

  • проверку разрешений на строительство и законность возведенного объекта;

  • проверку земли, на которой построено новостройку;

  • проверку условий контракта, которые предлагают вам подписать.

Полную процедуру проверки квартиры в новостройке читайте здесь.

Конечно, никогда нельзя быть уверенным, что объект вовремя сдадут в эксплуатацию или доведут строительство до конца. Но тщательная проверка всех факторов дает высокие гарантии на безопасное приобретение желаемого жилья.

Интересно: Как оформить документы у нотариуса при приобретении недвижимости в Украине?

Как проходит проверка вторичного жилья в Украине?

Что касается покупки вторичного жилья, нужно также все внимательно проверить – у него уже есть своя история и, не исключено, скрытые нюансы, в частности:

  • вопрос о реальном праве собственности на квартиру;

  • наличие арестов, наложенных на недвижимость;

  • наличие судебных споров у собственника жилья, включая те, где квартира выступает объектом спора;

  • перепланировка, которая не согласовывалась, а значит, может быть незаконной;

  • долги, например, за коммунальные услуги;

  • квартира может быть местом регистрации не указанных в сделке людей.

Начинать следует с проверки права собственности. Для этого можно изучить следующие документы:

  • свидетельство на право собственности на квартиру;

  • договор купли-продажи, заключавшийся с предыдущим владельцем, или договор дарения;

  • решение суда, если право собственности передавалось через решение суда;

  • технический паспорт на квартиру.

Следует получить справку из Госреестра прав на недвижимое имущество, где вы увидите полную информацию о владельце, наличии или отсутствии наложенных арестов, или даже сведения о нахождении квартиры в ипотеке.

На сайте судебных решений нужно проверить, не было ли судебных процессов по данному жилью с этим владельцем.

Важно! Со всеми сведениями, что касаются истории квартиры сможет помочь нотариус, а лучше всего – надежный нотариус. Мы предлагаем услуги своего проверенного партнера-нотариуса, имеющего полный доступ к реестрам.

Следует получить справку о регистрации места проживания лиц в квартире, ведь все прописанные в вашей будущей квартире, теоретически будут иметь право пользования ею, а вам придется их выписывать путем обращения в суд.

Для проверки наличия долгов по данному жилью нужно обратиться в конкретные органы или Единый реестр должников.

Важно! Проведение оценки недвижимости перед оформлением права собственности обязательно. И уже на этой стадии может продемонстрировать вам честность продавца.

На практике сомнительными и настораживающими моментами являются:

  • снятие арестов незадолго до выставления квартиры на продажу;

  • наследование квартиры продавцом, при условии возможного наличия других законных претендентов или теоретических судебных разбирательств;

  • общая собственность, приобретенная супругами – это не так критично, однако нужно убедиться, что у продавца есть согласие от другого супруга.

Полную процедуру проверки квартиры на вторичном рынке читайте здесь.

Проверка самой сделки на покупку квартиры в Украине

Правильная вычитка сделки на приобретение недвижимости гарантирует вам понимание условий сделки и обеспечение себя от внезапных негативных ситуаций, таких как невозможность привлечения застройщика к ответственности за несоблюдение сроков сдачи объекта или исправления работ ненадлежащего качества.

Не подписывайте акт приема-передачи до того момента, как будете уверены в безопасности сделки и удовлетворены результатом!

После его подписания никаких претензий застройщик от вас не будет принимать, и точно не исправит. Если в здании или квартире что-то отсутствует, а по договору должно быть сделано, или при строительстве были нарушены определенные нормы – сразу нужно оформить акт о нарушении.

Конечно, в случае приобретения жилья на вторичном рынке, мы говорим о нотариальном соглашении – без вариантов. Однако здесь следует также уделить внимание тексту, а в дополнение – процессуальным аспектам заключения сделки:

  • если владельцев несколько, то согласие от каждого нужно также засвидетельствовать у нотариуса;

  • если право собственности принадлежит лицу несовершеннолетнему, потребуется согласие от органов опеки и попечительства.

Из-за доверчивости и спешки можно совершить большие ошибки. Ведь обязательства и предостережение, прописанные мелким шрифтом, могут показаться неважными, и не приниматься во внимание, а в будущем – привести к печальным последствиям.

Стоимость услуг юриста по сопровождению сделок с недвижимостью в Украине можно увидеть здесь. Стоимость проверки недвижимости в Украине может входить в пакет услуг, в зависимости от того, какую помощь вы хотели бы получить от юриста.

Не рискуйте своими средствами – позаботьтесь о безопасной сделке в Украине.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Все о приобретении недвижимости в Украине нерезидентами здесь.

Стоимость проверки недвижимости в Украине можно увидеть здесь.

Дата публикации: 23/12/2021

Об авторе

Имя: Захарчишин Ольга

Должность: Младший юрист

Образование: Институт управления и права Национального юридического университета имени Ярослава Мудрого

Знание языков: Украинский, Русский, Английский

Электронная почта: [email protected]

Присоединилась к команде весной 2021 в статусе помощника юриста. Выполняет делегированные задачи в подготовке необходимой документации для внесения изменений в учредительные документы, осуществления регистрационных действий; заполнения документов для получения лицензий, разрешений; получения необходимой информации сопровождения нотариальных действий с Клиентами и др.
Написать автору

Мы готовы Вам помочь!

Свяжитесь с нами по почте [email protected], по номеру телефона +38 044 499 47 99 или заполнив форму:

Другие наши авторы

Максим Постыка
Руководитель отдела Клиент-менеджеров
София Корлюк
Младший юрист
Захарчишин Ольга
Младший юрист
Болестев Антон
Помощник юриста