Як вибрати квартиру в Україні для покупки іноземцю?

При покупці нерухомості в Україні потрібно в першу чергу подбати про свою безпеку: оцінити наскільки надійна угода, перевірити документацію і репутацію забудовника, доброчесність продавця. 

На жаль, здійснити перевірку нерухомості самостійно - вкрай важко. Адже потрібно знати що шукати, та де це можна знайти. Потрібно знати перелік внутрішніх українських реєстрів, джерел інформації, та достатньо розумітися на нормах українського права, аби побачити, коли вони порушуються продавцем.

Ми не тільки допоможемо швидко та без зайвого стресу підібрати необхідну нерухомість в Україні, але і якісно перевіримо її, після чого проведемо повний юридичний супровід укладання угоди та оформлення права власності.

Цікаво: Як придбати квартиру через дериватив в Україні?

Чи складно знайти квартиру для придбання в Україні для іноземця?

Основні складнощі, з якими ви зустрінетесь при виборі квартири в Україні - це мовна дискомунікація, незнання локального законодавства та так званих “порядків”, а також відсутність гарантій безпеки угоди. Ризики для нерезидентів дещо вищі саме у нерозумінні процедури, тому категорично не радимо братись за таку важливу справу самостійно чи приймати емоційні рішення, а думати ретельно. 

Також багато хто з нерезидентів не бажає проводити багато часу в Україні на стадії вибору житла - до нас звертаються з питанням, чи можемо ми допомогти безпечно обрати нерухомість у той час, як іноземний покупець буде знаходитися за кордоном. 

Вибір омріяної квартири може затягнутися на певний час, а перебувати в Україні, без спеціально отриманих на те дозволів, можна лише короткий період часу. Звісно, хотілося б зберегти цей час на сам момент підписання контракту, і не витрачати гроші на постійний в’їзд та виїзд з країни.

Отже, для комфортного та безпечного вибору квартири потрібен хтось в Україні, хто зможе забезпечити обидва критерії: безпеку угоди, комфорт пошуку. Ріелтори та агентства звісно знайдуть квартиру і супроводжують до оформлення угоди, але чи несуть вони відповідальність за ненадання інформації про супутню інформацію (арешти, ризики, іпотеки)? Ні, і це буде прописано у договорі, який ви укладете, звернувшись за послугою.

Ми пропонуємо вам саме юридичні послуги та комбінацію юрист + надійний ріелтор, що буде працювати під наглядом профільного юриста. Ми впевнені, що саме такий підхід забезпечить вам комфортне укладення дійсно безпечної угоди на придбання нерухомості в Україні.

Наші послуги включають пошук та придбання нерухомості “під ключ”: 

  • консультації щодо процесу вибору та придбання нерухомості в Україні;

  • оформлення облікової картки платника податків (у разі відсутності); 

  • переклад паспорту іноземця в Україні та підготовку документів для укладення угоди;

  • послуги перевіреного ріелтора, що знайде нерухомість, орієнтуючись на ваші критерії;

  • повну перевірку об'єкта та продавця нерухомості; 

  • супроводження укладання договору придбання квартири в Україні; 

  • оформлення свідоцтва на право власності на квартиру в Україні. 

Цікаво: Податки при купівлі нерухомості іноземцем в Україні

Як відбувається перевірка квартири в новобудові в Україні?

Мета перевірки - мінімізування проблем в майбутньому. Коротко кажучи, покупка житла без перевірки - це гра в удачу. Беручи до уваги, буде це первинна чи вторинна покупка порядок дій відрізнятиметься. Не можна стверджувати, що первинне житло безпечніше, ніж вторинне, як і навпаки, все буде залежати від факторів такої безпеки в залежності від категорії житла. 

Враховуючи кількість забудовників та високоповерхові будівлі, що “ростуть на очах”, житло в новобудовах активно рекламується та видається дуже привабливим. Проте існують обгрунтовані причини, які можуть свідчити не на користь придбання житла в новобудові:

  • забудовники інколи не завершують будівництво через реальні чи зфабриковані фінансові проблеми, або ж просто на довгі роки затягують всі можливі процеси;

  • дата, що заявлена як день, коли об'єкт буде зданий в експлуатацію, далеко не завжди дотримується, сроки порушуються;

  • будинок може бути побудований з відхиленнями від норм будівництва, які частково чи повністю не підлягають виправленню;

  • зустрічаються заплутані махінації при реалізації житла, в яких квартири продаються по 2-3 рази різним людям, що виявляється лише при реєстрації права власності;

  • інколи новобудови зводяться без дозвільних документів, що або унеможливлює здачу такого об'єкта в експлуатацію, або ж провокує довготривалість вирішення проблеми та судові процеси.

Для повноцінної перевірки нерухомості на первинному ринку потрібно розпочати з тих документів, що гарантовано мають бути в наявності у забудовника, та демонструватимуть законність його діяльності:

  • необхідно побачити виписку з ЄДР і інші засновницькі документи забудовника; 

  • варто перевірити дозвіл на будівництво, кадастровий паспорт (на будівлю і земельну ділянку), документи на земельну ділянку, узгоджену проектну документацію, цільове призначення, площу ділянки, на якій проводиться будівництво, наявність декларації про початок будівельних робіт, технічні умови на підключення комунікацій тощо. 

Рекомендуємо звертати увагу на відгуки про компанію забудовника, які знайти достатньо просто. Інколи власник земельної ділянки (підрядник) і компанія, що є продавцем - це різні особи. В такому випадку потрібно вимагати у забудовника документацію, що стосується угоди між власником землі та продавцем квартир. 

Дізнатись інформацію щодо арештів чи конкретних заборон можна шляхом отримання довідки з Держреєстру речових прав на нерухоме майно. А щодо наявності всіх потрібних дозволів від міської влади - у Містобудівному кадастрі. Часто міжвідомчі центри забудови навіть публікують інформацію про незаконне будівництво, що вже виявлене.

У Державній інспекції архітектури та містобудування можна дізнатись про дозвіл на виконання будівельних робіт та навіть ліцензію підрядника на здійснення будівництва.

В ЄДРі потрібно перевірити види діяльності компанії, чи не є вона в стані банкрутства чи ліквідації.

Інформацію щодо наявності боргів перед державою можна отримати у Державній податковій службі або Єдиному реєстрі боржників.

І ще один, не менш важливий етап - перевірка у Реєстрі судових рішень. Чи немає судових проваджень, предметом яких було незаконне будівництво, чи через невиконання зобов'язань перед покупцями. 

Таким чином перевірка квартири у новобудові має включати в себе: 

  • перевірку забудовника та пов’язаних з ним компаній;

  • перевірку дозволів на будівництво та законності зведеного об’єкта;

  • перевірку землі, на якій збудовано новобудову;

  • перевірку умов контракту, що вам пропонують підписати.

Повну процедуру перевірки квартири у новобудові читайте тут.

Звісно ніколи не можна бути впевненим, що об'єкт вчасно здадуть в експлуатацію чи доведуть будівництво до кінця. Але ретельна перевірка всіх факторів дає високі гарантії на безпечне придбання омріяного житла. 

Цікаво: Як оформити документи у нотаріуса при придбанні нерухомості в Україні?

Як відбувається перевірка вторинного житла в Україні?

Що стосується купівлі вторинного житла, потрібно також все уважно перевірити - у нього вже є своя історія і, не виключено, приховані нюанси, зокрема:

  • питання щодо реального права власності на квартиру;

  • наявність арештів, накладених на нерухомість;

  • наявність судових спорів у власника житла, включаючи ті, де квартира виступає об'єктом спору;

  • перепланування, що не узгоджувалось, а отже може бути незаконним;

  • борги, наприклад, за комунальні послуги;

  • квартира может бути місцем реєстрації не вказаних в угоді людей.

Починати варто з перевірки права власності. Для цього можна дослідити наступні документи:

  • свідоцтво на право власності на квартиру;

  • договір купівлі-продажу, що укладався з попереднім власником, чи договір дарування; 

  • рішення суду, якщо право власності передавалося через рішення суду;

  • технічний паспорт на квартиру.

Варто отримати довідку з Держреєстру речових прав на нерухоме майно, де ви побачите повну інформацію про власника, наявність чи відсутність накладених арештів, чи навіть відомості щодо знаходження квартири в іпотеці. 

На сайті судових рішень потрібно перевірити, чи не було судових процесів щодо даного житла з цим власником.

Важливо! З усіма відомостями, що стосуються історії квартири зможе допомогти нотаріус, а краще за все - надійний нотаріус. Ми пропонуємо послуги свого перевіреного партнера-нотаріуса, який має повний доступ до реєстрів. 

Варто отримати довідку про реєстрацію місця проживання осіб у квартирі, адже всі прописані у вашій майбутній квартирі, теоретично матимуть право користування нею, а вам прийдеться їх виписувати шляхом звернення до суду.

Для перевірки наявності боргів за даним житлом, потрібно звернутися у конкретні органи чи Єдиний реєстр боржників.

Важливо! Проведення оцінки нерухомості перед оформленням права власності є обов'язковим. І вже на цій стадії може продемонструвати вам чесність продавця.

На практиці сумнівними  та насторожуючими моментами є :

  • зняття арештів незадовго до виставлення квартири на продаж;

  • спадкування квартири продавцем, за умови можливої наявності інших законних претендентів чи теоретичних судових розглядів;

  • спільна власність, придбана подружжям - це не так критично, проте потрібно впевнитись, що у продавця є згода від іншого з подружжя.

Повну процедуру перевірки квартири на вторинному ринку читайте тут.

Перевірка самої угоди на придбання квартири в Україні

Правильна вичитка угоди на придбання нерухомості гарантує вам розуміння умов угоди та забезпечення себе від раптових негативних ситуацій, таких, наприклад, як неможливість притягнення забудовника до відповідальності за недотримання термінів здачі об'єкта чи виправлення робіт неналежної якості.

Не підписуйте акт прийому-передачі до того моменту, як будете впевнені в безпеці угоди, і задоволені результатом!

Після його підписання жодні претензії забудовник від вас не прийматиме, і точно не виправить. Якщо в будівлі чи квартирі щось відсутнє, а за договором повинно бути зроблено, чи при будівництві були порушені певні норми - відразу потрібно оформити акт про порушення. 

Звичайно, у випадку придбання житла на вторинному ринку, ми говоримо про нотаріальну угоду - без варіантів. Проте тут варто також приділити увагу її тексту, а на додаток - процесуальним аспектам укладення угоди:

  • якщо власників декілька, то згоду від кожного потрібно також засвідчити у нотаріуса;

  • якщо право власності належить особі, яка є неповнолітньою, знадобиться згода від органів опіки та піклування.

Через довірливість та поспіх можна наробити великих помилок. Адже зобов'язання та застереження, що прописані дрібним шрифтом, можуть здатись неважливими, і не бути прийнятими до уваги, а в майбутньому - призвести до сумних наслідків. 

Вартість послуг юриста з супроводу операцій з нерухомістю в Україні можна побачити тут. Вартість перевірки нерухомості в Україні може входити в пакет послуг, в залежності від того, яку саме допомогу ви хотіли б отримати від юриста.

Не ризикуйте своїми коштами - подбайте про безпечну угоду в Україні.

Не знайшли відповідь на своє питання?

Все про придбання нерухомості в Україні нерезидентами тут.

Вартість перевірки нерухомості в Україні можна побачити тут.

Дата публікації: 23/12/2021

Про автора

Ім'я: Захарчишин Ольга

Посада: Молодший юрист

Освіта: Інститут управління і права Національного юридичного університету імені Ярослава Мудрого

Знання мов: Українська, Російська, Англійська

Електронна пошта: [email protected]

Написати автору

Ми готові Вам допомогти!

Зв'яжіться з нами через пошту [email protected], за номером телефону +38 044 499 47 99 чи через форму:

Наші інші автори

Максим Постика
Керівник відділу Клієнт-менеджерів
Софія Корлюк
Молодший юрист
Захарчишин Ольга
Молодший юрист
Болестєв Антон
Помічник юриста