Что владельцу делать с недвижимостью в Украине во время войны, пока он находится за границей?

С начала полномасштабного вторжения в Украину основной проблемой людей была безопасность. За год войны люди устроились на новых местах внутри страны и за рубежом.

Наша статья направлена на тех, кто решил определенное время находиться за границей, однако имеет вопрос – что делать с имуществом в Украине – в первую очередь с жилой недвижимостью. Удаленно трудно контролировать и обезопасить целостность имущества как юридически, так и физически.

Одна из проблем – действия мошенников с недвижимостью в связи с отсутствием собственников.

Это и незаконные действия отчуждения недвижимого имущества, и подлог документов на право собственности или распоряжение на недвижимость. С другой стороны – возможно уничтожение или повреждение имущества в результате ракетных обстрелов или попадания обломков боеприпасов в результате боевых действий.

Пока собственник находится за границей или в другой области внутри страны, встает вопрос как управлять недвижимостью, как ее обслуживать, или как дистанционно оформить документы. Это и продажа, аренда и даже оформление наследства.

Мы собрали ряд советов для владельцев недвижимости в Украине на период военных действий - они могут подсказать вам, какие именно меры предосторожности следует совершить, чтобы быть немного спокойнее за собственное имущество. Если же вы не хотите разбираться в вопросе самостоятельно, но хотите быть уверены в безопасности собственного жилья в Украине – наши юристы предоставляют услуги по распоряжению недвижимым имуществом в Украине на период вашего отсутствия.

Интересно: В каких странах покупка недвижимости даст право украинцам на проживание или гражданство?

Как защитить недвижимость в Украине от мошенников?

Мошеннические действия с недвижимостью во время войны увеличили свою интенсивность. Это связано в основном с тем, что владельцы уехали за границу, часть территории находится в зоне боевых действий, нотариальные архивы уничтожены.

Например, нотариальные архивы Мариуполя уничтожены, большинство нотариусов их не вывезли и не передали на подконтрольную территорию. Наиболее распространенная схема подделки документов – это именно тех, что на бумажных носителях, и права на такие объекты не включены в реестр. Чаще всего подделывают справку БТИ и регистрируют право собственности на мошенника или доверенность на продажу вашей недвижимости.

Владелец может защитить свою собственность от незаконных действий путем приведения документов в соответствие с требованиями действующего законодательства. В первую очередь - через регистрацию прав в электронном реестре. Для этого достаточно обращение к государственному регистратору с пакетом документов, подтверждающих ваши права на недвижимость. Регистратор после анализа документов принимает решение о регистрации в реестре или отказе, если документы нужно доработать.

В кулуарах Верховной рады обсуждают порядок действий в ситуации с уничтоженными документами, предусматривающий, что Выписка из реестра будет считаться правоустанавливающим документом, и собственникам не нужно было бы в судебном порядке доказывать право собственности.

Пока это решение не принято, а главное – не принят алгоритм, как все это будет действовать, ваша недвижимость в Украине, в первую очередь, должна быть защищена документально. Во вторую очередь нужно подумать, что с недвижимостью вы планируете делать дальше.

Интересно: Продажа недвижимости юридическим лицом в Украине.

Распоряжение недвижимым имуществом в Украине

К нам обратилась клиент, проживающая за границей и желающая остаться там и после окончания военных действий. Она приняла решение продать здание и земельный участок в Украине. Мы сделали это дистанционно – под ключ.

При оформлении документов встала проблема, что нотариус, которая перед этим оформляла соглашение, не погасила в реестре право собственности на бывшего владельца и не верно указала технические характеристики имущества.

Без этого мы не могли засвидетельствовать новое соглашение и пришлось исправлять ошибку предварительного оформления документов. Мы:

• совершили новый технический паспорт;
• получили согласие другого совладельца;
• сняли с регистрации малолетнего ребенка и других зарегистрированных лиц;
• собрали пакет документов для сделки;
• провели всю необходимую регистрацию в реестрах;
• по доверенности подписали договор;
• проконтролировали расчет и перевод средств заказчику.

Сопровождая соглашение, мы консультировали также при оформлении и удостоверении доверенности и заявлений за границей, так чтобы нотариус на основании правильно оформленных заявлений и доверенности удостоверил договор и не предоставил отказ.

Здесь возникает следующий вопрос – какие документы для действия с имуществом можно оформить за границей? И где их оформлять – у нотариуса или в консульстве?

В первую очередь вопрос касается доверенности – документа, который позволит вашему представителю в Украине распоряжаться и совершать указанные действия с имуществом.

Когда проставление апостилирования доверенности будет достаточно, а в каких случаях нужна легализация? Кто должен внести доверенность в реестр?

Ответ на этот вопрос зависит от страны пребывания и международных договоров, ратифицированных Украиной.

Апостиль ставится на документы, выданные странами-участницами Гаагской конвенции о легализации документов. Это означает, что если документ издан в стране, являющейся участницей конвенции, то для его признания в Украине нужно ставить апостиль (Австрия, Бельгия, Италия, Германия, Португалия, США, Турция, Франция, Швейцария, Швеция и т.п.).

На территории Болгарии, Эстонии, Латвии, Литвы, Молдовы, Польши, Румынии, Сербии и Чехии принимают без какого-либо дополнительного удостоверения (консульской легализации или удостоверения апостилем) все виды официальных документов независимо от того, какими органами Украины они выданы и с какой целью.

Легализация доверенности требуется, если документ выдан страной, не являющейся участником Гаагской конвенции. Эта процедура заключается в том, что документ подтверждается подписью и печатью консульского учреждения Украины в стране, где была выдана доверенность (Канада, Китай, Египет и т.п.).

Согласно законодательству, срок действия доверенности составленной за границей на распоряжение недвижимостью в Украине составляет 2 месяца. Все действия нужно делать оперативно, так как подготовка документов занимает время, и непосредственно еще нужно внести доверенность в реестр на территории Украины, если доверенность выдана консульским учреждением.

Вопрос заниматься ли распоряжением имущества в Украине самостоятельно зависит исключительно от вашего желания и возможностей. Конечно, для большинства действий с имуществом вам нужно присутствовать для представления всех документов в соответствующие государственные органы, нотариусы, а также ждать, пока все документы будут сделаны.

Вы всегда должны учитывать тот аспект, что незнание всех тонкостей по оформлению документов приводит к тому, что заявитель ходит по кругу от одного учреждения к другому, и пытается преодолеть бюрократические процедуры, которые только отнимают время и нервы.

Распоряжение недвижимым имуществом – это ваш вариант если:

• вы хотите продать, подарить недвижимость, но находитесь за границей;
• должны оформить наследство, а возможности сделать это самостоятельно нет;
• хотите провести реконструкцию, изменение целевого назначения или функционального назначения имущества дистанционно.

Интересно: Юридическая помощь при покупке или продаже недвижимости в Украине.

Советы по защите вашего недвижимого имущества в Украине

Сейчас крайне целесообразно внести информацию об имуществе в Государственный реестр. Все очень просто – бумажные документы могут физически уничтожить или попасть в руки мошенников, электронный реестр же защищен системой, к нему имеют доступ нотариусы, государственные регистраторы. Для всех участников, использование реестра – гораздо удобнее.

После внесения информации об имуществе в реестр, можно установить соответствующие "маячки", и когда будут совершаться какие-либо действия в реестре, вам придет уведомление для оперативного реагирования.

Документы на недвижимое имущество должны быть оформлены согласно нормам действующего законодательства. Без надлежащего оформления документов, рассчитывать, например, на компенсацию за поврежденное имущество будет трудно, возможно даже придется обратиться в суд.

Исчерпывающего перечня документов, подтверждающих право собственности – нет. Наиболее распространенными документами являются:

• договор (купля-продажа, пожертвования, пожизненного содержания (ухода), ренты, дарения, мены)
• наследственный договор;
• договор о разделе наследственного имущества;
• свидетельство о праве собственности, о праве на наследство, о праве собственности на долю в общем имуществе супругов;
• государственный акт;
• решение суда.

Если владелец решил продать свою недвижимость, а документы следует привести в соответствие с требованиями действующего законодательства, это проблематично, а иногда даже невозможно дистанционно решить без привлечения специалиста.

Пока вся информация, содержащаяся на бумажных носителях, не будет внесена в государственный реестр, вы не сможете свободно распоряжаться своим имуществом: продать, подарить, обменять или получить его в наследство.

Также при анализе бумажных документов часто возникают несоответствия различных данных:

• технические характеристики объекта не отвечают фактическим показателям;
• ошибки при написании данных личности владельца;
• опечатки органов, осуществлявших удостоверение и регистрацию недвижимого имущества в соответствии с действующим в то время законодательством.

Из-за таких несоответствий возникают проблемы при внесении информации в Реестр. Например, у нас был интересный кейс - в 2010 году для клиента разработали документацию по землеустройству, однако Государственный акт не получили, в связи с распространенной проблемой - отсутствие бланков. Клиент обратился к нам в момент, когда он решил внести свою собственность в реестр. Мы подняли всю документацию, и оказалось, что один кадастровый номер присвоен 2 разным участкам, и конфигурация участка не соответствует реальной конфигурации участка которой пользуется собственник, а соседний. Как так получилось – никто не знает. Но это проблема, которую нужно исправлять.

Интересно: Как начать строительство жилья на продажу в Украине?

Дистанционное оформление наследия на недвижимость в Украине

С начала войны, когда многие выехали за границу, и нет возможности вернуться в ближайшее время, возникает проблема принятия наследства на недвижимость в Украине. Ведь как наследник, так и наследодатель может находиться за границей, или на временно оккупированных территориях.

Проблема возникает именно с представлением заявлений нотариусу, представлением необходимого перечня документов в пределах срока для принятия наследства - 6 месяцев. Если срок упустить, то возобновлять его нужно только через суд. Поэтому к нам обращаются заказчики для юридического сопровождения, подачи документов и контроля для того, чтобы вовремя и в полном объеме реализовать свое право на наследование.

Мы предоставляем эти услуги на основе договора и доверенности, помогаем дистанционно оформить все документы из любой точки мира. В дальнейшем мы можем предложить услуги по распоряжению вашим имуществом в Украине до момента его продажи или вашего возврата.

Наша команда предлагает защиту для вашей недвижимости в Украине, пока вы находитесь за границей. Среди наших услуг:

• внесение данных о недвижимости в реестр;
• проверка верности оформления документов на недвижимое имущество;
• подготовка документов для сделок по отчуждению недвижимого имущества (купли-продажи, мены, дарения);
• организация, документальное оформление, представительство и другие действия по оформлению наследия на имя заказчика;
• защиту прав собственности от незаконных действий третьих лиц;
• оформление прав на земельные участки (от формирования участка до внесения данных в реестр);
• юридическое сопровождение оформления разрешительных документов на строительство, реконструкцию, изменение функционального назначения помещений).

Стоимость наших услуг можно узнать здесь.

Если сегодня в Украине остается ваша коммерческая или частная недвижимость и вам нужна помощь опытного юриста для ее защиты - обращайтесь к нам.