Як захистити себе при оренді землі в Україні: все що треба знати про укладення договору оренди

Оренда землі має велике значення в контексті розширення сільськогосподарського та промислового секторів, які активно розвиваються в Україні. І коли клієнти, маючи намір здати в оренду або орендувати землю, звертаються до юриста, фахівця у галузі земельного права, їх цікавлять різноманітні питання, серед яких особливо часто такі: 

• Які конкретні документи потрібно готувати при здачі землі в оренду? 
• Як забезпечити ефективний захист прав як орендаря, так і орендодавця, та уникнути ризикових ситуацій? 
• Які умови повинні бути включені у договір оренди землі, і що важливо передбачити при його укладанні? 
• Як визначити розмір орендної плати за земельну ділянку? 

У нашому матеріалі, керуючись досвідом, ми відповімо на ці питання та ретельно проаналізуємо ключові юридичні аспекти оренди земельних ділянок, зосереджуючись на специфіці захисту прав усіх сторін та їхніх зобов'язань.

Якщо вам потрібна індивідуальна консультація з оренди землі в Україні, звертайтеся до наших фахівців з земельного права. Ми не лише надаємо детальні поради та готуємо необхідні документи, але й виступаємо представниками клієнта у всіх питаннях, пов'язаних із орендою земельних ділянок. З нами будь-яка угода буде надійною, а вирішення юридичних питань – простим та ефективним.

Цікаво: Оренда земель державної та комунальної власності: як вірно оформити?

Права та зобов'язання сторін при оренді землі 

Оренда земельних ділянок базується на українському законодавстві, яке регулює відносини між орендодавцями та орендарями. До наших юристів нерідко звертаються клієнти, які не звернули увагу на важливі моменти при укладанні договору оренди і тепер постало питання внесення до них змін. Але такі зміни вимагають тепер процесу переговорів та узгодження, тому краще всі питання передбачити і узгодити на старті, бо процес оформлення оренди включає багато аспектів, такі як визначення терміну та розміру орендної плати, а також інші умови угоди. Тому ця справа вимагає уважного вивчення та дотримання всіх вимог законодавства, що гарантує правову безпеку для сторін, котрі укладають договір оренди землі, та надійність умови загалом.

Для укладення договору оренди потрібно зібрати базові документи:

• документ, що посвідчує особу/довіреність (орендаря/орендодавця);
• реєстраційний номер облікової картки платника податків; 
• якщо одна зі сторін є юридичною особою (установчі документи; виписка з ЄДРПО, наказ про призначення директора, рішення загальних зборів тощо);
• витяг з Державного земельного кадастру витяг з реєстру речових прав орендодавця.

При укладанні договору оренди майна, зрозуміло, що сторонам важливо мати чітке розуміння своїх прав та обов'язків. Ось коротке та зрозуміле пояснення основних пунктів такого договору: “Це угода між власником майна та особою, яка планує користуватись цим майном. Користувач отримує право володіти та користуватися майном протягом певного періоду, сплачуючи  за це певну суму”.

Часто клієнти запитують, хто є розпорядником майна та може передавати його в оренду? Тут важливим фактором для відповіді є не тільки норми законодавчого регулювання, а ще й договір та права користувача по первісному договору – чи може він розпорядитись майном, та яким чином (передати в оренду, суборенду тощо)? Адже передавати в оренду майно може як власник, так і користувач ділянки.

Як при оренді землі встановити орендну плату?

Щодо визначення розміру орендної плати, то тут є регулювання:

• нормативне, прямо встановлене в законодавстві для певного виду майна;
• договірне, що застосовується на розсуд сторін. 

Тому, при розробці договорів для клієнтів та під час процедурного супроводу угод щодо оформлення прав користування (оренда, сервітут, суперфіцій, суборенда тощо), ми обов'язково враховуємо такі вимоги.

В договорі оренди землі необхідно чітко прописати умови та періодичність розгляду питання щодо зміни або індексації розміру орендної плати. Також, в період воєнних дій, доречно внести в договір умову щодо можливості зменшення оплати, якщо відбулось незалежне від сторін ускладнення в користуванні майном або можливість несплати орендної плати за той час, коли особа не може користуватися майном через обставини, за які він не відповідає (наприклад заміновані поля, окупація тощо).

Важливо зазначити, що, зазвичай, якщо в договорі оренди землі сторони не домовились про інше, при зміні власника майна права та обов'язки орендодавця передаються новому власнику. Це основні вимоги до договору оренди. Проте земля, як особливо цінне нерухоме майно, може передаватись в оренду з урахуванням не тільки вищеописаних вимог, а ще й з урахуванням вимог окремого законодавства, що регулює таку передачу прав користування. 

Цікаво: Оформлення землі у власність в Україні

Про договір оренди землі: форма договору, набрання чинності, істотні умови, строк дії договору оренди

Оренда землі може здатися складною процедурою, але важливо розуміти, які умови, права та обов'язки при укладенні договору потрібно узгодити. Давайте докладніше розберемо ключові пункти.

Основні умови, які обов'язково повинні бути прописані в договорі щодо об'єкта оренди, включають визначення земельної ділянки за її кадастровим номером, місцем розташування та розміром. Також важливо вказати дату початку і закінчення строку дії договору, розмір орендної плати, порядок розрахунків, а також умови її перегляду сторонами.

Також існує юридична можливість оренди декількох ділянок за одним договором – в разі, коли орендодавцем виступає 1 особа (в такому випадку в описі предмета договору зазначається та кількість кадастрових номерів ділянки, на які за договором набувається право користування).

Договором можуть передбачатись такі додаткові умови, як:

• Відшкодування витрат на заходи з охорони та поліпшення земельної ділянки.
• Інформація про попередній договір оренди (суборенди), якщо це договір обміну правами на користування с/г ділянок.  
• Умови стосовно утримання полезахисних лісових смуг та їх агролісотехнічної меліорації.
• Додаткові умови, якщо ділянка має водний об'єкт. В такому разі невід'ємною складовою договору є паспорт водного об'єкта.

Ми завжди звертаємо увагу клієнтів, що коли укладається договір оренди землі, закон вимагає саме письмової форми договору, адже договір вважається укладеним, коли сторони досягли згоди щодо всіх важливих умов. 

Але важливим моментом укладення договору оренди є дата виникнення прав та обов'язків, яка виникає саме з дати реєстрації такого права оренди в Державному реєстрі прав. Попри дату реєстрації такого права в реєстрі, яка може не збігатися з датою укладення договору, дата закінчення дії договору оренди земельної ділянки обчислюється з дати укладання. 

Досить часто звертаються клієнти для консультацій щодо набуття ними прав оренди на земельну ділянку під об'єктом нерухомого майна, яке вони набули у власність. В такому випадку ми дивимось на ситуацію через дві парадигми:

• Чи була ділянка відведена в оренду попередньому власнику? Якщо так, то права користування земельною ділянкою переходять до нового власника об'єкта нерухомого майна. 
• Якщо права на попереднього власника не оформлені – потрібно відводити земельну ділянку з метою подальшого її надання в користування новому власнику. 

Враховуючи вищевикладене, будь-які дії, направлені на фактичне використання земельної ділянки без оформлення права приватної власності на земельну ділянку або права постійного користування чи права оренди земельної ділянки, є самовільним заняттям земельної ділянки.

У разі, якщо ви плануєте орендувати чи здати в оренду земельну ділянку в Україні, та хочете зробити цю угоду максимально безпечною, рекомендуємо звернутися до нашої юридичної компанії для кваліфікованої допомоги. Ми готові надати широкий спектр послуг: 

• Провести збір необхідних документів для правильного укладення договору оренди. 
• Скласти договір оренди землі, враховуючи вимоги всіх сторін та відповідне законодавство. 
• Забезпечити реєстрацію права оренди в спеціальному реєстрі. 

Щобільше, наша команда висококваліфікованих юристів має значний досвід у взаємодії з відповідними органами та реєстраційними установами, спрощуючи процедуру отримання необхідних дозволів та реєстрації права оренди. 

Ми гарантуємо індивідуальний підхід до кожного клієнта, враховуючи його унікальні потреби та особливості угоди. 

Отримайте більше інформації щодо наших послуг з земельного права тут.