Юридичні послуги по земельному праву

Юридичні послуги у сфері земельного права

Особливістю роботи юристів у сфері земельного права є те, що зазвичай цей напрямок вимагає:

• знання та інформацію по конкретному пакету документів;
• знання практики застосування норм законодавства та знання судової практики;
• можливість залучити до процесу додаткових потрібних спеціалістів.

Реєстрація прав власності на земельну ділянку

Це комплексна послуга, що включає передусім аудит правового статусу земельної ділянки. Наступним етапом може бути або з нуля оформлення документів, або підготовка тільки певних документів для внесення запису про право на ділянку до реєстру.

В залежності від стану правовстановлюючих документів та етапу формування земельної ділянки як суб'єкта прав, строк може зайняти від 5 днів і більше.

Серед документів, що необхідні від замовника: 

• правовстановлюючий документ на земельну ділянку (договір, свідоцтво, державний акт тощо);
• інформація з кадастру про земельну ділянку; 
• інформація про власника.

Експертиза ризиків отримання прав на землю

Нами проводиться детальний аналіз правового статусу земельної ділянки, що планується придбати або продати, а також її власника та історії переходу прав на неї.  

Серед основних критеріїв перевірки є: 

• місцезнаходження;
• площа;
• межі земельної ділянки;
• цільове призначення;
• інформація щодо права власності, обтяжень і підстав набуття права власності.

Щодо документів продавця, ми перевіряємо такі, що підтверджують право власності на ділянку, це можуть бути: 

• державний акт;
• державний акт на право довічного успадковуваного володіння (видавався з 1990 до 1992 року);
• свідоцтво про право на спадщину на земельну ділянку;
• свідоцтво на право власності;
• договір та витяг з ДРРП. 

Кожен з цих документів має свої вимоги та назву, і вимагає детального аналізу відповідно до чинного законодавства на момент їх видання.

Серед ризикових моментів виділяємо:

1. Розбіжності у площі та місцезнаходженні ділянки в документах та фактичному розташуванні на місцевості.
2. Накладення меж на сусідні ділянки, що може призвести до суперечок щодо права власності і питання, хто повинен змінити межі своєї ділянки.
3. Виявлення частої зміни власника ділянки або наявність архівних ділянок у ДЗК.
4. Під час перевірки "історії" земельної ділянки можуть виявитися невідповідності між оформленими на той час документами та вимогами законодавства, особливо при переході власності та зміні цільового призначення.

Ці проблеми можуть вплинути на право власності на ділянку та бути причинами судових спорів.

Під час аудиту ми працюємо з документами, наданими замовником, та при необхідності витребовуємо потрібні документи в держаних органах та архівах.

Як відбувається приватизація землі в Україні? 

На час дії воєнного стану процес приватизації (безкоштовного отримання земельної ділянки) зазнав суттєвих обмежень. На цей час дозволено приватизувати ділянку виключно:

• Власникам будинків, що розташовані на цій ділянці;
• Ділянки, що були надані відповідно до Декрету КМУ від 26.12.1992 року (для громадян та їх спадкоємців);
• Ділянки, що були надані до 2004 року;
• Тим, хто розпочав процес приватизації до 2013 року, але не отримав державного акта.

Примітка: 2, 3 і 4 пункти стосуються ділянок, які фактично надані у власність, але які не мають кадастрового номера або права про які не внесено до реєстру.

Проте, ділянку можна викупити або взяти в оренду. Такої заборони під час військового стану немає.

Базова процедура приватизації земельної ділянки включає такі етапи:

1. Ви звертаєтесь до нас з пакетом документів (перелік документів ми надсилаємо після обговорення вашого кейсу).
2. Наші спеціалісти розробляють всю необхідну документацію із землеустрою.
3. Ми надсилаємо вам пакет документів для погодження меж.
4. Реєструємо ділянку в земельному кадастрі з присвоєнням їй кадастрового номера.
5. Передаються документи на сесію відповідної ради (за необхідності).
6. Реєструємо право власності в реєстрі речових прав.

Це займає приблизно до 1 місяця, але додатково потрібно врахувати терміни затвердження документації відповідною радою (затверджується на сесії).

Після проходження процедур відбувається передання пакета документів Замовнику, як повноправному власнику ділянки.

Зміна цільового призначення земельної ділянки в Києві

У зв'язку з розвитком міського планування, певними обставинами, що стимулюють розвиток економіки та ефективного використання земель, у власника земельної ділянки або користувача може виникнути необхідність зміни цільового призначення земель.

Вид і призначення земельної ділянки визначаються відповідно до плану розвитку території, який погоджується для відповідної місцевості. Це може бути комплексний план розвитку території територіальної громади або генеральний план населеного пункту. Усе це визначає, як земельна ділянка може використовуватися та для яких цілей, з урахуванням функціонального призначення даної території.

Зміна цільового призначення земельної ділянки з моменту затвердження комплексних планів просторового розвитку території територіальної громади або генеральних планів населених пунктів може бути проведена без:

• розробки спеціальної земельної  документації, за винятком випадків, коли вперше формується земельна ділянка з державних або комунальних земель;
• рішення від Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, за винятком випадків, коли здійснюється встановлення або зміна цільового призначення земельних ділянок, які перебувають під їхнім управлінням.

Проте, згідно з законом, дозвіл на забудову земельної ділянки до встановлення нового функціонального зонування може бути виданий в межах встановлених цільовим призначенням земельної ділянки. 

При отриманні містобудівних умов та обмежень існує ризик відмови на підставі невідповідності намірів будівництва вимогам містобудівної документації.

Присвоєння кадастрового номера для земельної ділянки в Києві

Ідентифікація земельної ділянки базується на такій характеристиці, як кадастровий номер, який встановлюється відповідно до законодавства. Він є унікальним для кожної ділянки та дозволяє чітко ідентифікувати об'єкт.

Кадастровий номер присвоюється:

• при формуванні земельної ділянки;
• при внесенні інформації про земельну ділянку до державного кадастру, право власності (користування) на яку виникло до 2004 року.

Коли потрібно присвоїти кадастровий номер:

• при відчуженні об'єкта нерухомого майна, що знаходиться на земельній ділянці, яка не має кадастрового номера, адже істотною умовою договору, в результаті якого відбувається перехід права власності на об'єкт нерухомого майна, є кадастровий номер земельної ділянки (тобто нотаріус без такої характеристики ділянки, як кадастровий номер, не посвідчить договір);
• при формуванні ділянки з визначенням меж в натурі для нівелювання спорів з сусідніми землевласниками; 
• для приватизації земельної ділянки;
• для оформлення прав користування земельними ділянками комунальної власності для використання та реконструкції будівель чи споруд;
• для приведення старих документів, що видавались на ділянку у відповідність до чинного законодавства;
• для проведення земельних торгів тощо.

Об'єднання або поділ земельних ділянок в Україні

Для раціонального використання земельних ресурсів може бути необхідним їх об'єднання чи поділ.

Однією з ключових умов об'єднання земельних ділянок є те, що всі ділянки, які об'єднуються, повинні мати однакове цільове призначення. Це означає, що земельні ділянки, що призначені для житлової забудови, комерційного використання, сільськогосподарської діяльності або будь-якої іншої мети, повинні мати однакове призначення перед об'єднанням.

У разі поділу земельної ділянки цільове призначення землі зберігається. Наприклад, якщо цільове призначення земельної ділянки було для особистого селянського господарства, то і після поділу цільове призначення залишається незмінним. 

Поділ та об'єднання земельних ділянок, які перебувають у заставі чи користуванні, може бути виконано лише за згодою землекористувача та заставодержателя.

Для підтвердження їхньої згоди їх підпис повинен бути нотаріально засвідчений.

Ділянка, з якої робиться поділ або об'єднання, припиняє своє існування як об'єкт цивільних прав, а інформація про неї переноситься в архівний шар кадастру.

Основні проблемні моменти при операціях з землею в Україні

• відсутність містобудівної документації на місцевому рівні – у зв'язку з цим існують обмеження для зміни цільового призначення земельної ділянки або її відведення;
• цільове призначення земельної ділянки не відповідає містобудівній документації – у зв'язку з цим виникають проблеми для реалізації проєкту забудови;
• неоформлені права на земельні ділянки за спадкоємцями;
• технічні проблеми в земельному кадастрі (накладки, відсутність ділянки тощо);
• обмеження у зв'язку з запровадженням воєнного стану;
• корупційні ризики на місцях. 

Земельні спори та їх вирішення

Громадяни, які володіють або користуються земельними ділянками, повинні вибирати способи використання землі так, щоб не заважати своїм сусідам. Наприклад, не робити так, щоб сусіди мали проблеми через тінь від будинку або паркану, дим, запахи, шум та інше.

Місцеві органи влади вирішують конфлікти між людьми, які стосуються меж їхніх земельних ділянок у містах та селах, а також вирішують спори щодо порушень правил добросусідства та взаємовідносин зі своїми сусідами.

Якщо виникає конфлікт про те, хто має право володіти, користуватися чи розпоряджатися певною земельною ділянкою, це питання вирішується в суді. 

Також важливо зазначити, що за законом України кожна людина має право захищати свої права, коли вони порушуються, не визнаються або оспорюються. 

Яким чином юридична консультація з земельного права перетвориться в необхідну допомогу?

Важливим елементом у веденні бізнесу, пов'язаного з практикою земельного права, є пошук надійного партнера.

Якісний дью діл земельної ділянки перед будівництвом забезпечує уникнення подальших проблем та врахування всі ризиків з отриманням містобудівних умов та обмежень для забудови ділянки.

Наприклад, якщо у вас є контракти на суми більше ніж кілька тисяч умовних одиниць або поля для вирощування сільськогосподарських культур, то довірити супровід подібних угод аматорам та допустити помилки – занадто великий ризик. Для економії ваших грошей і часу зверніться до професійних юристів, які мають досвід в даному напрямку.

Якщо ви, як і багато інших, перед тим як інвестувати, хочете спочатку дізнатися всі ризики ведення того чи іншого виду бізнесу – вам, знову-таки, знадобиться консультація кваліфікованого фахівця. Це допоможе:

• розрахувати можливі збитки і прибутки; 
• побудувати бізнес-план; 
• дізнатися про тонкощі отримання дозвільних документів, оподаткування і так далі. 

Для Клієнтів, які бажають отримати покрокову інструкцію до дії, яку можна використовувати самостійно, підійде "Дорожня карта". Така консультація дозволяє отримати алгоритм роботи, а також відповіді на складні юридичні питання.

Якщо ви замовите послугу або юридичний супровід в нашій компанії, вартість вступної консультації та "Дорожньої карти" будуть включені в загальну суму.

Наші юристи складуть для вас письмову консультацію, або нададуть відповіді на будь-які питання пов'язані з практикою земельного права. Якщо вам потрібна допомога – дзвоніть!