Чи потрібно нотаріально засвідчувати двічі пролонгований річний договір оренди?

Договори оренди нерухомості, укладені на термін три роки і більше, згідно з ч. 2 ст. 793 ЦК підлягають нотаріальному посвідченню, а згідно ст. 794 ЦК - ще й державній реєстрації. На практиці досить часто виникає питання про те, чи необхідно дотримуватися цих вимог в тому випадку, якщо сторони уклали договір оренди на 1 рік з можливістю пролонгації на такий же термін за відсутності заперечень, і шляхом таких пролонгацій загальний строк дії договірних відносин оренди склав / може скласти 3 роки або більше. Чи може такий договір, пролонгований на строк три роки і більше, але не посвідчений нотаріально та не зареєстрований, бути визнаний нікчемним сторонами або третіми особами (наприклад, податкової)?

Багато юристів вважають, що такий договір підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Обґрунтовується це тим, що юридична природа пролонгації передбачає продовження терміну дії договору на тих самих умовах, які діяли на момент його укладення. Тому укладений на 1 рік договір оренди нерухомості, в навантаження до якого йдуть кілька додаткових угод, сумарно продовжують його дію ще на два роки (і більше), вважатиметься укладеним на термін більше трьох років. Щоб уникнути ж посвідчення та реєстрації рекомендується укладати новий договір, що передбачає термін оренди менше трьох років.

Але що робити, якщо в результаті пролонгації та / або додаткової угод термін дії договору оренди вже перевищив три роки? Чи можна відстояти дійсність договору в цьому випадку?

Можна. Але для цього потрібно зрозуміти і розтлумачити правову сутність поняття «договір», яке закладається в ст. 793, 794 ЦК. Якщо вважати, що в цих статтях йдеться про договір як про правовідносини, що виникли між сторонами, то дійсно можна прийти до висновку, що його потрібно засвідчувати і реєструвати у випадку, якщо тривалість таких правовідносин склала 3 роки або більше. Якщо ж розглядати договір як двосторонню угоду (угода), то ніякого посвідчення та реєстрації в розглянутому випадку не потрібно.

Адже угода згідно ст. 202 ЦК є дією особи, спрямованою на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Тобто, по суті, є разовим явищем. У даному випадку укладання договору - це одна угода, його пролонгація шляхом непротивлення сторін - інша угода, його продовження шляхом укладання додаткової угоди - третя. І якщо в жодному із зазначених випадків не виникли договірні правовідносини тривалістю 3 роки або більше, то необхідності нотаріального посвідчення немає. Тобто, якщо договір був укладений на рік, пролонгований шляхом непротивлення - на 2 роки, а потім продовжений шляхом укладання додаткової угоди ще на 2,5 роки, то в жодному з цих випадків нотаріального посвідчення та реєстрації не потрібна, оскільки кожна з цих угод передбачає термін договірних правовідносин менше 3 років.

На те, що в ст. 793, 794 ЦК мається на увазі договір як угода, а не як правовідносини, вказує згадане в ст. 794 ЦК слово «Укладення». Укладається угода. Правовідносини виникають, тривають, змінюється або припиняється.

Крім того, нікчемною в силу ч. 4 ст. 203 ЦК (невідповідність формі) і ч. 1 ст. 220 ЦК (недотримання вимог про нотаріальне посвідчення договору) може бути визнана саме угода, а не правовідносини. А так як угода це разова дія, то аналізований договір може бути визнано нікчемним тільки в тому випадку, якщо він укладений або продовжена на термін 3 роки і більше. Якщо ж трирічний термін виник в результаті двох і більше угод (одна - укладення, інші - продовження), то визнати їх все нікчемними не можна, оскільки жодна з них не вийшла за рамки дозволеного.

Звичайно, таке обґрунтування може виявитися складним для розуміння сторонами, а іноді і суддями. Однак воно має під собою міцні теоретичні і законодавчі основи, які можуть допомогти вийти із ситуації, коли перевищення трьох річного строку стало результатом кількох угод.

Цей матеріал подготувала Юридична компанія "Правова допомога".