Реєстрація права власності на нерухомість, внесену як внесок до статутного капіталу

Якщо Вам необхідний юридичний супровід операцій з нерухомістю та / або корпоративними правами, зв'яжіться з нами.

Реформа системи реєстрації прав на нерухомість поки викликає безліч запитань, відповіді на які не можуть знайти навіть самі реєстратори. Серед найбільш поширених питань, які цікавлять бізнес, - порядок реєстрації права власності на нерухомість, внесену як внесок до статутного капіталу юридичної особи (зокрема, ТОВ).

Можливість внесення нерухомості в якості внеску в статутний капітал передбачена ч. 2 ст. 115 ЦК. Необхідність же реєстрацію прав на неї обумовлена вимогами ч. 4 ст. 334 ЦК, відповідно до якої права на нерухомість, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації. На майно, передане ТОВ його учасником як вклад у статутний капітал, у товариства згідно з ч. 1 ст. 115 ГК виникає право власності, яке відповідно до ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» підлягає держреєстрації.

Законодавство не визначає, яким саме чином має бути оформлена передача майна як внеску до статутного капіталу.

На практиці, така передача здійснюється шляхом підписання акту-прийому передачі майна, в якому відображається, у тому числі, його оцінна вартість, визначена за згодою учасників або засновників товариства. У рамках державної реєстрації прав на нерухомість, такий документ раніше розглядався як документ, що підтверджує перехід права власності від учасника до ТОВ.

Але нинішній порядок державної реєстрації прав на нерухомість, затверджений постановою КМУ від 22.06.2011 року № 703, вимагає надання акту прийому-передачі в якості доповнення до документа, підтверджуючому виникнення, перехід або припинення прав на нерухомість. У зв'язку з цим можливі різні підходи до формування переліку документів, які необхідно надати для держреєстрації. Одні вважають, що на додаток до акту прийому-передачі необхідно надавати свідоцтво про право власності, яке підтверджує право учасника на нерухомість, яка передається в статутний капітал, інші - що мова йде про договір купівлі-продажу корпоративних прав, на підставі якого нерухомість переходить у власність ТОВ як плата за корпоративні права, передані товариством його учаснику. На практиці поки переважає перший підхід, але в будь-який момент все може змінитися.

Нормотворчі неув'язки викликають також питання щодо необхідності надання технічного паспорта об'єкта нерухомості. З одного боку, п. 29 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень вимагає надання технічного паспорта тільки для цілей держреєстрації права власності на новобудови або реконструйовані об'єкти. З іншого боку, п. 50 Порядку, при реєстрації прав на нерухомість, внесену в статутний капітал, вимагає надання, у тому числі, документів, передбачених п. 29 Порядку. Найімовірніше, технічний паспорт необхідний тільки в тому випадку, якщо в якості внеску вноситься право власності на новобудову. Але оскільки Державна реєстраційна служба у своїх методичних рекомендаціях, затверджених рішенням від 11.12.2012 р., включила технічний паспорт в перелік документів, необхідних для такої реєстрації без будь-яких зауважень, то не виключено, що його надання буде вимагатися в усіх випадках реєстрації прав на нерухомість, внесену в статутний капітал.

Крім цього, виходячи з вимог постанови КМУ від 22.06.2011 року № 703, для реєстрації прав на нерухомість необхідно подати:

• Заяву про державну реєстрацію за формою, затвердженою наказом Мін'юсту від 17.04.2012 року № 595/5;
• Копію паспорта або іншого документа, що посвідчує особу (оригінал пред'являється);
• Квитанцію про внесення плати за надання витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (120 грн);
• Квитанцію про оплату державного мита (119 грн).

Також можуть знадобитися:

• Копія документа, що підтверджує повноваження представника, якщо заява подається представником;
• Рішення органу юрособи про внесення нерухомості в статутний капітал, якщо вклад вноситься юридичною особою;
• Письмова згода всіх співвласників щодо внесення одним із співвласників об'єкта нерухомості в статутний капітал, якщо в якості внеску вноситься майно, що перебуває у спільній власності;
• Письмову згоду іпотекодержателя або органу ДПС на передачу нерухомості в статутний капітал, якщо вона перебуває в іпотеці або податковій заставі;
• Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, якщо як внесок вноситься земельну ділянку і в держакті відсутні відомості про кадастровий номер.

Крім вищевказаних документів, необхідність надання яких ґрунтується на положеннях постанови КМУ від 22.06.2011 року № 703, варто враховувати перелік документів, зазначених у Методичних рекомендаціях Державної реєстраційної служби від 11.12.2012 року. Так, держорган вимагає надання рішення органу юридичної особи або рішення фізичної особи, що передала нерухомість в статутний капітал, про участь в товаристві та про передачу об'єкта із зазначенням його назви, адреси та площі. Вимога про надання такого рішення не передбачено законодавством (як зазначено вище, потрібно тільки рішення органу юрособи про внесення нерухомості в статутний капітал), але на практиці вона цілком може висуватися держреєстраторами і / або нотаріусами.

Провести держреєстрацію права власності на нерухомість, що вноситься як внесок до статутного капіталу, можна як у відділі реєстраційної служби управління юстиції за місцезнаходженням майна, так і у нотаріуса. Реєстрація в останнього можлива у випадку, якщо юрособа і його учасник вирішать укласти договір купівлі-продажу корпоративних прав та нотаріально його посвідчити.

Строк державної реєстрації права власності в органі державної служби складе 14 робочих днів з дати подання заяви. У нотаріуса таку реєстрацію можна буде здійснити протягом декількох годин, але коштувати це буде дорожче.