Автопролонгація договору оренди: чи потрібне нотаріальне посвідчення?

Раніше ми вже писали про пролонгацію договору оренди та юридичні тонкощі такого процесу. З того часу багато що змінилося. З'явилася узагальнююча практика судів по цьому питанню, внесли зміни до Цивільного кодексу.

Але попри зміни, а частково і завдяки їм, велика кількість питань щодо пролонгації договорів оренди залишається актуальною.

Сьогодні ми відповімо на питання, які ми часто чуємо від наших Клієнтів:

• Чи потрібно нотаріально посвідчувати договір, якщо він був підписаний менше ніж на 3 роки, а потім подовжений шляхом укладання додаткової угоди?

• Як бути в ситуації, коли сторони просто подовжують договір, не підписуючи додаткової угоди, а користуються загальним правилом автоматичної пролонгації, не заперечуючи його в продовженні? 

Даний матеріал стосується пролонгації будь-яких договорів оренди, чи то автопролонгації договору оренди землі, квартири чи великого офісного центра. 

Далі ми розглянемо кожну окрему ситуацію з прикладами із практики. 

Наша послуга: Договірна практика 

Нотаріальне посвідчення договору оренди під час його пролонгації

Положення Цивільного кодексу України (далі – ЦКУ) передбачають собою обов'язкове нотаріальне посвідчення договору найму (оренди) будівлі, якщо він підписується строком понад 3 роки. 

Проте існує практикою напрацьована схема, коли договір укладають на менший строк (наприклад, 2 роки і 11 місяців), що відразу знімає обов'язок нотаріального посвідчення договору оренди. 

Згодом виникає потреба у продовжені такого договору і в цій ситуації потрібно бути особливо обережним. Краще перестрахуватись і звернутися до юристів з нерухомості. Якщо ж Ви плануєте здійснити це самостійно, то повинні розуміти, що є два варіанти виходу із цієї ситуації.

Перший варіант – укласти додаткову угоду, яка б своїм положенням вносила зміни в основний договір і таким чином продовжувала б строк його дії.

Наприклад, пунктом договору було передбачено, що його строк становив 2 роки та декілька місяців, скажімо, 9. А згодом додатковою угодою передбачити зміну пункту словами “Строк дії договору становить 5 років”.

У випадку такого продовження все одно необхідно нотаріально засвідчити договір, адже виходячи з його умови ми бачимо, що загальний термін його дії перевищує 3 роки. 

Для того, аби правильно виписати формулювання, необхідно врахувати Вашу ситуацію і обдумати її з юристом.

Другий варіант – автопролонгація договору.

В юридичній практиці існують випадки, коли сторони договору передбачають його автоматичне продовження. Тоді договори розглядаються як два окремі правочини. А тому не вважається, що вони перевищують термін дії в три роки. 

Тобто нотаріальне посвідчення не потрібне. 

Ця думка підтверджується й узагальнюючою судовою практикою. Відповідно до пункту 2.9 Постанови “Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" зазначається, що якщо договір має всі істотні умови та автоматично пролонгується, при цьому маючи строк менше ніж 3 роки, то він не може бути визнаним нікчемним.

Щоправда, в другому варіанті все одно краще залучитись підтримкою з боку професіоналів, оскільки якщо справа стосується крупномасштабних проектів (ТЦ та бізнес-центри), вірна розробка договору вплине на Вашу майбутню діяльність.

Стаття на тему: Переоформлення договору оренди при перетворенні компанії 

Що ж буде з договором, якщо його укласти не по вищенаведеній схемі або з недотриманням якихось вимог законодавства?

Якщо договір буде укладено невірно, то він може бути визнаний судом недійсним. Будь-які неточності, внесенні в положення договору, можуть збільшити його строк дії більш ніж на 3 роки, а в разі не посвідчення такого договору нотаріально – це призведе до визнання його нікчемним.

Також, якщо вже порушено правила підписання договору, можуть виникнути і проблеми з його посвідченням нотаріально. Нотаріуси доволі підозріло ставляться до пролонгації договорів такого роду, тим більше, якщо вже пройшов час з моменту їх підписання.

Визнання договору нікчемним також має свої наслідки. Нерідко бувають ситуації, коли орендар винаймає приміщення, ввозить та встановлює обладнання за свій кошт, інвестує туди гроші, а згодом орендодавець відмовляється пролонгувати договір з орендарем і в судовому порядку визнає нікчемність договору. В такому разі дуже важко довести свою правоту та відновити своє становище, а тому краще убезпечити свої фінанси з самого початку.

Отже, законна можливість оренди приміщення без обов'язкової реєстрації та посвідчення його нотаріально існує, проте потрібно враховувати практику суду з цих питань, мати відповідний досвід та уважно вичитувати умови договору.

Якщо Ви бажаєте перевірити, чи вірно складений Ваш договір оренди чи отримати допомогу в укладенні чи пролонгації договору – зателефонуйте нам!

Не знайшли відповідь на своє питання?

Більше про договірну роботу тут.

Більше про допомогу юриста з нерухомості тут.