Державна реєстрація спеціального майнового права на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому

З набранням чинності нового закону “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” пов'язані важливі зміни у сфері нерухомості. Закон спрямований на гарантування речових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості, створюючи особливості для їх цивільного обороту. 

Нововведення розроблені з метою захисту майнових інтересів інвестора при будівництві. Тому під час аудиту первинної нерухомості ми завжди звертаємо увагу на момент набуття права на виконання будівельних робіт забудовником та аналізуємо схему залучення коштів на її відповідність вимогам чинного законодавства. Для наших клієнтів замовників будівництва або девелоперів ми спробуємо пояснити основні вимоги закону та нововведення, які стають обов'язковими для будівельного ринку України.

Майнове право на недобудований об'єкт: поділ об’єктів

Закон визначає поділ об'єктів, які планують будувати в майбутньому, на подільні та неподільні. Розглянемо кожен докладніше.

Що таке неподільний житловий об'єкт незавершеного будівництва?

Неподільний об'єкт незавершеного будівництва – це об'єкт нерухомості, який буде зведений у майбутньому (будинок чи споруда), і в складі цього об'єкта не буде інших нерухомих об'єктів. Такі неподільні об'єкти можна розділити на дві категорії: 

• неподільні житлові (які включають об'єкти для проживання);
• неподільні нежитлові (що включають об'єкти, такі як офісні будівлі чи інженерні споруди).

Подільний об'єкт незавершеного будівництва

В складі подільного об'єкта передбачено не менше двох майбутніх об’єктів нерухомості. Майбутній об'єкт нерухомості – це частина подільного об'єкта незавершеного будівництва, яка передбачена у проєктній документації. Після завершення будівництва основного об'єкта, ця частина стане самостійним об'єктом нерухомого майна, на яке можна зареєструвати право власності. 

Щоб розглянути це простіше, уявіть, що ви плануєте будувати багатоквартирний будинок. У проєкті вже зазначено, що окрема частина буде квартирою або іншим житловим приміщенням, а інша може бути гаражем чи будь-яким іншим нежитловим приміщенням. Майбутні об'єкти нерухомості поділяються на дві категорії: 

• ті, які призначені для проживання (квартири та інші житлові приміщення); 
• ті, які будуть використовуватися не для проживання (гаражі, інші нежитлові приміщення).

Цікаво: Технічний паспорт на нерухоме майно: все що варто знати

Фінансування будівництва в Україні: договір купівлі-продажу та особливості його аудиту

Замовник будівництва, девелопер, та управитель фонду фінансування будівництва можуть залучати кошти для фінансування будівництва згідно з чинним законодавством, шляхом укладання договору купівлі-продажу, але не виключно цим методом. Такі договори укладаються між інвестором та замовником або девелопером. Замовником будівництва може бути фізична або юридична особа. Однак девелопером – лише юридична. 

Дані договори мають ряд особливостей, встановлених законом, та чітко визначені права та обов'язки сторін. Тому важливо в процесі аудиту акцентувати на цьому увагу, оскільки згідно з законодавством недосягнення згоди щодо всіх істотних умов договору може призвести до визнання такого договору неукладеним. Важливим значенням також є момент переходу майнових прав від продавця до покупця. Зазвичай таке право набувається після повної сплати покупцем суми за договором. Однак, сторони можуть домовитись і про перехід такого права до повної оплати. В такому разі на майнове право буде накладено обтяження. 

Щодо строків, то законом чітко встановлені терміни щодо повернення коштів при розірванні договору – 60 днів. Також строки щодо повернення надмірно сплачених коштів при фінішному обмірі об'єкта в результаті технічної інвентаризації теж становлять 60 днів з дати державної реєстрації права власності. Проте строк, протягом якого покупець повинен доплатити забудовнику за збільшені площі при фінішному обмірі об'єкта в результаті технічної інвентаризації, встановлюється на розсуд сторін.

Цікаво: Як зупинити незаконне будівництво: скасування декларації ДАБІ

Поняття гарантійної частки при будівництві та продажу спеціального майнового права  

При будівництві та продажу спеціального майнового права введено поняття гарантійної частки. Метою цієї гарантійної частки є забезпечення можливості завершення будівництва об'єктів іншими особами, в разі, наприклад, банкрутства або фінансових труднощів замовника будівництва. Мінімальний розмір гарантійної частки визначається наступним чином: 10% для міст Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова, і 5% для інших населених пунктів. 

Це відсоткове співвідношення обчислюється від загальної площі майбутніх об'єктів нерухомості в межах кожної черги будівництва або пускового комплексу. Так, до моменту введення в експлуатацію об'єкти, які входять до гарантійної частки, не можуть бути передані чи продані іншим особам. Це означає, що замовник чи девелопер не може відчужувати майбутні об'єкти нерухомості, які є частиною гарантійної частки, до завершення будівництва та введення цих об'єктів в експлуатацію. 

Якщо замовник будівництва прийняв рішення змінити об'єкт будівництва з неподільного об'єкта (наприклад, готелю) на подільний об'єкт (готель з апартаментами), це можливо з урахуванням наступних аспектів: змінивши проектну документацію та вказавши самостійні об'єкти нерухомості, на які буде набуватись спеціальне майнове право. 

У випадку, якщо було зареєстроване спеціальне майнове право на неподільний об'єкт, воно припиняється, і реєструється на подільний об'єкт та майбутній об'єкт нерухомості. Далі потрібно здійснити реєстрацію обтяження на гарантійну частку. 

Якщо ж, навпаки, замовник вирішив змінити з подільного об'єкта на неподільний, то тут важливо проаналізувати, чи у складі цього об'єкта немає майбутніх об'єктів нерухомості, які вже були відчужені чи перебувають у довірчій власності для забезпечення виконання зобов'язань, чи на які обтяжено речові права.

Це є важливим з юридичної точки зору для забезпечення чіткості та стабільності щодо правового статусу об'єктів нерухомості в процесі будівництва. В такому випадку припиняється спеціальне майнове право на подільний об'єкт та МОН, та припиняється  обтяження, встановлені гарантійною часткою. 

У випадку, якщо декілька осіб мали зареєстроване спеціальне майнове право на подільний об'єкт, перед реєстрацією спеціального майнового права на неподільний об'єкт вони повинні укладати нотаріально посвідчений договір, в якому визначають  свої частки в об'єкті незавершеного будівництва. Однак, важливо, щоб такі зміни враховувались у відповідних правових документах та були правильно зареєстровані, згідно з вимогами законодавства.

За зверненням інвестора або замовника/девелопера будівництва, ми готові вам надати такі послуги: 

• Здійснити аудит юридичної моделі залучення інвестицій. 
• Підготувати документи для реєстрації спеціального майнового права. 
• Змінити неподільний об'єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, на подільний об’єкт незавершеного будівництва, та провести необхідні реєстраційні дії і навпаки
• Розробити договір купівлі-продажу майбутнього об'єкта нерухомості з урахуванням всіх необхідних умов та вимог законодавства. 

Оберіть нас як вашого юридичного партнера, і ми надамо компетентну підтримку у всіх аспектах цього складного процесу, забезпечуючи спокій та вашу правову впевненість.

Дізнатися більше про наші послуги щодо нерухомості можна тут.