Містобудівна документація для індустріальних парків в Україні: правила розробки

Розвиток відносин України з ЄС, у тому числі в рамках уже укладеної Угоди про асоціацію, а також з огляду на перспективу набуття членства нашої країни в ЄС, ставить на перші місця питання дотримання законодавчих вимог у сфері навколишнього середовища.

Такі вимоги мають бути дотримані, зокрема, ще на етапі підготовки містобудівної документації, яка являє собою затверджені матеріали з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій.

Етап підготовки і затвердження містобудівної документації можна без сумніву назвати фундаментальним, від нього залежить цілий комплекс майбутніх організаційних, правових, інженерних та економічних рішень впродовж дуже тривалого проміжку часу.

Питання, чи була містобудівна документація оформлена вірно, важливе як для іноземних компаній, які розміщують свої виробничі потужності в індустріальному парку, так і вітчизняних, які мають наміри експортувати свої товари, роботи та послуги на ринки розвинутих країн, забезпечувати високі стандарти своєї діяльності.

Якщо говорити просто - бажаєте створити індустріальний парк, почати будівництво - переконайтесь, що містобудівна документація в порядку. Це дасть можливість ефективно, з оптимальною витратою грошей і часу, реалізувати свої бізнес-плани.

Цікаво: Земля для індустріального парку в Україні

Яку містобудівну документацію потрібно перевірити для реєстрації індустріального парку? 

Містобудівна документація (відповідні плани території) може охоплювати всю або частину території країни, області або громади.

Практичний інтерес для ініціатора створення індустріального парку має саме план території, який охоплює конкретні  земельні ділянки, де планується створення парку.

Це може бути комплексний план просторового розвитку території громади, який містить у собі, як складові елементи, генеральні плани населених пунктів і детальні плани території, які можуть також бути складовими генеральних планів населених пунктів.

При цьому, конкретні умови та обмеження щодо забудови землі, на якій передбачається створення індустріального парку або будівництво окремого об'єкту, можуть бути визначені у будь-якому із зазначених планів території.

Важливо врахувати цільове призначення землі.

Нерідко розроблення детального плану території, на якій планується розташувати індустріальний парк, може здійснюватися за кошти компанії, але замовником розроблення такого плану має бути відповідна місцева рада.

Саме такий варіант пропонують юристи нашої компанії, як найбільш дієвий спосіб врегулювати питання майбутнього використання землі, на якій передбачається створення індустріального парку чи будівництво об'єкту.

Крім того, наші спеціалісти обов'язково звертають увагу клієнтів на те, що вся місцева містобудівна документація підлягає стратегічній екологічній оцінці, тому що Розділ "Охорона навколишнього природного середовища", що розробляється у складі проєкту містобудівної документації, одночасно є звітом про стратегічну екологічну оцінку.

Для реєстрації індустріального парку необхідно представити, зокрема:

• витяги з Державного земельного кадастру щодо земельних ділянок;
• інформацію про відповідність містобудівній документації території, де створено індустріальний парк;
• інформацію про придатність земельних ділянок у межах індустріального парку для промислового використання з урахуванням умов та обмежень, встановлених відповідною містобудівною документацією.

Вказану інформацію також бажано підтвердити копіями витягів з відповідних документів.

Самі ж ці документи мають відповідати встановленим законодавством вимогам, це питання допоможуть перевірити наші юристи.

Важливо! Замовниками розроблення документації є органи місцевого самоврядування - але наші спеціалісти допоможуть сформувати звернення до них із проханням врахувати пропозиції компанії, що планує створення індустріального парку чи будівництво об'єкта.

Цікаво: Керуюча компанія для індустріального парку в Україні

Ризики, якщо містобудівна документація розроблена з порушеннями вимог законодавства

Під час підготовки документів для реєстрації індустріального парку, наші юристи нерідко виявляють порушення, які допустили органи місцевого самоврядування. Одне із найбільш поширених - недотримання вимог законодавства щодо процедури здійснення стратегічної екологічної оцінки, у зв'язку з тим, що така документація часто розробляється за кошти приватних компаній, які, на жаль, не можуть повною мірою контролювати відповідний процес і розуміти його нюанси.

Також, у 2022 році на законодавчому рівні затверджено механізм ревізії раніше затверджених планів території, відповідно до якого плани, які не відповідають чинним вимогам законодавства, не узгоджуються з комплексним планом території громади мають бути визнані такими, що втратили чинність.

Анулювання планів може поставити бізнес, який реалізував свої будівельні проєкти на їх основі, поза законом, з відповідними наслідками та відповідальністю. Що в свою чергу призведе до неочікуваних витрат для виправлення ситуації і збитків, замість прибутку. Саме тому важливо вчасно звернутися до команди професіоналів, яка може максимально передбачити та розрахувати ймовірні ризики.

Містобудівна документація була оформлена не вірно: що робити далі?

Якщо у документації виявлено помилки, що можуть бути підставою для її скасування, ми рекомендуємо такі варіанти:

• включити положення цієї документації в проєкт комплексного плану просторового розвитку території громади (робота над їх розробленням лише розпочинається);
• відмовитися від будівництва парку саме на цій території, та обрати іншу. 

Ми можемо дослідити документацію відповідних громад, якщо в них є затверджена документація - перевірити її, якщо немає - звернутися від імені клієнта з проханням повідомити про наміри чи стадію розроблення документації.

Отже, ще на стадії планування реєстрації індустріального парку, ви повинні ознайомитися з містобудівною документацією та визначити, чи вона була вірно оформлена. Від цього залежить подальший успіх вашого проєкту.

Наші юристи:

• здійснять перевірку дотримання вимог Закону України "Про стратегічну екологічну оцінку" щодо вже затвердженої відповідної містобудівної документації та, в разі необхідності, нададуть рекомендації щодо заходів, які потрібно вжити для усунення виявлених порушень;
• на етапі здійснення процедур, пов'язаних зі стратегічною екологічною оцінкою проведуть перевірку (аудит) дотримання замовником (відповідним органом місцевого самоврядування) вимог законодавства і нададуть вчасні рекомендації для забезпечення їх дотримання в повному обсязі;
• нададуть всебічну допомогу при реєстрації індустріального парку, включаючи розробку концепції тощо.

Ми допоможемо убезпечити ваш бізнес від можливих негативних наслідків у майбутньому.

Якщо сьогодні ви плануєте реєстрацію індустріального парку, шукаєте оптимальну земельну ділянку та бажаєте подбати про безпеку проєкту - звертайтесь до нас!

Вартість реєстрації індустріального парку тут.