Як купити комерційну нерухомість в Україні іноземній юридичній особі?

З кожним днем Україна стає дедалі цікавішою інвестиційною платформою для іноземного бізнесу. Досить великий ринок збуту як товарів, так і послуг спонукає іноземців відкривати представництва своїх компаній на території України та розвивати свій бізнес тут. Так було до війни, і продовжиться після неї, коли в країну потечуть іноземні інвестиції та розпочнеться активне відновлення.

Для ефективного ведення бізнесу в Україні, звичайно ж, необхідні офісні або виробничі приміщення. Купити офіс може фізична особа, наприклад, власник бізнесу, зареєструвавши його на своє ім'я. Але часто виникає необхідність придбання офісів для іноземної юридичної особи (компанії). Отже, як же іноземній юридичній особі безпечно придбати нерухомість в Україні?

Цікаво: Покупка промислового комплексу в Україні

Яка іноземна юридична особа може придбати комерційну нерухомість в Україні?

Комерційна нерухомість - це будинки, споруди або вбудовані в житлові будинки нежитлові приміщення, що не є житловою нерухомістю, і використовуються для господарської (комерційної) діяльності з метою отримання прибутку, інвестиційного доходу чи доходу від оренди.

Дане поняття включає офісні будівлі, офісні приміщення, торгові будівлі або приміщення, цілісні майнові комплекси (виробничі приміщення), готелі, гаражі, складські приміщення, сільськогосподарські підприємства тощо.

Відповідно до норм чинного законодавства України володіти комерційною нерухомістю можуть фізичні та юридичні особи-резиденти та нерезиденти України.

Важливо! Поняття "іноземна юридична особа" та "іноземне підприємство" в українському законодавстві не тотожні.

Іноземна юридична особа - це підприємство, що створене на підставі законодавства іншої держави та знаходиться за межами України. До таких осіб належать:

• іноземні дипломатичні представництва та консульські установи;

• представництва міжнародних організацій України;

• постійні представництва іноземного суб'єкта господарської діяльності – установа чи особа, яка представляє інтереси іноземного суб'єкта господарської діяльності в Україні та має належним чином оформлені відповідні повноваження.

Іноземне підприємство – це підприємство, створене за законодавством України та діє на підставі власності іноземців або іноземних юридичних осіб, тобто підприємство, у статутному фонді якого іноземна інвестиція становить 100%.

Ця відмінність має значення при придбанні у власність іноземними юридичними особами, наприклад, земельних ділянок на території України:

• Для іноземних юридичних осіб цей процес є більш складним і тривалим, і вимагає додаткового узгодження з органами місцевої влади, на території якої розташована земельна ділянка;

• Крім того, іноземна юридична особа перед придбанням у власність об'єкта нерухомості зобов'язана стати на облік до контролюючого органу за місцезнаходженням нерухомого майна.

Якщо ж ви плануєте придбання в Україні приміщення, що відокремлено від земельних ділянок, то найчастіше зазначена відмінність юридичних осіб значення не має. Процес придбання такої комерційної нерухомості для іноземного юридичного та іноземного підприємства буде однаковим і без додаткових обмежень.

В нашу компанію звернувся Клієнт з потребою проведення юридичного аудиту (Due Diligence) компанії-продавця нерухомого майна. Дане майно значилося в заставних активах ВАТ «Сведбанк», який, як відомо, пішов з України, продавши активи Дельта Банку (правонаступником став ПАТ "ОМЕГА БАНК").

Основна частина юридичного аудиту була присвячена питанням корпоративного управління компанії-продавця, місця компанії в схемі групи зв'язаних компаній, повноваженням органів управління та наявним судовим спорам, в яких брав участь продавець. Крім того, були досліджені документи на об'єкт нерухомості, перевірена «історія» об'єкта та проаналізовані запропоновані умови угоди.

Зокрема, було відзначено, що згідно статутних документів компанії-продавця договори, угоди та інші документи (банківські, фінансові) від імені ТОВ мають бути підписані Генеральним директором і Головою Наглядової ради одночасно; або Генеральним директором і особою, призначеною Зборами учасників. Таким чином, при підписанні будь-якого договору з боку компанії - продавця повинні брати участь дві особи (з проставленням підпису). Дане зауваження виявилося цінним для Клієнта, оскільки, за його словами, спочатку планувалося підписання договору лише Генеральним директором продавця.

Крім того, ми звернули увагу Клієнта на те, що оскільки сума угоди перевищує еквівалент 200 000 Євро - вона, згідно зі статутом, повинна бути попередньо схвалена Зборами учасників.

В результаті проведеної нами роботи з оцінки юридичних ризиків, Клієнт підписав Договір купівлі-продажу на прозорих умовах, з чіткою впевненістю у легітимності угоди.

Цікаво: Як підключити комерційну нерухомість до комунальних послуг?

Які документи необхідні для покупки комерційної нерухомості в Україні?

Давайте розберемося, які документи кожна зі сторін має надати для укладання угоди про придбання комерційної нерухомості.

Продавець:

• оригінал паспортного документа та оригінал податкового номера (для фізичних осіб)/оригінали статутних документів (для юридичних осіб);

• оригінал правовстановлюючого документа на комерційну нерухомість;

• оригінал інформаційної довідки з БТІ (якщо нерухомість була отримана у власність до 2013 року);

• оригінал експертної оцінки щодо ринкової вартості (для фізичних осіб)/довідки про балансову вартість (для юридичних осіб);

• оригінал технічного паспорта;

• оригінал довідок щодо відсутності заборгованості за комунальні послуги;

• оригінал нотаріально посвідченої згоди чоловіка, якщо укладено офіційний шлюб (для фізичних осіб);

• оригінал свідоцтва про шлюб, якщо укладено офіційний шлюб/свідоцтва про смерть, якщо чоловік помер (для фізичних осіб).

Покупець:

• витяг про державну реєстрацію юридичної особи/нотаріально завірений переклад апостильованого або легалізованого витягу з торгового чи судового реєстру або свідоцтво про реєстрацію юридичної особи – нерезидента;

• статут/нотаріально завірений переклад апостильованого чи легалізованого статуту юридичної особи – нерезидента;

• наказ про призначення директора або довіреність на ім'я іншого представника/нотаріально завірений переклад апостильованого або легалізованого наказу про призначення директора або довіреність на ім'я іншого представника юридичної особи – нерезидента;

• паспорт та податковий номер директора або іншого представника за довіреністю/нотаріально завірений переклад паспорта директора або іншого представника юридичної особи – нерезидента;

• свідоцтво платника ПДВ (якщо юридична особа є платником ПДВ)/довідка форми 34-ОПП про взяття на облік у податковому органі України юридичної особи – нерезидента.

Важливо:

• на угодах з участю іноземних осіб обов'язково має бути перекладач;

• іноземна юридична та фізична особа зобов'язані відкрити рахунок у банківській установі України.

Наша компанія супроводжує своїх Клієнтів протягом усієї процедури купівлі нерухомості в Україні, у тому числі під час підготовчих етапів. Ми допомагаємо з відкриттям рахунку в надійному українському банку та надаємо рекомендації щодо правил перерахування грошей з іноземного рахунку на український для оплати угоди з нерухомості.

Цікаво: Покупка землі в Україні іноземною особою

Основні правила купівлі комерційної нерухомості іноземною юридичною особою в Україні

Іноземна юридична особа може придбати нерухомість шляхом укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна. Порядок його укладання визначено нормами чинного законодавства України. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, або об'єкта комерційної нерухомості укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Детальній вичитці та правкам підлягає нотаріальний договір на наявність помилок у даних сторін та інформації про об'єкт покупки. Ми в процесі супроводу угод з інвестування в нерухомість регулярно знаходимо орфографічні помилки в договорах, і якщо їх не виправити до підписання, це може вилитися в проблему, яку, швидше за все, потрібно буде вирішувати в судовому порядку.

Крім того, текст договору зазвичай стандартний, і якщо ви домовилися про якісь особливі умови, потрібно грамотно сформулювати та внести їх у текст договору. Після того, як текст узгоджено та затверджено сторонами, договір виводиться на спеціальний нотаріальний бланк, підписується сторонами, проводиться розрахунок, після чого йде реєстрація права власності. Вкрай важливо перевірити правильність та повноту інформації, внесеної до реєстру.

Для безпечного інвестування (купівлі) у нерухомість, іноземному підприємцю необхідно перевірити об'єкт, що сподобався, на предмет відсутності претензій до його власника з боку державних органів та третіх осіб, і правильно закріпити всі важливі умови домовленостей з продавцем.

У процесі купівлі комерційної нерухомості нотаріус перевіряє частину інформації перед посвідченням договору. Але нотаріус перевіряє тільки ті факти, які можуть не дозволити провести угоду безпосередньо в момент її посвідчення, і не "копає глибоко" за межами, не знаючи, куди дивитися, можна пропустити важливу дрібницю, яка може вилитися в халепу.

Юрист при перевірці нерухомості проаналізує всі надані документи на їхню справжність та відповідність нормам чинного законодавства, а якщо необхідно - знайде (добуде) їх, перевірить усі нюанси, пов'язані з покупкою та видасть вам свою аргументовану думку, а ви зможете прийняти правильне рішення. Детально про перевірку комерційної нерухомості тут.

Ми - місцева експертиза, яка краще розбирається в законах та правилах ведення бізнесу.

• Ми підкажемо, як краще діяти у вашій конкретній ситуації з вашими конкретними цілями та принципами ведення бізнесу;

• перевіримо та проаналізуємо нюанси купівлі нерухомості;

• попередньо узгодимо всі умови покупки зі сторонами;

• організуємо угоду у перевіреного, надійного, компетентного, "білого" нотаріуса;

• проконтролюємо дії всіх учасників процесу купівлі/оренди комерційної нерухомості;

• вивчимо перевірки, що робить нотаріус перед посвідченням угоди;

• проаналізуємо або складемо індивідуальний договір купівлі-продажу, за необхідності внесемо необхідні виправлення, щоб ви пішли задоволеним власником комерційної нерухомості.

Вартість юридичного супроводу операцій з нерухомістю в Україні можна дізнатись тут.

Якщо ви плануєте розпочати свій бізнес в Україні, або інвестувати кошти у промисловий сектор України – звертайтесь до нас. Ми подбаємо про безпеку ваших коштів та про просте рішення будь-якої юридичної проблеми.

Не знайшли відповідь на своє запитання?

Все про угоди з нерухомістю тут.