Перехід прав на землю при відчуженні об'єктів нерухомого майна

Розуміння та вибір способу відчуження земельної ділянки, безумовно, є важливим етапом для всіх, хто розглядає покупку нерухомого майна. Однак ця процедура може бути неабияк ускладнена через різні обмеження та вимоги, які встановлені залежно від призначення земельної ділянки.

Наприклад, при купівлі сільськогосподарських земель, що перебувають у власності держави чи громади, існують певні заборони. Або ж, переселяючись в зону санітарної (гірничо-санітарної) охорони, потрібно обов'язково враховувати, як це вплине на вашу можливість користуватись земельною ділянкою.

Варто зауважувати і те, що іноземні  фізичні та юридичні особи мають обмеження на право власності сільськогосподарських земель. Також існують ділянки з особливою цінністю, які не підлягають набуття у приватну власність. До таких належать ділянки під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, які мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну й історико-культурну цінність.  

Так наші клієнті часто стикаються с перешкодами у плануванні придбання земельної ділянки та її подальшого використання, просто на підставі, що не врахували ті чи інші законодавчі вимоги або обмеження. Та якщо ви плануєте придбання землі, але не бажаєте занурюватися в юридичні аспекти земельного права, звертайтеся до нас. Ми надамо вам всебічну підтримку та супроводимо усі етапи угоди. Наші юристи допоможуть визначити оптимальний шлях для вас та здійснити підготовку земельної ділянки до можливого переходу прав на неї. Ми зробимо усе можливе, щоб ваша мета була досягнута без зайвих перешкод і турбот.

Цікаво: Оформлення землі у власність в Україні

Важливі аспекти та критерії при обранні способу відчуження земельної ділянки

Перехід прав на землю при відчуженні об'єктів нерухомого майна є складним та важливим юридичним процесом, який може відбуватися різними способами:

• Купівля-продаж: це один з найпоширеніших способів відчуження земельної ділянки, коли одна сторона продає ділянку іншій стороні за винагороду.
• Дарування: цей спосіб передбачає передачу земельної ділянки безоплатно, зазвичай в родинних колах чи благодійних цілях.
• Обмін: земельна ділянка може бути відчужена в обмін на іншу земельну ділянку або іншу нерухомість.
• Застава (іпотека): передача земельної ділянки як застави для виконання зобов'язань.
• Спадковий договір: в разі смерті власника набувається право власності на майно за набувачем.
• Договір довічного утримання: коли власник передає право власності на ділянку, а на заміну отримує від набувача постійний догляд та забезпечення його потреб до кінця життя.
• Внесення до статутного капіталу юридичних осіб.

При виборі конкретного способу відчуження землі важливо враховувати наступні критерії. Ці критерії визначають, як правильно та ефективно провести процедуру переходу прав на земельну ділянку:

1. Характеристики ділянки: необхідно враховувати тип ділянки, її цільове призначення та вимоги, які встановлені законодавством щодо її оборотоздатності. 
2. Сторони договору: важливо визначити, хто є сторонами угоди та які вимоги стосовно них установлені законом. Наприклад, існують обмеження щодо того, хто може володіти сільськогосподарськими ділянками.
3. Способи та порядок розрахунку: визначення умов розрахунку між сторонами, включаючи вимоги до безготівкового розрахунку для земель сільськогосподарського призначення та підтвердження походження коштів.
4. Особливості оподаткування: слід ретельно вивчити аспекти оподаткування, що впливають на кожний конкретний спосіб відчуження землі.

Враховуючи ці критерії, учасники угоди щодо відчуження земельних ділянок можуть обирати способи їх відчуження, дотримуючись вимог законодавства та забезпечуючи вигідні умови для всіх сторін. 

Саме тому це все потрібно врахувати перед купівлею, так би мовити, застосувати принцип розумної обачності. Адже коли на певний об`єкт нерухомого майна за жодних умов не може виникнути право приватної власності, державна реєстрація цього права не змінює володільця, а отже – набути у власність необоротоздатні землі загрожує в майбутньому ризиком їх витребування власником.

Цікаво: Поділ та об'єднання земельних ділянок: основні етапи та вимоги

Обмеження для набуття права власності на земельні ділянки с/г призначення в Україні для іноземців?

Мораторій на набуття права власності на землі сільськогосподарського призначення до прийняття рішення на референдумі стосується іноземців, осіб без громадянства та юридичних осіб, що були створені та зареєстровані за законодавством України, але учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками є іноземці.

Згідно з даною забороною, цим суб'єктам заборонено:

• набувати частки у статутному (складеному) капіталі, акції, паї, членство у юридичних особах (крім статутного (складеного) капіталу банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення;
• набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

 Проте, не важливо, яке рішення буде прийнято на референдумі, повна заборона на набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення стосуватиметься юридичних осіб, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України:

• на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної і комунальної власності;
• на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю).

Земельні ділянки, призначені для ведення індивідуального або колективного садівництва, не можуть бути набуті у власність юридичними особами (за винятком садівничих товариств). Замість цього юридичні особи можуть отримувати такі земельні ділянки на умовах оренди. 

Цікаво, що заборонено саме купівлю-продаж (та в інший спосіб відчуження) земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства на користь юридичних осіб. Зазначається виключення – передача таких ділянок по передавальному акту у випадку реорганізації юридичної особи-власника.

Автоматичний перехід прав на земельну ділянку та його вплив на власників нерухомості

Права на земельну ділянку автоматично переходять новому власнику нерухомого майна, котре знаходиться на цій земельній ділянці, згідно із принципом єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній нерухомості.

Слід підкреслити, що автоматичний перехід не застосовується, якщо ділянка не була виділена в користування або у власність попередньому власнику нерухомості.

При укладенні договорів щодо передачі нерухомості з автоматичним переходом прав власності на земельну ділянку (за принципом – "Земля йде за нерухомістю"), в самому договорі вказується щодо одночасного переходу права власності на земельну ділянку.

Суттєвою умовою таких угод є наявність сформованої ділянки з кадастровим номером, і в разі набуття нерухомості, а також переходу права на частину земельної ділянки, укладення такого договору можливе лише після виділення окремої частини ділянки та надання їй кадастрового номера.

На поширене запитання, чи може покупець нерухомості одночасно стати власником сформованої земельної ділянки, яка знаходиться в державній або комунальній власності, слід відповісти, що автоматичний перехід прав на земельну ділянку застосовується лише у випадку, коли ця ділянка перебуває в приватній власності відчужувача. У випадку, коли земельна ділянка є комунальною або державною власністю, автоматичного переходу права на неї не відбувається. Особи, які набули право власності на будинок чи споруду, стають власниками земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона перебувала у попереднього власника.

Хочемо наголосити, що завжди варто проводити аудит нерухомості перед придбанням та навіть продажем нерухомості. Так, наприклад, наш юрист з земельного права розповідає, як сталась досить цікава ситуація на практиці, коли особи не замовляли юридичний супровід:

“Земельна ділянка, на якій розташовані три об'єкти нерухомості, була автоматично переоформлена на нового власника одного з цих трьох об'єктів відповідно до статті 120 ЗКУ. Це призвело до того, що тепер два об'єкти, які належать первинному власнику, розташовані на земельній ділянці, яка повністю перейшла у користування новому власнику третього об'єкта”.

Саме на етапі аудиту це можна передбачити та зробити поділ ділянок. Наша компанія готова надати вам повний юридичний супровід операцій з землею, включаючи:

• підготовку необхідних документів для державної реєстрації;
• комплексний аналіз земельної ділянки та намірів її забудови перед її придбанням для ідентифікації потенційних ризиків та недоліків ділянки;
• підготовку та подання необхідних документів для реєстрації прав власності на землю, приватизації земельних ділянок та об'єктів нерухомості;
• підготовки документів для купівлі-продажу земельних ділянок в Україні, а також зміни цільового призначення, присвоєння кадастрового номера та об'єднання/поділу земельних ділянок. 

Зверніться до нас, і ми гарантуємо вам надійну та професійну підтримку у всіх питаннях, пов'язаних із нерухомістю та земельними операціями.

Отримати інформацію про вартість юридичного супроводу операцій з нерухомістю можна тут. 

Ознайомитися із цінами на юридичні послуги з земельного права в Україні можна тут.