Реєстрація землі та прав на неї: до та після 01.01.2012 року

З 1 січня 2012 року система реєстрації прав на землю кардинально зміниться.

«Сіамських близнюків» - державну реєстрацію земельної ділянки та права власності на нього розділять і, як очікується, суттєво спростять. Ці реформи  пов'язані з набранням чинності Закону «Про державний земельний кадастр» і створенням єдиної системи реєстрації прав на нерухомість відповідно до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Даний матеріал не є вичерпною консультацією юриста.

На сьогодні, поки єдина система органів реєстрації прав на нерухомість тільки створюється, права на земельну ділянку, відповідно до Закону № 1066-VI від 05.03.2009 року, виникають з моменту державної реєстрації земельної ділянки, а не з моменту реєстрації прав на нього, як це передбачено ст. 125 ЗК. Але здійснення реєстрації земельної ділянки наскільки забюрократизоване, що реєстрація може тривати роками.

Відповідно до ст. 202 ЗК здійснюється фактично подвійна реєстрація земельних ділянок. Адже Держреєстр земельних ділянок складається з Поземельної книги, що містить відомості про земельну ділянку, та Книги записів, де проводиться реєстрація державних актів на право власності на землю та договорів оренди землі. Тобто, реєструється і сама земельна ділянка (права на неї), і документ, що засвідчує право на неї.

При цьому, згідно з постановою КМУ від 09.09.2009 року № 1021, ведення Поземельної книги та Книги записів у паперовому вигляді здійснюється органами Держкомзему, а в електронному - структурними підрозділами ДП «Центр державного земельного кадастру».

В результаті, при первинній реєстрації земельної ділянки необхідно не тільки отримати державний акт на право власності на землю, замовити і оплатити технічну документацію із землеустрою та проект землеустрою, зібрати ряд інших документів, а й «побігати» між реєстраторами, що будуть здійснювати подвійну реєстрацію. При переході ж прав на земельну ділянку згідно з ч. 6 ст. 126 ЗК необхідним є проставлення відмітки про цей факт на держакті на право власності не тільки від нотаріуса, але і від органів Держкомзему, які до 01.01.2012 виконують функції реєстрації прав на землю. При цьому документи, подані для проставлення відмітки, «гуляють» між органами Держкомзему та Центром ДЗК.

З 1 січня 2012 року необхідність отримання держактів не зникне (до 01.01.2013 року їх як і раніше будуть видавати), як не зникне і необхідність розробки документації із землеустрою. Але сама процедура реєстрації земельної ділянки та прав на неї повинна стати більш прозорою і зручною.

Єдиним документом Державного земельного кадастру згідно зі ст. 25 Закону «Про державний земельний кадастр» повинна стати Поземельна книга. Вносити відомості до неї також будуть в одному місці - в територіальних органах Держкомзему. Скоротиться і кількість документів, які необхідно буде подавати для реєстрації земельної ділянки. Але найголовніше - реєстрація земельної ділянки у Держкомземі необхідна буде тільки при його формуванні як об'єкта права власності.

Права ж на цей об'єкт власності будуть реєструватися в органах Укрдержреєстру, що діє у складі Мін'юсту. І в Поземельній книзі відомості про власників (користувачів) ділянки будуть відображатися на підставі даних про реєстрацію речових прав у Держреєстрі речових прав. Відповідно, при переході прав на вже зареєстрований земельну ділянку, новому власнику необхідно буде подавати документи лише до органів Укрдержреєстру.

Звичайно, така система реєстрації прав також не позбавлена незручностей. У те, що органи Держкомзему будуть передавати до органів Укрдержреєстру  інформацію про реєстрацію земельної ділянки, і реєстрація прав на нього буде проводитися автоматично, не віриться (хоча обмін такою інформацією передбачений ст. 28-1 Закону про держреєстрацію прав ). Закон про держреєстрацію прав вимагає «самостійної» подачі заяви про держреєстрацію та документів, що підтверджують виникнення прав. Відповідно, при первинному оформленні прав на земельну ділянку доведеться пройти дві реєстраційні процедури.

Не до кінця зрозумілим є те, як буде проводитися реєстрація переходу прав на землю. Ст. 126 ЗК, що вимагає проставлення відмітки на держакті на праві власності, до 01.01.2013 року як і раніше буде діяти. Проставляти її повинен буде орган Укрдержреєстру, але в Законі про держреєстрацію прав ні слова про проставлення такої відмітки не сказано. Як не сказано і про те, який документ буде підтверджувати право власності на землю, коли держакти на землю будуть скасовані.

Даний матеріал підготувала Юридична компанія "Правова допомога" в рамках практики "Нерухомість, будівництво та земельне право".