Реконструкція в нерухомості: як здійснити перебудову приміщень правильно

Реконструкція – перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об'єкта будівництва, за якого змінюються основні техніко-економічні показники приміщення (загальна площа, потужність тощо).

Кожна будівля або споруда складається з  приміщень. Наприклад, будинок та квартира складається з комплексу основних (житлових) та підсобних приміщень, що пов'язані між собою. 

Підсобні приміщення – це ванна, туалет, душова, приміщення для прання, кухня, гардеробна, комора, а також коридори й холи. Житлові приміщення – це житлові опалювальні кімнати. 

Розрізняють вбудовано-прибудовані приміщення, допоміжні приміщення в багатоквартирних будинках (колясочні, комори, сміттєзбірні камери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення) та літні неопалювальні приміщення (балкони, лоджії, тераси).

Щодо нежитлової забудови, розрізняють адміністративні, складські приміщення, технічні, підсобні, службово-побутові тощо. 

Все це ми перелічуємо тому, що реконструкція може знадобитися для будь-якого типу приміщення. А може навіть перетворити один тип приміщення в інший – житлове в нежитлове і навпаки. При цьому реконструкція має відбуватися контрольовано. Ми розкажемо детальніше далі в статті, але зазвичай, в залежності від об'єкта реконструкції, потрібно буде отримати будівельний паспорт, або містобудівні умови та обмеження, розробити проєкт, пройти певні процедури погодження і затвердження, отримати дозвіл на виконання будівельних робіт та ввести об'єкт в експлуатацію.

В разі невиконання всіх етапів та відсутності дозволу на будівництво, об'єкт, на якому буде проведено реконструкцію, буде вважатися самочинним.

Ви ризикуєте тим, що ввести об'єкт в експлуатацію буде неможливо, і такий об'єкт може підлягати знесенню.

Тому при аудиті намірів забудови/реконструкції ми, крім юридичної оцінки і супроводу, залучаємо ще відповідних технічних спеціалістів для технічного супроводу та аудиту при всьому циклі будівництва.

Наша компанія надає послуги у сфері нерухомості та будівництва, в тому числі супровід реконструкцій. Сьогодні ми поділимося нашим досвідом та порадами щодо реконструкцій різних типів приміщень.

Цікаво: Оформлення будівельного паспорта: будівництво приватного будинку

Реконструкція житлового приміщення в приватній забудові

Розглянемо реконструкцію приміщень в приватній забудові на прикладі кейсу. До нас звернувся замовник для юридичного супроводу здійснення добудови до існуючих житлових кімнат приватного будинку, шляхом його реконструкції.

Оскільки у замовника був розроблений проєкт (що не є обов'язковим, а лише за бажанням замовника), ми підготували пакет документів для отримання будівельного паспорта. Адже реконструкція індивідуального (садибного) житлового будинку до 500 квадратних метрів та не вище двох поверхів (без урахування мансарди) здійснюється на підставі будівельного паспорту.

Для отримання будівельного паспорта ми подали до органу містобудування та архітектури заяву та пакет документів, до якого входить:

• витяг з реєстру про право власності на земельну ділянку та на будинок;
• нотаріально посвідчену згоду співвласника (якщо не хочете витрачатись на нотаріальне посвідчення заяви – можна подати пакет документів  одночасно в присутності інших співвласників);
• схема намірів забудови земельної ділянки.

Протягом 10 днів, оскільки нами було вірно оформлено всю документацію, та схема намірів забудови відповідала містобудівній документації та будівельним нормам, ми отримали будівельний паспорт. 

На жаль, не завжди можна знайти спільне розуміння з архітектором щодо застосування та однакового тлумачення будівельних норм. В таких випадках  ми пишемо роз'яснення, посилаючись на відповідні ДБН і правила, і подаємо знову на розгляд документи (якщо відступлення від схеми намірів забудови, які пропонує орган архітектури в зауваженнях, є критичними та принциповими для нашого замовника).

Отримання будівельного паспорта ще не означає, що можна починати реконструкцію. 

Ми звернулись до відповідного органу державного архітектурно-будівельного контролю та подали повідомлення про початок виконання будівельних робіт (дозвільний документ).

Після виконання всіх будівельних робіт з реконструкції, ми провели технічне обстеження об'єкта, оформили новий технічний паспорт та подали декларацію про готовність об'єкта до експлуатації. 

Відповідний орган державного архітектурно-будівельного контролю, зареєструвавши декларацію, прийняв об'єкт в експлуатацію. Далі вже реєстрували право власності в реєстрі речових прав на будинок, адже право власності виникає з моменту його державної реєстрації.

Цікаво: Як оформити реконструкцію приватного будинку: важливість узаконення 

Реконструкція житлового приміщення в багатоквартирному будинку

Така реконструкція проводиться через розробку проєкту, його експертизи, затвердження, авторського і технічного нагляду та проходження відповідних дозвільних процедур, а також прийняття об'єкта в експлуатацію. 

Тут важливим моментом є необхідність отримувати згоду інших співвласників перед проведенням реконструкції. Така згода є обов'язковою, коли при виконанні будівельних робіт відбудеться втручання в спільне майно власників багатоквартирного будинку. Спільним майном власників багатоквартирного будинку є: 

• приміщення загального користування (у тому числі допоміжні);  
• обладнання, що встановлено для обслуговування та забезпечення життєдіяльності більш як одного об'єкта (несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання);
• спільні об'єкти, розміщені на прибудинковій території;
• земельна ділянка.

Тобто, якщо реконструкція передбачає, наприклад, приєднання частини коридору до квартири, то така дія вимагає отримання згоди всіх співвласників.

Без отримання згоди у випадку втручання в спільне майно інших власників, законно провести реконструкцію неможливо.

Щодо дозвільних документів, то переобладнання і перепланування не потребує їх отримання, якщо роботи проводяться без втручання в несучі конструкції/інженерні системи загального користування.

Чи вважається приєднання лоджії і балкона до кімнати реконструкцією, і чи потрібно отримати дозволи та ввести об'єкт в експлуатацію?

Так, тому що змінюються показники житлової площі. Також зазвичай змінюється опалення, демонтується частина стіни, збільшується площа кімнати.

Якщо розібрались з отриманням згоди співвласників та МУО, далі по процедурі:

• розроблення проєкту, проходження експертизи та його затвердження; 
• укладання договорів авторського, технічного нагляду, генерального підряду;
• отримання Дозволу на виконання робіт;
• проведення технічної інвентаризації та введення в експлуатацію.

Але кожен об'єкт реконструкції має свою специфіку та особливості щодо надання згоди на реконструкцію, вимог до проєктування, погодження або експертизу. Наприклад, якщо об'єкт має історичну чи культурну цінність, то на таких об'єктах скління чи облаштування фасадів повинно проходити відповідну дозвільну і проєктну процедуру.

Норми, що регулюють дані питання і проблематику, не виключно юридичні, а переважно технічні. Тому, для аналізу намірів замовника щодо можливостей реалізації його проєкту, ми обов'язково залучаємо відповідних кваліфікованих спеціалістів.

Цікаво: Легалізація самовільного будівництва в Україні

Реконструкція нежитлового фонду

Щодо реконструкції нежитлового приміщення, у випадку його розміщення в багатоквартирному будинку, то процес реконструкції ідентичний з реконструкцією квартир в такому будинку, оскільки нежитлове приміщення в таких будинках є самостійним об'єктом нерухомого майна.

Якщо ми говоримо про реконструкцію окремого нежитлового приміщення, яке є частиною комерційної, громадської або промислової будівлі – тут доречно буде відповісти на розповсюджені питання:

Чи потрібно оформлювати право на земельну ділянку під таким об'єктом для реконструкції? 

Ні, якщо реконструкція не передбачає зміну зовнішніх геометричних розмірів фундаментів.

Чи потрібно отримувати МУО для облаштування безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення до такого приміщення?

Ні. Даний вид робіт не потребує отримання МУО та дозвільних документів, а після таких робіт об'єкт не потрібно вводити в експлуатацію.

Чи потрібно отримувати дозвільні документи на будівництво при відновлювальних роботах на пошкоджених об'єктів, що виникли в результаті збройної агресії рф? 

Ні, якщо не змінюються геометричні розміри об'єктів, відновлення окремих конструкцій будівель і споруд можна здійснювати без дозвільної документації. 

Чи вважається лише зміна функціонального призначення об'єкта реконструкцією? І чи потрібно отримувати дозвільні документи? 

Не завжди. Сам по собі факт зміни функціонального призначення об'єкта будівництва не є достатньою ознакою реконструкції, оскільки реконструкція в будь-якому випадку має наслідком зміну Техніко-економічних показників. 

Наприклад, якщо був офіс, а зробили аптеку, при цьому ТЕПи не змінились, то це не вважається реконструкцією, і не потребує отримання дозвільних документів та введення об'єкта в експлуатацію.

Якщо ви плануєте реконструкцію приміщення, і бажаєте мінімізувати можливі ризики – звертайтесь до нас.

Наша компанія: 

• Проведе аудит відповідності намірів реконструкції будівельним нормам та правилам;
• Отримає всі необхідні документи та погодження у відповідних органах;
• Отримає дозвільну документацію на ім'я замовника;
• Здійснить юридичний супровід всього процесу реконструкції до здачі об'єкта в експлуатацію;
• Залучить додаткових профільних спеціалістів для розробки технічних документів для будівництва;
• Зареєструє право власності на реконструйований об'єкт за замовником. 

Вартість юридичного супроводу будівництва тут.