Суборенда земельної ділянки: як укласти договір суборенди землі?

Суборенда земельних ділянок є важливою угодою, особливо у розвитку сільськогосподарського та промислового секторів в Україні. У цьому контексті, коли клієнти звертаються до юриста з земельного права, їх турбують різноманітні питання, серед яких особливо часті наступні:

• Які документи необхідно зібрати та використати для здачі землі в оренду чи суборенду?
• Як захистити свої права як орендаря чи суборендаря та уникнути ризикових ситуацій?
• Що саме означає суборенда землі та як правильно укласти договір суборенди земельної ділянки?

У нашій статті, керуючись досвідом, ми надамо відповіді на ці питання, а також докладно розглянемо важливі юридичні аспекти суборенди земельних ділянок, звертаючи увагу на специфіку захисту прав всіх сторін та їх обов’язки.

А якщо ви потребуєте індивідуальної консультації щодо суборенди землі в Україні, зверніться до наших експертів з земельного права. Ми не лише надаємо докладні консультації та готуємо всі необхідні документи, але й виступаємо представниками клієнта в усіх питаннях, пов’язаних з орендою земельних ділянок. 

Юрист нашої компанії:

• Виявить можливі ризики для клієнта, котрі можуть виникнути під час оформлення суборенди, розробивши договір суборенди землі та максимально мінімізує їх.
• Забезпечує включення до угоди положень, що регулюють процедури та контроль за їх виконанням.
• Керується актуальними законами та регулюючими нормативами, які стосуються оренди та суборенди, передбачає їх вплив на угоду у майбутньому.

З нами будь-яка угода буде надійною, а вирішення юридичних питань – простим та ефективним.

Цікаво: Оренда земель державної та комунальної власності: як вірно оформити?

Підводні камені та ризики при оформленні землі в суборенду

Отже, з нашого досвіду ми знаємо що саме важливо враховувати при укладенні договорів на суборенду земельної ділянки. Ось практичні поради:

• Перед укладенням договору оренди землі потрібно провести комплексний юридичний аудит земельної ділянки: на предмет її цільового призначення, можливих видів використання, що має збігатися з намірами щодо її використання орендарем. 
• Варто звернути увагу на місцезнаходження ділянки та, при потребі, встановити межі в натурі, оскільки на практиці може виникнути невідповідність між даними в державному кадастрі та фактичним розташуванням ділянки. 
• Слід перевірити наявні обмеження у користуванні ділянкою, обтяження (іпотека), а також діючі договори оренди та інші фактори, які можуть впливати на права користувача.

Ми знаємо наскільки важливо ретельно провести аудит з метою виявлення специфічних умов і потенційних ризиків розірвання договорів та усунення виявлених порушень. Нерідко виникають ситуації, коли укладений договір оренди землі може бути визнаний недійсним. Основні причини, які можуть призвести до цього:

• Іноді в договорі сторони не досягли згоди щодо істотних умов і не вказали їх. Такими умовами є детальний опис об'єкта оренди, дата укладення та строк дії договору суборенди, дата укладання та визначення строку дії, розмір орендної плати, порядок розрахунків, індексації, відповідальність сторін.
• Якщо одна зі сторін договору має проблеми з цивільною правоздатністю (наприклад, неповноліття) або дієздатністю (наприклад, недієздатність), це може призвести до недійсності угоди.
• Недотримання письмової форми договору суборенди землі.
• Підписала угоду неуповноважена особа. Договір оренди обов'язково повинен підписувати власник ділянки або довірена особа/законний представник.

Це лише декілька прикладів ситуацій, які можуть призвести до визнання договір оренди земельної ділянки недійсним. Важливо пам'ятати, що кожен випадок може вимагати індивідуального аналізу. 

Цікаво: Оренда землі юридичною особою в Україні: як скласти безпечний договір?

Суборенда земельної ділянки: важливі нюанси та різниця між суборендою державної/комунальної землі та приватної

Суборенда землі – це угода, за якою орендар (особа, яка сама орендує земельну ділянку) передає частину цієї ділянки іншій особі (суборендарю). Спершу ініціатива щодо суборенди повинна виникнути від орендаря, який бажає передати частину своєї орендованої ділянки. Для цього оформляється договір суборенди землі, який фіксує умови передачі та використання земельної ділянки.

Рідко хто розуміється на тому, які обов'язкові умови повинен містити договір суборенди. Також нерідко ми звертаємо увагу наших клієнтів на те, як важливо не виходити за обмеження та дотримуватись умов основного договору – оренди. При проведенні аудиту важливо врахувати певні обмеження, які встановлює законодавець для суборенди, зокрема – заборона такої передачі ділянок в комплексі з водним об'єктом (крім каналів зрошувальних і осушувальних систем), а також тих, на яких розташовані цілісні майнові комплекси державної або комунальної власності.

Тільки за умовами договору оренди, а не суборенди землі, можна отримати право користування не тільки землею, а й водним об’єктом, який розташований на цій ділянці. Які основні аспекти такого договору та що важливо врахувати?

• Орендар, отримуючи право на земельну ділянку з водним об’єктом, несе відповідальність за користування обома ресурсами.
• За використання водного об’єкта орендар зобов’язаний сплачувати орендну плату як за водний об’єкт, так і за земельну ділянку під ним.
• Договір оренди землі в комплексі з водним об’єктом повинен містити інформацію:
  - про розмір орендної плати за водний об’єкт;
  - об’єм та площу водного об’єкта, включаючи рибогосподарські технологічні водойми;
  - перелік гідротехнічних та інших об’єктів інфраструктури, які розташовані на земельній ділянці;
  - зобов’язання орендаря щодо охорони та поліпшення екологічного стану водного об’єкта.

Тут важливо зауважити, що паспорт водного об’єкта є невід’ємною частиною договору. 

Варто зазначити, що отримання права на оренду земельної ділянки з водним об'єктом – складний процес, і важливо мати повну інформацію та розуміння всіх аспектів такого договору. 

Можливість надання ділянки в суборенду повинна передбачатись договором оренди. Також потрібна згода орендаря, якщо інше не передбачено в договорі. Наприклад, договори оренди земельної ділянки в м. Києві, розпорядження якими здійснює Київська міська рада, містять вимогу про отримання письмової згоди орендодавця при передачі земельної ділянки або її частини в суборенду. 

Ми можемо допомогти: 

• Зібрати необхідні документи для оформлення договору суборенди земельної ділянки. 
• Підготувати договір, враховуючи вимоги сторін та законодавства.
• Зареєструвати право оренди в реєстрі.

Крім того, наша команда спеціалістів має великий досвід у взаємодії з відповідними органами та реєстраційними установами, що значно полегшує процес отримання необхідних дозволів та реєстрації права оренди. 

Наша мета – забезпечити наших клієнтів надійним і професійним юридичним супроводом. Ми гарантуємо індивідуальний підхід до кожного клієнта, враховуючи його унікальні потреби та особливості угоди.

Дізнайтеся більше про наші юридичні послуги з земельного права тут.