Оренда земель державної та комунальної власності: як вірно оформити?

Отримання земельних ділянок у власність або користування має велике значення, особливо для бізнесу, який прагне розширити свою діяльність та обслуговувати об'єкти нерухомого майна. Однак, іноді виникають складнощі, пов'язані із відсутністю належного оформлення прав на земельну ділянку. 

Ми говоримо в першу чергу про оренду земельної ділянки юридичною особою. Як це вірно оформити? Чи будь-яку земельну ділянку можна взяти в оренду? Як захистити себе, як орендаря?

Відповімо на ці питання на прикладі кейсу, в якому ми допомогли клієнту отримати земельну ділянку для обслуговування об'єктів торгівлі. В його випадку будівля перебувала у його власності на підставі договору купівлі-продажу, але земельна ділянка під цією будівлею не була сформована, і кадастрового номера не існувало. Запит клієнта включав у себе формування ділянки та укладання договору оренди. Адже власником об'єктів торгівлі була саме юридична особа (ТОВ), тому і замовником землевпорядної документації повинна виступати саме ця юридична особа. 

Цікаво: Як перевірити земельну ділянку в Україні перед покупкою?

Коли можна обійти процедуру земельного аукціону для оренди ділянки?

Земельне законодавство передбачає, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється через проведення земельних торгів. Однак існують виключення з цього правила. Згідно з ними, земельні ділянки державної або комунальної власності не підлягають передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах), якщо на цих ділянках розташовані об'єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності юридичної особи.

У нашому випадку будівля перебувала у власності клієнта. Отже, були всі передумови для здійснення процедури формування земельної ділянки і укладання договору оренди. Мовчазна згода була важливим аспектом цього процесу.

“Мовчазна згода” дозволяє особі, зацікавленій в отриманні земельної ділянки, здійснити розробку проєкту землеустрою без отримання дозволу. У нашому випадку мовчазна згода означала, що якщо протягом місячного строку з дня реєстрації клопотання про надання дозволу на розробку документації із землеустрою, органи влади не надали дозволу на розроблення документації із землеустрою або мотивовану відмову, наш клієнт мав право замовити розроблення такої документації без такого дозволу. Звісно ризики та можливість застосування мовчазної згоди були прораховані нами наперед.

Після розробки проєкту ми подали його на затвердження до відповідної ради, отримали рішення про надання земельної ділянки у користування (строк прийняття рішення: протягом 2 тижнів з дня отримання проекту) та зареєстрували право оренди в державному реєстрі. 

Є й інші можливості обійти правило земельного аукціону, наприклад, за умов та у випадках: 

• Використання земельних ділянок для потреб, пов'язаних із видобутком корисних копалин та спеціальним водокористуванням;
• Релігійні організації, які мають офіційний статус в Україні, також мають певні пільги. Законодавство передбачає спеціальні умови для надання їм земельних ділянок під культові будівлі без участі у земельних торгах.
• Для будівництва і обслуговування  об'єктів, будівництво яких повністю фінансується з державних або місцевих бюджетів. У цих випадках передача земельних ділянок у власність або в оренду здійснюється на підставі рішень відповідних органів влади.
• Земельні ділянки для реконструкції кварталів та будівництва соціального, якщо конкурс на ці проєкти вже був проведений та прийняті відповідні рішення.
• Державно-приватні партнерства можуть стати підставою для надання земельних ділянок підприємствам, які мають проекти в галузі інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, а також мультимодальних терміналів, зв'язку та дорожнього господарства.

Цікаво: Поділ та об'єднання земельних ділянок: основні етапи та вимоги

Оренда земель державної та комунальної власності юридичною особою в Україні

Земельні торги проводяться у формі електронних аукціонів, які відбуваються в режимі реального часу через Інтернет. 

Після завершення аукціону укладається договір на купівлю-продаж, оренду, суперфіцій або емфітевзис з переможцем торгів, який запропонував найкращі умови для земельної ділянки чи прав на неї.

Механізм реалізації земельних торгів розпочинається зі стадії, на якій визначається об'єкт продажу для земельних торгів і укладається договір на їх проведення.

Власник або розпорядник приймає рішення щодо продажу земельної ділянки або права оренди, суперфіцію чи емфітевзизу на неї. На цій стадії Організатор торгів (власник або орган що здійснює реалізацію права на земельні ділянки) та оператор електронного майданчика, що призначений для проведення аукціонів, укладають договір про проведення аукціону. 

Наступним проміжним етапом є врегулювання відносин, пов'язаних із застосуванням переважного права викупу, адже суб'єкт, який має переважне право, може викупити земельну ділянку, яка продається на електронному аукціоні, за умови, що він відповідає вимогам для учасника земельних торгів і погоджується запропонувати ціну, що рівна найвищій з пропозицій, які надають інші учасники аукціону.

Останні стадії – це технічна підготовка до торгів та їх фактичне проведення. Протокол про результати земельних торгів є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, прав емфітевзису, суперфіцію, договорів оренди землі.

Наша команда надасть послуги пов'язані з підготовкою документів та укладанням договорів користування земельними ділянками такі як оренда, сервітут, емфітевзис, суперфіцій з проведенням аукціону та без. В першу чергу ми розберемося в вашій ситуації та визначимо оптимальний шлях, за яким ви зможете отримати бажану земельну ділянку в оренду. 

Серед наших послуг: 

• аудит документів на земельну ділянку;
• аудит документів замовника;
• збір та подача необхідного пакету документів в органи державної влади  для підготовки об'єкта до передачі в оренду;
• залучення додаткових спеціалістів за необхідності;
• підготовка договору та необхідних документів для його укладення;
• реєстрація прав в реєстрі.

Вартість послуг супроводу операцій з нерухомістю.

Вартість послуг операцій з землею в Україні.