Як не купити квартиру в Україні з боргами за комуналку?

Тривалий час поширеною була думка, що нотаріальної перевірки та аналізу документів, поданих для оформлення договору відчуження нерухомого майна достатньо для впевненості покупця в надійності об’єкта купівлі. 

Однак, як показує судова практика, нотаріально посвідчені договори не є гарантією прав, а договір може бути визнаний судом недійсним (нікчемним або оспорюваним).

Одна з найрозповсюдженіших проблем при придбанні нерухомості на вторинному ринку - це набуття разом з квартирою, офісом або іншим об'єктом значного боргу за комунальні послуги.

• Хто і коли має перевірити наявність боргу за комунальні послуги?
• Хто і в який момент повинен погасити цей борг при продажі нерухомості?
• Чому не варто гасити борг за продавця до моменту нотаріального посвідчення договору?

Відповіді на ці питання допоможуть вам уникнути ризикових моментів при купівлі нерухомості. Хоча є і більш перевірений спосіб - звертайтесь до нас за повною перевіркою нерухомості перед її придбанням. Вартість перевірки тут.

Як перевірити комунальні платіжки при купівлі нерухомості та на що звернути увагу?

Перевіряти тільки останні квитанції по сплаті комунальних платежів недостатньо. При юридичній перевірці ми запрошуємо в постачальників комунальних послуг акти звірки розрахунків, щоб переконатись у відсутності або навпаки побачити певну заборгованість покупця.

Також звертаємо увагу та зіставляємо показники лічильників і дані, які є по останнім показникам в  оператора послуг. Якщо є заборгованість по сплаті комунальних послуг, то перевіряємо судовий реєстр та реєстр боржників та аналізуємо акти звірок  від  постачальників комунальних послуг, які надає продавець (за вимогою покупця) 

Якщо при перевірці виявиться, що продавець внесений до реєстру боржників, то ніякі попередні договори та передоплати здійснювати покупцю ми не рекомендуємо. Тому що нотаріус при цьому не має посвідчувати такі договори без згоди кредитора.

Цікаво: Як перевірити земельну ділянку в Україні перед покупкою?

Перевірка продавця нерухомості на предмет виконавчих проваджень та боргів

Обов'язково потрібно перевірити обтяження рухомого майна на наявність податкової застави.

Якщо під час перевірки виявляємо наявність судових проваджень, то ми ретельно перевіряємо, чи не випливає бажання продавця продати нерухомість з метою уникнення подальшого стягнення на таке майно.

Хоча новий власник не повинен сплачувати борги колишніх власників за житлово-комунальні послуги, це все одно буде проблемою покупця, коли постачальник припинить надавати послуги за цією адресою до повного погашення боргу.

Цікаво: Що власнику робити з нерухомістю в Україні під час війни, доки він перебуває за кордоном?

Чому не варто гасити борг за продавця до моменту нотаріального посвідчення договору

Існує поширена практика, коли продавець бере гроші в передоплату від покупця з метою погашення заборгованості по комунальним послугам з укладенням основного договору купівлі-продажу в майбутньому. При цьому сторони укладають попередній договір в письмовій формі. Проте, законодавство вимагає від таких попередніх договорів не тільки письмової форми, а й нотаріального посвідчення.

Також законодавством не передбачено можливості в судовому порядку змусити продавця за попереднім договором купівлі-продажу укласти в майбутньому основний договір купівлі-продажу нерухомого майна. Все, на що може розраховувати покупець – це повернення сплачених коштів (авансу) за попереднім договором. Тут виникає питання, чи поверне продавець аванс добровільно чи потрібно буде звертатись до суду. Тому краще в такому випадку домовлятись з продавцем про зниження вартості нерухомого майна на суму боргу за комунальні послуги або про оплату комунальних боргів продавцем до моменту укладання договору.

Що перевіряє нотаріус при укладенні договору купівлі-продажу?

Нотаріальна перевірка документів полягає в:

• перевірці оборотоздатності об’єкта що відчужується (арешт, іпотека, право власності);
• перевірка продавця (дієздатність, документи, згода іншого з подружжя, санкційний список тощо);
• перевірка покупця (дієздатність, згода іншого з подружжя, походження коштів, кількість с/г земель у власності тощо).

Проте переважно оспорюють саме не законність вчинення нотаріальної дії, а законність набуття права на об’єкт відчуження продавцем. Тобто по оформленню та нотаріальному посвідченню договорів спору може не виникати, а нотаріус навіть не виступає третьою стороною спору.

В період, коли відкрили державні реєстри, різні онлайн сервіси по перевірці нерухомості люди отримуючи витяг з реєстрів, намагаючись самостійно зробити “юридичне заключення” по отриманій інформації.

Перенесення інформації в електронний формат не визначає рівень ризиків. Реєстр по суті це тільки шлях доступу до інформації. Чи дійсно дані, які містяться в реєстрі достовірні? Зауважимо, що не завжди ці дані відповідають дійсності.

Наприклад, МАФ внесений в реєстр, як нерухоме майно. Якщо особа купить цю нерухомість, чи не буде підстава набуття права власності на неї в майбутньому підлягати оскарженню з боку органів місцевого самоврядування чи прокуратури?

Ще один приклад: забудовник будує, всі необхідні дозвільні документи є, але якщо земля незаконно була відведена під таке будівництво, то виникає питання, чи введе забудовник об'єкт в експлуатацію, і чи паралельно з цим не буде ініційований судовий спір про повернення цієї ділянки в державну чи комунальну власність.

Всі ці аспекти перевіряємо для наших клієнтів ми. Без юридичних знань самостійно інтерпретувати дані з відкритих джерел, надати їм правову оцінку та визначити “слабкі місця”, на які варто звернути увагу – неможливо. 

Ми пропонуємо вам подбати про безпеку своїх коштів заздалегідь. Серед наших послуг:

• повна перевірка об'єкта нерухомості, продавця та цивільно-правового договору відчуження нерухомості;
• супровід угоди придбання нерухомості з перевіреним нотаріусом;
• допомога з відкриттям рахунку для сплати за придбання нерухомості в Україні для іноземних громадян тощо.

Вартість перевірки об'єкта нерухомості тут.

Вартість супроводу юриста тут.

Звертайтесь за повною інформацією до наших спеціалістів!