Новий порядок реєстрації прав на нерухомість

Новий порядок реєстрації прав на нерухомість

Андрій Бузиний, юрист ЮК «Правова допомога», підготував матеріал для газети «Закон і Бізнес» про новий порядок реєстрації прав на нерухомість. Коментар був опублікований в газеті № 15 (1105) 13.04-19.04.2013 і доступний за посиланням - http://zib.com.ua/ru/15495-bolshinstvo_notariusov_ne_gotovi_registrirovat_pravo_sobstve.html.

Якщо у Вас виникнуть питання, пов'язані з даною статтею, зв'яжіться з нами зручним для Вас способом.

Повний текст матеріалу:

«Договірні» дилеми

Більшість нотаріусів не готові реєструвати право власності на об’єкти нерухомості

Новий порядок держреєстрації прав на нерухомість мав істотно спростити та прискорити процес переходу прав власності на квартири, приміщення, будівлі й інші об’єкти нерухомості. Загалом мети досягнуто: тепер укласти договір купівлі-продажу нерухомості, відмінної від земельної ділянки, і зареєструвати право власності на неї теоретично можна всього за один день, тоді як раніше це потребувало 2—3 місяців. Але практика не завжди встигає за теорією. Юридичний супровід операцій показує, що як покупці, так і продавці при укладенні договорів купівлі-продажу часто стикаються з низкою проблем.

Витяги документів

Прискорення процедури оформлення договорів купівлі-продажу й переходу прав на нерухомість багато в чому стало можливим завдяки наділенню нотаріусів (як державних, так і приватних) повноваженнями щодо реєстрації прав на нерухомість при здійсненні нотаріальних дій (зокрема, при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу квартири або приміщення, що, як і раніше, обов’язкове).

Завдяки цьому також мала спроститися процедура отримання витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно, який би підтверджував наявність у продавця права власності на відчужуваний ним об’єкт. Раніше необхідно було звернутися в БТІ, яке спочатку проводило технічну інвентаризацію об’єкта нерухомості й лише після цього видавало витяг. При цьому на видання останнього в БТІ було 14 робочих днів, не враховуючи часу проведення технічної інвентаризації. Тепер же нотаріус сам має доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно й може самостійно здійснити витяг з нього.

Проте оскільки законодавство не передбачає автоматичного перенесення інформації з Реєстру прав власності на нерухоме майно, Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна й Державного реєстру іпотек в Держреєстр речових прав на нерухоме майно, то останній сьогодні практично порожній. Відповідно, для того, щоб нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу й зареєструвати право власності за покупцем, нотаріусові необхідно перевірити дані всіх указаних реєстрів. У зв’язку із цим на практиці часто виникають проблеми.

По-перше, не всі нотаріуси встигли під’єднатися до реєстру речових прав і реєстру прав власності, а отже, суто технічно не можуть здійснювати в них пошук.

По-друге, фактично відсутня нормативна база, яка б визначала порядок отримання нотаріусами відомостей з реєстру прав власності, єдиного реєстру заборон відчуження і реєстру іпотек. Наказом Мін’юсту від 14.12.2012 №1844/5 був визначений тільки порядок доступу до них державних реєстраторів. Про нотаріусів же згадати забули. І хоч Державна реєстраційна служба й Мін’юст в один голос стверджують, що нотаріуси мають право доступу до цих реєстрів (див. листи ДРС від 3.01.2013 №397-06-15-13 і Мін’юсту від 15.01.2013 №13.1-17/46), абсолютної впевненості в правомірності своїх дій у нотаріусів немає. Підтвердження тому — відображена у вказаних листах суперечка між ДРС і Мін’юстом з приводу того, мають нотаріуси право доступу до цих реєстрів при виданні свідоцтва про право на спадщину чи ні.

Крім того, дані електронного варіанта Реєстру прав власності на нерухоме майно не є повними. Під’єднання до нього БТІ, яке почалось у 2002 р., проходило поволі й нерівномірно. У багатьох регіонах бюро підключилися до реєстру відносно недавно (зокрема, БТІ м.Києва — тільки в середині 2010 р.). Як наслідок, дані щодо багатьох об’єктів нерухомості до тепер зберігаються в паперовому вигляді в реєстраційних книгах і реєстраційних справах, які є власністю БТІ. При цьому БТІ не зобов’язані видавати кому-небудь витяги з них. Тим більше безкоштовно. У результаті проб­лема отримання витягів з документів, що перебувають у БТІ, лягає на плечі продавця, який часто повинен внести встановлену бюро плату.

Як наслідок, більшість нотаріусів з тих чи інших причин не готові реєструвати право власності на об’єкти нерухомості. Ті ж, хто згоден це робити, встановлюють за свої послуги чималі тарифи.

Труднощі з довідками

Альтернативою нотаріусам у питанні реєстрації прав власності на нерухомість є державні реєстратори Мін’юсту. Вони, на відміну від нотаріусів, точно мають доступ до всіх необхідних електронних реєстрів, а офіційна вартість реєстрації в них становить лише 239 грн. (119 грн. — держмито і 120 грн. — плата за надання витягу з Держреєстру речових прав на нерухоме майно).

Проте, по-перше, вони, як правило, не здійснюють витребування в БТІ документів на паперових носіях, тому отримання таких документів повністю лягає на плечі сторін договору. По-друге, строк реєстрації права власності в них становить 14 робочих днів, протягом яких продавець може продати своє майно ще кільком покупцям. При цьому право власності буде зареєстровано за тим, хто першим подасть документи на реєстрацію. Нарешті, можливість реєстрації права власності в держреєстратора не позбавляє необхідності нотаріального посвідчення договору.

З останнім також можливі проблеми. Крім згаданих труднощів з отриманням інформації з реєстрів, виникають проблеми і з одержанням довідки про склад сім’ї. Ця довідка згідно з п.1.9 гл.1 розд.ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України необхідна для перевірки факту відсутності прав малолітніх або неповнолітніх дітей на відчужувану нерухомість. Але у зв’язку з унесенням змін до закону «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні» функції паспортистів, котрі раніше працювали в жеках і видавали такі довідки, перейшли до Державної міграційної служби. Тепер саме вона відповідно до наказу МВС від 22.11.2012 №1077 надає інформацію про місце проживання/перебування осіб. І жеки часто відмовляють у виданні таких довідок.

Зазначені дії останніх є неправомірними, оскільки їхнього обов’язку видавати довідки про склад сім’ї ніхто не відміняв. Його закріплено за ними ще постановою Ради Міністрів УРСР від 11.12.84 №870 і підтверджено, зокрема, постановами КМ від 23.07.2008 №682. Згідно із цими документами довідку про місце проживання і склад сім’ї, як і раніше, видає керівник організації, що здійснює управління житловим будинком. Й оскільки порядок здійснення нотаріальних дій вимагає саме такої довідки, то продавцеві слід дуже наполегливо домагатися її від свого жеку (або ОСББ).

Звичайно, кожну з названих проблем можна вирішити: чи то проявивши наполегливість, чи то за окрему винагороду. Проте вирішувати їх потрібно до того, як ви з покупцем/продавцем підете шукати зговірливого нотаріуса.