Коммерческая недвижимость на балансе юридического лица: договор купли-продажи или внесение в уставной капитал?

Вложение в недвижимость - один из самых распространенных способов инвестирования. Самый понятный и, на первый взгляд, самый простой. После сложностей поиска и выбора нужного объекта для бизнеса, инвестор сталкивается с проблемой ее оформления: на себя как на физлицо или на юридическое лицо. Приобретая коммерческую недвижимость, вы можете купить ее на свое имя через договор купли-продажи, а можете внести ее на баланс своей компании, как часть уставного капитала.

Сегодня мы рассмотрим оба варианта, и дадим рекомендации относительно обоих. Поговорим подробнее о факторах, которые будут влиять на выбор того или иного варианта.

Площадь коммерческой недвижимости.

В обоих случаях недвижимость может приносить неплохой доход собственнику, но есть нюанс, учитывая который инвестор выберет более выгодный для себя вариант. Это площадь коммерческой недвижимости и цель ее использования. 

Если площадь не превышает 900 кв.м, и планируется ее дальнейшая сдача в аренду, то выгодней оформление ее на физлицо, и сдавать ее как предприниматель, например, 2 группы. 

Если площадь более 900 кв.м и планируется использование помещения, например, в производственной деятельности, где есть освобождение от налога на недвижимость, то выбор однозначно в пользу юридического лица.

Если приобретатель - юридическое лицо.

Но на этом муки выбора не закончились. Следующий шаг: определиться со способом зачисления коммерческой недвижимости на баланс юридического лица. То есть купить данный объект по договору купли-продажи или внести его в уставной фонд как долю учредителя. 

На этом этапе важно учесть, кто является собственником (продавцом) на старте. Если недвижимостью изначально владеет юридическое лицо, то с целью экономии на расходах по оформлению недвижимости в собственность юрлица, имеет смысл купить ее напрямую по договору купли-продажи между двумя юрлицами. А если учитывать систему налогообложения, вполне возможно, что юрлицо-покупатель сэкономит на налогах, например, если обе стороны - плательщики НДС.

Если собственником первоначально является физлицо, то преимущество на стороне варианта со внесением недвижимости учредителем в уставной капитал. 

Интересно: Покупка промышленного комплекса в Украине

Как определить стоимость недвижимости, которая вносится в уставной капитал?

Выгоду от варианта с внесением в уставной капитал трудно переоценить, независимо от того, как далее будет использоваться недвижимость - использоваться в хоздеятельности, или ее ждет дальнейшая продажа через продажу корпоративных прав. И все благодаря тому, что стоимость недвижимости как актива определяют сами учредители. Ее можно оценить как выше, так и ниже реальной стоимости. 

Более высокая стоимость активов влияет на имидж и солидность компании, например, при получении банковских кредитов или для заключения выгодных контрактов. Кроме того, высокая стоимость недвижимости на балансе предприятия - один из самых важных налоговых инструментов при оптимизации налога на прибыль.

Более низкая стоимость недвижимости в учете предприятия сэкономит налоги при дальнейшей ее продаже. Например, для юрлиц на упрощенной системе нет требования проводить продажу таких активов по цене не ниже оценочной стоимости. Кроме того, если в дальнейшем корпоративные права будут продаваться, то и продавцу, и покупателю будет легче обосновать свои доходы и расходы в случае пристального мониторинга со стороны контролирующих органов.

Вывод: если инвестор планирует более масштабное использование коммерческой недвижимости, чем сдача в аренду площади до 900 кв.м, то, в большинстве случаев, наиболее выгодный вариант - это внесение в уставной капитал юрлица. Но в каждой ситуации - разные исходные данные, поэтому только изучив и оценив их возможно сделать правильный выбор.

Мы сможем найти оптимальный вариант именно для вашей ситуации и под ваши цели. Стоимость услуг по сопровождению операций с коммерческой недвижимостью можно узнать тут.

Не нашли ответ на свой вопрос?

Все о покупке недвижимости в Украине для бизнеса тут.