Комерційна нерухомість на балансі юридичної особи: договір купівлі-продажу чи внесення до статутного капіталу?

Покупка нерухомості - один із найпоширеніших способів інвестування. Найзрозуміліший і, на перший погляд, найпростіший. Після складнощів пошуку та вибору потрібного об'єкта для бізнесу, інвестор стикається з проблемою його оформлення: на себе як на фізичну або на юридичну особу. Купуючи комерційну нерухомість, ви можете купити її на своє ім'я через договір купівлі-продажу, а можете внести її на баланс своєї компанії як частину статутного капіталу.

Сьогодні ми розглянемо обидва варіанти і дамо рекомендації щодо них. Поговоримо докладніше про фактори, що впливатимуть на вибір того чи іншого варіанта.

Площа комерційної нерухомості.

В обох випадках нерухомість може приносити непоганий дохід власнику, але є нюанс, враховуючи який інвестор вибере вигідніший для себе варіант. Це площа комерційної нерухомості та мета її використання.

Якщо площа не перевищує 900 кв.м, і планується її подальша здача в оренду, то вигідніше оформлення її на фізособу, і здавати її як підприємець, наприклад, 2-ї групи.

Якщо площа понад 900 кв.м і планується використання приміщення, наприклад, у виробничій діяльності, де є звільнення від податку на нерухомість, то вибір однозначно на користь юридичної особи.

Якщо покупець – юридична особа.

Але на цьому муки вибору не закінчилися. Наступний крок: визначитися зі способом зарахування комерційної нерухомості на баланс юридичної особи. Тобто купити цей об'єкт за договором купівлі-продажу або внести його до статутного фонду як частку засновника.

На цьому етапі важливо врахувати, хто є власником (продавцем) на старті. Якщо нерухомістю спочатку володіє юридична особа, то з метою економії на розтратах з оформлення нерухомості у власність юрособи, є сенс купити її за договором купівлі-продажу між двома юрособами. А якщо враховувати систему оподаткування, цілком можливо, що юрособа-покупець заощадить на податках, наприклад, якщо обидві сторони – платники ПДВ.

Якщо власником спочатку є фізособа, то перевага на стороні випадку із внесенням нерухомості засновником до статутного капіталу.

Цікаво: Покупка промислового комплексу в Україні

Як визначити вартість нерухомості, яка вноситься до статутного капіталу?

Вигоду від варіанту із внесенням до статутного капіталу важко переоцінити, незалежно від того, як далі використовуватиметься нерухомість - використовуватиметься в господарській діяльності, або її чекає подальший продаж через продаж корпоративних прав. І все тому, що вартість нерухомості як активу визначають самі засновники. Її можна оцінити як вище, так і нижче реальної вартості.

Вища вартість активів впливає на імідж і солідність компанії, наприклад, при отриманні банківських кредитів або при укладанні вигідних контрактів. Крім того, висока вартість нерухомості на балансі підприємства – один із найважливіших податкових інструментів при оптимізації податку на прибуток.

Нижча вартість нерухомості в обліку підприємства заощадить податки при подальшому її продажу. Наприклад, для юросіб на спрощеній системі немає вимоги проводити продаж таких активів за ціною не нижчою за оцінну вартість. Крім того, якщо надалі корпоративні права продаватимуться, то і продавцю, і покупцеві буде легше обґрунтувати свої доходи та витрати у разі пильного моніторингу з боку контролюючих органів.

Висновок: якщо інвестор планує більш масштабне використання комерційної нерухомості, ніж здавання в оренду площі до 900 кв.м, то, як правило, найбільш вигідний варіант - це внесення до статутного капіталу юрособи. Але в кожній ситуації є різні особливості, тому тільки вивчивши і оцінивши їх можливо зробити правильний вибір.

Ми зможемо знайти оптимальний варіант саме для вашої ситуації та під ваші цілі. Вартість послуг із супроводу операцій з комерційною нерухомістю можна дізнатися тут.

Не знайшли відповідь на своє запитання?

Все про покупку нерухомості в Україні для бізнесу тут.