Самые важные вопросы, которые нужно решить с продавцом перед покупкой квартиры в Украине

Интересно: Безопасно ли покупать квартиру через риелтора в Украине?

Будет ли заключен предварительный договор купли-продажи и когда будет заключен основной договор отчуждения недвижимости?

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости заключается в случае, когда стороны пришли к соглашению о купле-продаже квартиры, но при этом им необходимо дополнительное время до совершения сделки. Например:

• сторонам необходимо получить дополнительные документы/справки; 

• покупателю нужно дополнительное время для сбора денежных средств; 

• продавцу нужно время для освобождения квартиры от личных вещей и т.д.

Предварительный договор по своей сути - это договор о намерениях, который защищает обе стороны от отказа в проведении сделки. В этом договоре указываются все существенные условия основного договора купли-продажи недвижимости, которые могут меняться только по согласованию обеих сторон. 

Важно! После подписания предварительного договора уже не может меняться цена квартиры и сроки ее продажи. 

Для того чтобы “дисциплинировать” стороны до момента заключения основного договора, на основании предварительного договора покупатель передает продавцу денежные средства, размер которых прописан в договоре, как подтверждение своих обязательств до определенного срока подписать основной договор купли-продажи и купить квартиру на оговоренных ранее условиях. 

А продавец принимает эти денежные средства, подтверждая тем самым свои обязательства продать квартиру. Этот так называемый “залог” может быть возвращен продавцом покупателю или же “засчитан” как часть оплаты стоимости квартиры по основному договору в момент его подписания. 

В случае, если сделка в оговоренный срок не состоялась по вине покупателя - гарантийная (залоговая) сумма остается у продавца, как компенсация за невыполненные покупателем обязательства. В случае, если сделка не состоялась по вине продавца - он обязан вернуть покупателю эту сумму в двойном размере, как компенсацию за нарушение им обязательств.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости должен быть заключен в той же форме, что и основной договор - то есть нотариально удостоверенный. Если вы решите заключить договор в другой форме, а в последствии потребуется защита ваших прав по договору - весь процесс сильно усложнится или даже станет невозможным.

Такой договор не является обязательным условием для покупки недвижимости, но мы рекомендуем его во многих случаях. Например, если Вы договорились с продавцом о покупке квартиры, но Вам или ему необходимо дополнительное время для проведения сделки.

Кто из сторон собирает недостающие документы для проведения сделки?

Для начала укажем, какие документы каждая из сторон должна предоставить для проведения сделки отчуждения недвижимости.

Продавец:

• оригинал документа, который удостоверяет личность - паспорт, ID карта;

• оригинал налогового номера;

• оригинал правоустанавливающего документа на квартиру;

• оригинал информационной справки из БТИ (если квартира была получена в собственность до 2013 года);

• оригинал экспертной оценки о рыночной стоимости квартиры;

• оригинал технического паспорта на квартиру;

• оригинал справки о количестве зарегистрированных лиц в квартире;

• оригиналы справок об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;

• оригинал нотариально удостоверенного согласия супруга, если продавец состоит в  официальном браке;

• оригинал свидетельства о браке, если заключен официальный брак.

Покупатель:

• оригинал паспорта;

• оригинал налогового номера;

• оригинал нотариально удостоверенного согласия супруга, если заключен официальный брак;

• оригинал свидетельства о браке, если покупатель состоит в официальном браке.

Общее правило: каждая сторона обязана предоставить свои документы на сделку. Но если перечень документов для покупателя довольно прост и не требуется сбор дополнительных документов, то продавцу необходимо предоставить внушительное количество бумаг. 

На практике у продавца часто возникают сложности с получением некоторых документов из-за непонимания, куда за ними обращаться, или попросту из-за отсутствия достаточного количества времени для их сбора. 

В процессе работы мы часто собираем пакет документов, необходимый для сделки вместо продавца, чем экономим время сторон, и контролируем правильность собранных документов, что гарантирует успешное заключение сделки.

Когда квартира будет освобождена от личных вещей продавца и передана покупателю?

Этот вопрос должен быть урегулирован до подписания договора покупки. По соглашению сторон квартира может быть освобождена до момента отчуждения и передана в момент подписания основного договора, и если для этого требуется время, для “закрепления” договоренностей сторон, рекомендуем заключать нотариальный предварительный договор купли-продажи. 

Или же помещение может быть освобождено от личных вещей продавца уже после подписания основного договора купли-продажи. В таком случае в договоре обязательно необходимо указать срок, до которого продавец обязан освободить квартиру и передать ее уже новому владельцу. 

Дабы избежать недоразумений и конфликтных ситуаций на этой почве, рекомендуем доверить юристам процесс закрепления всех договоренностей сторон в договоре.

Интересно: Как продать квартиру, если документы на нее утеряны?

Какой нотариус будет удостоверять сделку купли-продажи?

Каждый нотариус (как частный, так и государственный) работает только в своем нотариальном округе и не имеет право удостоверять сделки, на которые не распространяется его юрисдикция. Для сделок по отчуждению недвижимого имущества законодательно утверждено правило, что нотариус имеет право удостоверить такую сделку при соблюдении одного из условий:

• место жительства продавца зарегистрировано в нотариальном округе;

• место жительства покупателя зарегистрировано в нотариальном округе;

• объект недвижимости расположен в нотариальном округе.

Кроме того, по устоявшимся правилам делового оборота, право выбора нотариуса (с учетом его юрисдикции) принадлежит покупателю, так как именно покупатель на сделке рискует своими деньгами с вероятностью не получения в собственность недвижимости.

Так как нотариус тоже человек, он может допускать ошибки. В процессе сопровождения сделки купли-продажи юрист анализирует те проверки, которые делает нотариус, на предмет возможности проведения сделки: проверяет справку о зарегистрированных в квартире лицах, регистрацию экспертной оценки, отсутствие обременений на квартире/продавце и покупателе, проверки нотариальных бланков и т.д.

Нотариус делает только те проверки, результаты которых могут “запретить” проведение сделки (например, наличие ареста на квартире), но не проверяют ряд других факторов, которые по сути не мешают продавцу продать недвижимость, но могут негативно повлиять на нового владельца в будущем (например, наличие задолженности за коммунальные услуги). 

Нотариуса также надо проверить перед заключением сделки! А к встрече с ним стоит подготовиться заранее - как минимум знать, чего ожидать от визита, и что вас должны спросить. Иностранцу может понадобиться присутствие переводчика у нотариуса.

Кто из сторон, и в каком размере будет оплачивать налоги и нотариальные услуги?

Согласно Налоговому кодексу Украины, продавец обязан уплатить налог на доходы физических лиц лично, и от своего имени до момента отчуждения недвижимости. Покупатель обязан лично уплатить сбор в Пенсионный Фонд Украины. Также при заключении сделки отчуждения недвижимости возникают другие обязательные платежи - пошлина и стоимость нотариальных услуг.  

Если налог на доходы и сбор в Пенсионный фонд “именные”, и не могут быть переложены на другое лицо, то порядок оплаты пошлины и нотариальных услуг остается на усмотрение сторон. По устоявшимся правилам делового оборота, оплата нотариальных услуг производится сторонами пополам, а оплату пошлины проводит продавец, если сторонами не оговорено другое.

Рекомендуем заблаговременно обсудить вопрос проведения этих платежей со второй стороной, дабы это не стало “камнем преткновения” после подписания договора купли-продажи.    

Интересно: Налоги при покупке недвижимости

По какой стоимости будет производиться продажа недвижимости?

Стоимость квартиры, а соответственно и цена договора, определяется на усмотрение сторон, и должна быть приемлемой для каждой из них. 

Для целей справедливого налогообложения, сделка может быть произведена только при наличии экспертной оценки рыночной стоимости недвижимости (срок действия которой не более 6 месяцев).

Когда стороны должны уплатить налоги от продажи/покупки по низкой ставке, вопрос “какую цену писать в договор” обычно не возникает. Об этом начинают думать, когда ставка налога высокая, например при продаже квартиры иностранным гражданином. 

В таких случаях стороны иногда принимают решение прописать в договоре цену покупки квартиры - экспертную, таким образом “занижая” размер налогов, которые необходимо уплатить. 

Хотим обратить ваше внимание на то, что если в договоре будет указана стоимость ниже той, которую вы фактически оплачиваете, то часть денежных средств, которая не оговорена в договоре, в случае его расторжения или признания недействительным не будет возвращена покупателю.

При работе с нашими Клиентами, мы заранее анализируем все риски проведения сделки по “заниженной” стоимости, готовим пункты договора и дополнительные документы, которые обезопасят Клиента и его деньги.  

Форма оплаты стоимости квартиры

Согласно норм действующего законодательства Украины, при заключении договоров купли-продажи недвижимости допускаются только безналичные денежные расчеты с использованием банковских счетов, то есть покупатель не имеет права осуществить оплату по договору в наличной форме. 

Кроме того, оплата может производиться исключительно в национальной валюте Украины - гривне. При этом на практике многие продавцы предпочитают и предлагают именно наличный расчет в валюте. 

Важно! Операция по приобретению объекта недвижимости на территории Украины иностранным гражданином подпадает под определение инвестиционной, а такое лицо имеет статус нерезидента-инвестора. Это значит, что оплата покупки недвижимости должна производиться через украинский банк, с последующим перечислением денежных средств на счет продавца. 

В ином случае прибыль от продажи недвижимости, купленной иностранным гражданином за наличные деньги, крайне проблематично будет вывести за границу Украины. Подробно почему так - здесь.

Форму оплаты необходимо обсудить заранее, и дважды подумать перед тем, как соглашаться на наличную форму расчета. 

Дополнительно: проверка нотариального договора

Детальной вычитке и правкам подлежит нотариальный договор. Опять-таки, текст договора готовит человек, и от ошибок в тексте никто не застрахован. Мы регулярно находим орфографические ошибки в именах сторон и их налоговых номерах, указанных в договоре, и если их не исправить до подписания, это может вылиться в проблему, которую скорее всего нужно будет решать в судебном порядке. 

Также текст договора обычно стандартный, и если вы договорились о каких-то особенных условиях, нужно грамотно сформулировать и внести их в текст договора. Часто бывают случаи, когда нотариус, дабы не усложнять себе жизнь, отказывается от внесения дополнительных пунктов. 

Отказать стороне, которая не обладает юридическими знаниями в сфере недвижимости легче, чем профессиональному юристу - ведь он будет отстаивать вашу позицию и определенный пункт договора.

В период, пока нотариус вносит правки в текст договора, наш юрист проверяет сам договор и анализирует справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги. 

Регулярно бывает, что продавец гарантировал наличие таких справок на сделку, а по факту приносит только счета на оплату и квитанции. В таких случаях юрист анализирует счета и их оплаты, а также предлагает варианты решения возникших ситуаций с долгами/переплатами, и готовит текст соответствующих документов для урегулирования вопроса, например, заявлений от продавца о расторжении заключенных договоров на коммунальные услуги. 

После того как текст согласован и утвержден сторонами, договор излагается на специальный нотариальный бланк, подписывается сторонами, производится расчет, после чего идет регистрация права собственности. И снова регистрацию производит нотариус, который может ошибиться, и очень важно проверить правильность и полноту информации, внесенной в реестр. 

Мы предлагаем вам упростить процедуру покупки недвижимости до максимума, и переложить ответственность на наших юристов. Мы:

• предварительно согласуем все условия покупки со сторонами;

• организуем сделку у проверенного, надежного, компетентного, "белого" нотариуса; 

• проконтролируем действия всех участников процесса покупки квартиры; 

• изучим проверки, которые делает нотариус перед удостоверением сделки; 

• проанализируем договор купли-продажи, при необходимости внесем необходимые правки, чтоб вы ушли довольным собственником новой недвижимости.

Не нашли ответ на свой вопрос?

Все о сопровождении юриста покупки квартиры тут.

Стоимость и услуги проверки недвижимости тут.