Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке?

Дабы покупка понравившейся вам квартиры все-таки состоялась и не была омрачена, необходимо ответственно отнестись к этому процессу и заблаговременно подготовиться. 

Проверка недвижимости и ее собственника перед покупкой поможет избежать срыва сделки непосредственно у нотариуса, мошеннических схем и поможет сохранит ваши деньги.

Сегодня мы расскажем про опасности приобретения недвижимости именно на вторичном рынке - то есть той, квартира продается не застройщиком, а собственником. При этом недвижимость может сменить уже несколько собственников, а ее история - нести в себе неприятные сюрпризы, которые крайне трудно обнаружить, не зная, куда смотреть.

Мы пройдемся по видам проверок, которые обязательны, с нашей точки зрения, при покупке вторичной недвижимости.

Интересно: Безопасно ли покупать квартиру в Украине через риелтора?

Проверка права собственности на квартиру в Украине

Запрашиваем оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру у владельца. Это может быть, например, договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство, свидетельство на право собственности, решение суда, документ о приватизации. 

Обязательно сверяем данные, указанные в правоустанавливающем документе с данными, указанными в паспорте и регистрационном номере плательщика налогов. Даже одна ошибка в написании фамилии или регистрационного номера не позволит нотариусу провести сделку купли-продажи. 

Обязательно обратите внимание на возраст сторон на момент получения права собственности. Если участниками были несовершеннолетние лица - убедитесь, что органы опеки и попечительства дали свое согласие.

Также необходимо проверить сам нотариальный бланк документа, он должен быть зарегистрирован правильно, в соответствии с нотариальным действием, для которого он был использован. 

На практике были случаи, когда нотариальный бланк, на котором был вынесен договор купли-продажи частного дома в реестре нотариальных бланков, был зарегистрирован как для сделки по отчуждению движимого имущества (автомобиля). Нотариус, который провел неправильную регистрацию нотариального бланка, свою ошибку признал, подтвердил, что на этом бланке был вынесен именно договор купли-продажи частного дома и ошибку исправил. Сделка не сорвалась, но была отложена и эта ситуация “пощекотала” нервы сторонам. 

В случае, если продавец получил квартиру в наследство, обязательно обращаем внимание на срок, когда было выдано свидетельство о праве на наследство. Если данный документ был выдан относительно недавно - другие наследники могут в судебном порядке восстановить пропущенный срок на принятие наследства. В таком случае сделка будет признана недействительной.

Также стоит обратить внимание на дату вынесенного решения суда, если оно является правоустанавливающим документом на квартиру. Так как судебное разбирательство может быть неоконченным, и находится на следующей стадии процесса - апелляции или кассации. Проверить данную информацию, а также дату вступления решения суда в законную силу можно путем доступа в Единый государственный реестр судебных решений.

Согласно нормам действующего законодательства, право собственности на недвижимое имущество наступает после его регистрации. Проверить регистрацию права собственности на квартиру можно путем получения извлечения из электронного государственного реестра, если квартира была получена (куплена) после 2013 года, или информационной справки из БТИ. 

Законодательство не обязывает всех собственником недвижимости, которые владели ею до внедрения электронного реестра (до 2013 года), регистрировать свои права в новом реестре. 

Что должно вас насторожить: правоустанавливающие документы на квартиру выданы до 2013 года, но есть запись в электронном реестре после 2013 года. Например, был случай, когда право собственности на квартиру было зарегистрировано в электронном реестре в 2018 году на основании договора купли-продажи 2010 года. При анализе оригинала договора, вынесенного на специальном нотариальном бланке с мокрыми печатью и подписью нотариуса, и в процессе общения с этим нотариусом было установлено, что под указанным в договоре регистрационным номером и указанной датой у нотариуса в реестре записан совершенно другой договор между совершенно иными сторонами. 

По данному факту информация была передана в правоохранительные органы и открыто уголовное производство, а потенциальный покупатель данной квартиры избежал неприятностей в будущем и сохранил свои деньги.     

Интересно: Как правильно оформить документы у нотариуса при покупке недвижимости?

Проверка наличия арестов, запретов, ипотек на квартире

Данную информацию берем путем получения извлечения из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Проверить в этом ключе можно: 

  • квартиру, право собственности на которую получено после 2013 года, и которая зарегистрирована в электронном реестре (при отсутствии любых обременений в извлечении будет исключительно информация о квартире и ее собственнике); 

  • квартиру, владение которой началось до 2013 года (при отсутствии любых обременений на квартире извлечение будет пустое).

Если же квартира обременена - в извлечении вы увидите когда, кем, на основании чего на квартиру наложен запрет, арест или ипотека.

Проверка зарегистрированных в квартире лиц

Продавец на сделку нотариусу обязан предоставить справку о зарегистрированных в квартире лицах. Также проверить данную информацию можно путем доступа к демографическому реестру. 

Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние или лица, дееспособность которых ограничена, сделка купли-продажи может быть проведена исключительно с согласия органов опеки и попечительства. 

Мы рекомендуем покупать исключительно “чистую” квартиру, без прописанных в ней лиц, даже совершеннолетних. 

Нормами действующего законодательства предусмотрена возможность снятия с регистрации через регистрационные органы лиц, которые более не являются владельцами квартиры или родственниками владельцев квартиры. Но на практике, регистрационная служба не желает брать на себя ответственность и принимать подобные решения, отказывает в снятии с регистрации по формальным причинам. В результате - судебное разбирательство, которое ложится на плечи покупателя.

Интересно: Налоги при покупке квартиры иностранцем в Украине

Проверка отсутствия задолженности на коммунальные услуги при покупке квартиры

Необходимо у продавца запросить справки из каждой обслуживающей организации об отсутствии задолженности за конкретную коммунальную услугу (электроснабжение, холодное и горячее водоснабжение и канализация, теплоснабжение, газоснабжение и т.д.), с указанием показаний узлов коммерческого учета услуг (счетчиков) на дату выдачи таких справок. 

Да, судебная практика установила, что долги за коммунальные услуги должен оплачивать предыдущий потребитель, что ответственность нового потребителя (собственника) начинается с момента покупки квартиры. 

Но без официальной фиксации показаний узлов коммерческого учета (счетчиков) на момент покупки квартиры, крайне сложно установить момент, с которого наступает ответственность нового потребителя. 

Кроме того весь процесс доказывания коммунальным службам, какие долги обязан оплачивать предыдущий собственник, ложится непосредственно на плечи нового собственника, и нередко переходят в судебную плоскость. 

Проверка продавца недвижимости в Украине

Проверяем подлинность паспорта и регистрационного номера плательщика налогов на предмет их утраты/кражи.

Проверяем продавца в реестре должников. Наличие в нем записи про продавца не позволит провести сделку.

Проверяем продавца по реестру судебных решений на наличие не рассмотренных судебных дел, которые касаются квартиры. Была ситуация, когда слушалось судебное дело, в рамках которого наследники оспаривали свидетельство на право собственности на дом. Судебный спор шел, а арест на спорный дом наложен не был. Если бы сделка все-таки состоялась, и спор продавцом был проигран - сделка была бы признана недействительной.

Проверяем продавца в реестре исполнительных производств. Может возникнуть ситуация, когда в рамках исполнения судебного решения, которое не имеет непосредственного отношения к квартире, открыто исполнительное производство. И на стадии переговоров, в период подготовки документов к сделке, исполнитель может наложить арест на квартиру и сделка не состоится.  

Интересно: Как завести в Украину деньги для покупки недвижимости?

Проверка технического состояния квартиры и ее соответствие государственным нормам и стандартам

Проверяем соответствие технического паспорта на квартиру ее реальной планировке. 

Если квартира существенно переделана/перестроена/перепланирована с вмешательством в несущие конструкции здания, переносом мокрых точек и при этом продавец не может предоставить разрешающие документы на проведенные работы - стоит насторожиться. В такой квартире жить опасно. 

Кроме того, в случае дальнейшей продажи незаконно перепланированной/перестроенной квартиры, вся ответственность за ее техническое состояние и отсутствие разрешительной документации ляжет на вас.

Дополнительные проверки недвижимости на вторичном рынке

Кроме вышеперечисленных проверок рекомендуем провести следующие проверки: 

  • Изучение истории переходов права собственности квартиру, наложений и снятий обременений на нее (запретов, арестов, ипотек) - данный вид проверки дает возможность узнать всю “подноготную” квартиры, кто ей владел, на основании чего, когда и кем накладывались и снимались аресты/запреты/ипотеки, даже получить правоустанавливающие документы по предыдущим правам собственности;

  • Проверить продавца на предмет участия в юридических лицах и его влиянии на них, проверить наличие другой недвижимости, автомобилей, причастности к публичным деятелям, нотариусам, адвокатам, судьям, террористам и т.д., что даст возможность в полной мере оценить продавца и риски покупки квартиры; 

  • Состоит ли продавец в зарегистрированном браке, и вовремя потребовать согласие супруги на продажу квартиры.

Квартиру можно проверить самостоятельно, кроме того, нотариус проверяет часть информации непосредственно перед удостоверением договора, и сделку скорее всего будет сопровождать риелтор. Но нотариус проверяет только те факты, которые могут не позволить провести сделку конкретно в момент ее удостоверения, и не “копает глубоко” за рамками. Риэлтор же, чаще всего не зная, куда смотреть, может пропустить важную деталь, которая выльется в неприятности не ему, а вам. 

Поэтому рекомендуем переложить проверку квартиры перед ее покупкой на юристов. Юрист проанализирует все предоставленные документы на их подлинность и соответствие нормам действующего законодательства, а если необходимо - найдет (добудет) их, проверит все нюансы, связанные с покупкой квартиры и выдаст вам свое аргументированное мнение, а вы сможете принять правильное решение.   

Наша компания предлагает не только комплексную проверку недвижимости на первичном или вторичном рынках, но и полное сопровождение процесса приобретения недвижимости.

Стоимость услуг юриста по проверке недвижимости можно узнать тут, или обращайтесь к нашим специалистам для формирования персонального пакета услуг.

Не рискуйте своими деньгами и временем, покупайте недвижимость безопасно.

Не нашли ответ на свой вопрос?

Все о покупке недвижимости в Украине тут.

Все о разных процедурах проверки недвижимости в Украине тут.

Дата публикации: 25/01/2022

Мы готовы Вам помочь!

Свяжитесь с нами по почте [email protected], по номеру телефона +38 044 499 47 99 или заполнив форму: