Оренда землі юридичною особою в Україні: як скласти безпечний договір?

Ні для кого не секрет, що земля в Україні є чи не найбільш цінним ресурсом поряд з іншими природними ресурсами. А в розрізі відкриття ринку землі цей ресурс стане ще більш цінним, а отже - привабливим для недобросовісних орендодавців земельних ділянок. У цьому матеріалі ми поговоримо про те, як зберегти земельні ділянки, орендовані Вами, і не потрапити на так званий "грінмейл" (земельний шантаж).

Читайте також: Чи зможуть іноземці купити землю в Україні?

Які існують ризики укладення договору оренди землі в Україні юридичною особою?

Більшість випадків втрати земельної ділянки підприємством (орендарем) відбувається тому, що орендарі не мають грамотно укладених договорів. Це тягне за собою, як правило, одну з або навіть обидві наступні проблеми:

Несвоєчасну виплату орендної плати або індексації, що призводить до розірвання договору;
Наявність помилок в договорах або при підписанні договорів, через невірні формулювання або "самодіяльність" інших співробітників, в тому числі штатних юристів або іншого персоналу.

Поговоримо про те, до чого призведуть такі ситуації:

Несвоєчасна виплата орендної плати або індексації.

Як правило, орендна плата здійснюється один раз на рік. І якщо одноразова несвоєчасна виплата навряд чи призведе Вашого орендодавця до суду, то двічі прострочена виплата вже може спричинити розірвання договору.

Іншою проблемою, пов'язаною з виплатою індексації є те, що власник землі повинен проводити постійну індексацію, з урахуванням рівня інфляції або нормативно-грошової оцінки земельної ділянки. Раніше ця проблема не була такою значною, проте остання практика Верховного суду, а саме справа № 732/1709/16-ц, говорить про те, що відсутність такої виплати призводить до розірвання договору, а отже і втрати паю.

В своїй позиції Верховний суд прирівнює невиплату індексації до неповної виплати орендної плати за договором в цілому, що є істотним порушенням.

Якщо Ви вже опинилися в подібній ситуації і розумієте, що доведеться відстоювати свої інтереси в суді - ми подбаємо про надійність Вашої позиції.

Цікаво: Новий закон про бенефіціарів

Наявність помилок у договорі оренди з юридичною особою.

Найчастіші помилки, які зустрічаються в договорах оренди:

1. При підписанні договору багато орендарів замислюються про те, що варто передбачити в договорі пункт, за яким пайовик повинен сам звернутися до орендаря і отримати від нього гроші або будь-який інший актив за оренду землі. Але як показує судова практика, вчасно провести оплату - це все таки обов'язок підприємства, яке бере землю в оренду і на жаль, не вийде виплату організувати таким чином, щоб "не бігати" за пайовиком.

Звичайно, наші юристи можуть запропонувати Вам пару альтернатив, наприклад, відкрити спеціальний рахунок в банку або у нотаріуса, куди надходитиме щомісяця певна сума, яка і буде вважатися виплатою, але цей момент необхідно правильно врахувати в договорі і узгодити з орендодавцями. Для перестраховки можна відправляти суму спеціальним перекладом поштою, в такому випадку при судових позовах у Вас буде пара "козирів в рукаві".

2. Договори оренди іноді мають і інше "небезпечне формулювання": може бути зазначено, що в разі зміни орендодавця (через смерть або передачу права іншій особі), необхідно переукладати договір. Ми рекомендуємо уникати подібних формулювань, наприклад, додавши трохи до суми договору, проте уникнувши надалі втрати паю назовсім.

Що врахувати при складанні договору оренди землі підприємством?

Наші юристи практики земельного права та нерухомості радять врахувати наступні нюанси в процесі підписання договору оренди землі:

Розповсюджені ситуації, коли при укладенні договору оренди на землю в підписанні бере участь член сім'ї власника, який ставить свій підпис замість самого власника землі. Ми рекомендуємо уникати таких ситуацій і звіряти підписи з підписами в паспорті. Адже хто потім в суді повірить на слово?
Після підписання і реєстрації договору, радимо його перевірити в реєстрі. Адже реєстратори теж люди, і можуть припуститися помилки при внесенні даних, що потім теж може стати додатковим аргументом в суді для Ваших конкурентів. Адже юридично, навіть різниця в одну букву може означати, що це вже зовсім інша людина.
Часто фірми з великим земельним банком, під час підписання додаткової угоди, відтягують подальший момент його реєстрації, збираючи при цьому стопку доп. угод - просто для того, щоб для себе заощадити гроші і час. Але через постійні затримки в реєстрації договорів, до Вашого клієнта може завітати конкурент, і якщо він має грамотного юриста, то зареєструє новий договір з людиною першим. А в такій ситуації можна прощатися і з грошима, і з Клієнтом, і з землею.

Ми радимо Вам не економити гроші на юриста і подбати про якісне укладання договору з самого початку. Вкрай безвідповідальним буде сподіватися на те, що якось цей договір підпишеться, а потім просто пронесе.

Читайте також: Коли доведеться перейти на ПДВ?

Надійний договір - Ваш засіб захисту від будь-яких ситуацій з негативними наслідками.

Якщо Ви хочете убезпечити свою діяльність - телефонуйте нам. Ми допоможемо Вам як з грамотної розробкою договору оренди землі, так і з супроводом самого процесу укладання угоди.

Дізнатися більше про практику земельного права.