Оформлення продажу долі в квартирі: правові аспекти

Придбання нерухомості не завжди означає придбання всього об'єкта. На практиці досить часто зустрічається продаж, купівля чи набуття іншим чином долі в нерухомості. Найчастіші випадки – спадкування, отримання частини (частки) майна при розлученні тощо.

Сьогодні наші юристи поділяться своїм досвідом оформлення договору купівлі-продажу частки у квартирі. Якщо ж ви бажаєте дізнатися не як, а хто вам може допомогти – звертайтесь до наших спеціалістів за консультацією та допомогою.

Якщо ви плануєте придбати визначену частку в нерухомості

Частка в праві власності не є правом на визначену частину нерухомого майна. Не може існувати власність однією й тією ж самою річчю, яка здійснюється двома особами одночасно в повному обсязі. Тобто, коли особі належить частка в праві на житловий будинок, що становить 50 %, то відчужуватиме особа буде саме цю частку, а не половину будинку. 

Частка – це певний інструмент, який визначає лише обсяг майна (нерухомості), а не визначає перелік конкретно визначених речей. Співвласнику належить не конкретно визначена частина майна (певна кімната), а лише визначена арифметично частина в праві власності на це майно, яким має право розпоряджатися співвласник, зокрема шляхом дарування цієї частини і без виділу в натурі частки. 

При оформленні купівлі частки квартири покупець повинен розуміти, що саме він придбає. Оскільки на практиці часто приватна садиба поділена на двох співвласників з визначенням часток, наприклад, ½ для кожного і з умовним відокремленням господарських споруд. Такий уявний поділ існує по факту, а по документах частки визначені, але не описане майно. Тому досить часто, при такому поділі чи виділі в натурі, між співвласниками можуть виникати суперечні питання.

Важливо не тільки купити частину нерухомості, але й визначити, що саме в конкретній нерухомості ви придбали. Квартира, будинок, земельна ділянка, або інше нерухоме майно може належати особам на праві спільної власності. Спільна сумісна власність встановлюється безпосередньо законом або договором, та встановлюється, коли частки у власності не визначені. Частка в спільній сумісній власності без її виділу є обмежено оборотоздатною, тому подружжя можуть лише між собою укладати договори з приводу своїх часток у спільній сумісній власності.

Співвласники мають право на користування нерухомістю, що є спільною власністю тільки за взаємною згодою. Це означає, що вони повинні досягти домовленості між собою щодо використання майна. Проте кожен співвласник має право самостійно розпоряджатися своєю часткою в спільній власності, дотримуючись переважного права інших співвласників на придбання такої частки.

Хто має переважне право на купівлю частки?

При оформленні купівлі-продажу частки у квартирі, першочергове право її викупу мають інші співвласники. Ця процедура чітко врегульована. По своїй суті згода одного із співвласників щодо розпорядження спільним сумісним майном є одностороннім правочином. При вчиненні такого правочину воля виражається (виходить) від однієї сторони.

Продавець зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про продаж частки з зазначенням ціни. Найкраще взяти заяву співвласника у спільній частковій власності про відмову від переважного права на придбання частки.

У зв'язку з запровадженням воєнного стану, строки відмови або прийняття пропозиції про оформлення купівлі частки у квартирі зазнали змін – раніше це був 1 місяць, тепер до строку, поки діє воєнний стан. І це призвело до виникнення своєрідного люфту для подальшого зловживання переважним правом співвласників, коли інший співвласник затягує строки, не використовує своє переважне право і не відмовляється від нього, а інший співвласник не може розпорядитися своїм майном.

У випадках укладення широко використовуваних договорів, таких, як дарування або міни, переважне право інших співвласників на придбання частки не поширюється. Якщо є декілька співвласників, котрі бажають здійснити оформлення договору купівлі-продажу частки квартири, продавцю належить право вибору покупця.

Як виділити свою частку з майна: оформлення продажу частки у квартирі

Спільна власність припиняється шляхом виділу, поділу майна, що є у спільній власності, або на вимогу інших співвласників, якщо частка є незначною, та в результаті звернення стягнення за рішенням суду. У випадках, коли неможливо фізично виділити частку зі спільної власності або коли предмет є неподільним, співвласник має право на отримання грошової або іншої матеріальної компенсації, яка відповідає вартості його частки. Майно, що є у спільній власності, за домовленістю може бути поділене між ними, про що зазначається в договорі, який нотаріально посвідчується. В результаті такого поділу спільна власність вважається припиненою. 

Серед документів нотаріусу потрібно подати: 

• правовстановлюючі документи;
• висновок щодо технічної  можливості поділу об'єкта нерухомого майна або висновок щодо технічної можливості виділу в натурі частки з об'єкта  нерухомого майна. 

Після посвідчення договору у нотаріуса, розробляються нові технічні паспорти на новостворені об'єкти, та присвоюється поштова адреса цим об'єктам. Також реєструється право власності за новими власниками. Не можна шляхом поділу або виділу розділити об'єкти, до складу яких входять самочинно збудовані об'єкти нерухомого майна. Їх спочатку потрібно ввести в експлуатацію. 

При виділі частки з нерухомого майна, яке є об’єктом спільної власності, власнику, частка якого виділяється, та власнику (власникам), частка якого (яких) залишається, мають бути виділені окремі приміщення, які повинні бути: 

• ізольованими від приміщень іншого (інших) співвласників;
• мати окремий вихід;
• мати підведену систему водопостачання, водовідведення, опалення тощо. 

Тобто мають складати окремий об’єкт нерухомого майна.

Оформлення купівлі-продажу квартири: документи та особливості нотаріального посвідчення договору

Договір, результатом якого є відчуження частки або виділ, поділ часток, нотаріально посвідчується та в результаті реєструються права в реєстрі. При відчуженні, виділу або поділу може змінюватись як і суб'єктний склад власників, так і об'єктний склад майна, тобто змінюються лише розміри  часток.

Обов'язковим моментом при посвідченні договору є процедура дотримання переважного права на викуп частки іншими співвласниками. В результаті недотримання даної процедури співвласник, який вважає так, що його право порушене, може звернутись до суду для переведення на себе прав та обов'язків покупця.

Якщо майно знаходиться в спільній сумісній власності, то відчужити таке майно без виділу можна лише між подружжям. У тому випадку, коли відчуження відбувається на користь іншої особи (в тому числі безкоштовна передача майна) – потрібно визначити та виділити в натурі частку, або визначити порядок користування майном.

При розірванні шлюбу, право спільної сумісної власності на майно, яке було набуте під час шлюбу, не зупиняється. Тому розпорядження таким майном може здійснюватися співвласниками лише за взаємною згодою.

Якщо ви потребуєте допомоги в оформленні купівлі-продажу частки квартири чи будинку, наша юридична компанія стане надійним партнером у цьому процесі. Наші досвідчені юристи забезпечать професійну підтримку, враховуючи всі вимоги та норми законодавства, здійснять аудит об'єкта, що дозволить вам уникнути ризиків.

Зверніться до нас сьогодні, і ми допоможемо вам ефективно та швидко оформити всі документи, забезпечуючи ваші права та інтереси. 

Вартість юриста з нерухомості тут.