Супровід операцій з комерційною нерухомістю

Що таке комерційна нерухомість і як підготуватися до її придбання?

Комерційна нерухомість - це будівлі, споруди або вбудовані в житлові будинки нежитлові приміщення, що не є житловою нерухомістю та використовуються для господарської (комерційної) діяльності з метою отримання прибутку, інвестиційного доходу чи доходу від його оренди.

Дане поняття включає в себе офісні будівлі, офісні приміщення, торгові будівлі або приміщення, цілісні майнові комплекси (виробничі приміщення), готелі, гаражі, складські приміщення, сільськогосподарські підприємства тощо.

Як і в будь-якій країні, в Україні для ведення бізнесу необхідно мати комерційну нерухомість, яка може бути власною чи орендованою.

Чому саме віддати перевагу - купівлі чи оренді, залежить від багатьох факторів, наприклад, від мети та термінів. Наприклад, ви хочете спробувати бізнес і плануєте розширення - тоді є сенс оформити оренду.

А якщо ви реалізовуєте бізнес-план, який передбачає оснащення виробництва обладнанням і механізмами, складними до транспортування, або, наприклад, використовуєте модель, в якій необхідні довгострокові інвестиції, в тому числі і в сам комерційний комплекс - тоді краще здійснити покупку, щоб убезпечити себе від несподіванок. Адже власник завжди має право припинити договір оренди, і тоді ви опинитеся у складній ситуації.

Підібрати потрібний об'єкт і оформити його - це складне завдання, вирішення якого під силу лише фахівцям, оскільки помилки в такому питанні вартуватимуть дорого.

Безпечний алгоритм купівлі комерційної нерухомості, який ми вам пропонуємо, включає:

• Розробку схеми купівлі об'єкта комерційної нерухомості, що цікавить вас в Україні;

• Перевірка об'єкту комерційної нерухомості;

• Перевірка власника нерухомості;

• Перевірка договору придбання об'єкта нерухомості;

• Організація процесу купівлі комерційної нерухомості та її юридичний супровід.

Які документи будуть потрібні для купівлі комерційної нерухомості в Україні?

Для проведення операції відчуження комерційної нерухомості - укладання договору купівлі-продажу, кожна зі сторін має надати:

Продавець:

• оригінал паспортного документа;

• оригінал податкового номера;

• оригінал правовстановлюючого документа на комерційну нерухомість;

• оригінал інформаційної довідки з БТІ (якщо нерухомість була отримана у власність до 2013 року);

• оригінал експертної оцінки щодо ринкової вартості;

• оригінал технічного паспорта;

• оригінал довідок щодо відсутності заборгованості за комунальні послуги;

• оригінал нотаріально посвідченої згоди чоловіка, якщо укладено офіційний шлюб;

• оригінал свідоцтва про шлюб, якщо укладено офіційний шлюб.

Покупець:

• оригінал паспортного документа (для іноземних громадян – нотаріально засвідчений переклад паспорта);

• оригінал податкового номера;

• оригінал нотаріально посвідченої згоди чоловіка, якщо укладено офіційний шлюб;

• оригінал свідоцтва про шлюб, якщо укладено офіційний шлюб.

Як відбувається перевірка комерційної нерухомості в Україні?

Перевірка нерухомості та її власника перед покупкою/орендою запобігає скасуванню угоди безпосередньо у нотаріуса через невідповідність у документах, реєстрах, або допоможе уникнути шахрайських схем та зберегти ваші гроші.

Предметом перевірки є як сам об'єкт - документи на нього та права його власників, так і самі власники - їх повноваження та власне особистість.

Так, у разі наявності судового провадження, скажімо, щодо ведення господарської діяльності підприємства, що пропонує в оренду або на продаж об'єкт, після передачі такого об'єкта може з'ясуватися, що за судовим рішенням цей об'єкт не може бути відчуженим. Тоді розпочнеться новий судовий розгляд щодо незаконної передачі (відчуження) такого об'єкта. При цьому на об'єкт може бути накладено обтяження, яке не дозволить використовувати такий об'єкт.

Юрист проаналізує всі надані документи на їхню справжність та відповідність нормам чинного законодавства, а якщо необхідно – допоможе підготувати як самостійно, так і вдавшись до перевірених третіх осіб – залучить фахівців (наприклад, для виготовлення електронного Технічного Паспорта).

Також юрист перевірить всі нюанси, пов'язані з покупкою/орендою/суборендою та запропонує обґрунтовану професійну думку, яка буде, можливо, вирішальною для прийняття правильного рішення.

Перевірка комерційної нерухомості включатиме:

• Перевірку об'єкта нерухомості;

• Перевірку землі;

• Перевірку дозволів на будівництво, якщо комплекс або будівля тільки будуються;

• Перевірку документів на об'єкт;

• Перевірку самого власника та його повноважень на продаж/здачу в оренду нерухомості;

• Перевірку або укладання договору на продаж/оренду/субаренду комерційної нерухомості.

Глибину та обсяг перевірки можна коригувати, виходячи з ваших побажань та самого об'єкта.

Дії юриста при супроводі купівлі комерційної нерухомості в Україні

Працюючи з кожним Клієнтом у рамках проєкту надання послуги з супроводу придбання або оренди комерційної нерухомості, ми готові:

• попередньо узгодити всі умови купівлі/оренди/субаренди зі сторонами (не варто забувати ще й про ріелторів, з якими також потрібно укладати договір);

• організувати правочин у перевіреного, надійного, компетентного нотаріуса, що має гідну репутацію;

• проконтролювати дії всіх учасників процесу купівлі/оренди/субаренди комерційної нерухомості;

• проаналізувати або скласти індивідуальний договір купівлі-продажу/оренди/субаренди, за необхідності внести необхідні виправлення, або попередити ризики у випадках, коли інша сторона не готова до зміни договору.

Наша мета – задоволений і досягнувший мети Клієнт - власник/орендар/субарендатор комерційної нерухомості.