Технічний паспорт на нерухоме майно: все що варто знати

Технічний паспорт – це документ, що складається в результаті проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомості.

Технічний паспорт – це не правовстановлюючий документ, а технічний обрис нерухомості з текстовими та графічними даними. Він містить інформацію про технічні дані об'єкта, його складові, об'єм та площу. 

Технічний паспорт має бути оформлений на такі об'єкти:

• будинки;
• квартири; 
• кімнати у гуртожитках; 
• гаражі, машиномісця – які є самостійними об'єктами нерухомого майна (не плутати з гаражами, що знаходяться на одній ділянці з житловими дачними, садовими будинками – в такому випадку технічна інвентаризація проводиться щодо головної речі – будинку, а гараж є приналежною річчю); 
• об'єкти незавершеного будівництва; 
• окремі об'єкти нерухомості, що утворились в результаті об’єднання, поділу або виділу частки. 

Сьогодні ми поговоримо про те, коли вам знадобиться технічний паспорт та як його оформляти. Якщо вам потрібен комплексний супровід будівництва чи операції з нерухомістю в Україні –  звертайтесь до наших спеціалістів.

Цікаво: Оформлення будівельного паспорта: будівництво приватного будинку

В яких випадках потрібно виготовляти новий технічний паспорт?

• для прийняття об'єкта в експлуатацію в результаті будівництва, кап.ремонту або реконструкції;
• перед реєстрацією права власності на об'єкт, будівництво якого не завершене;
• при виділенні або поділу майна, що є у спільній частковій  власності після нотаріального посвідчення договору Поділу нерухомого майна, що перебуває у спільній частковій власності.

Нагадаємо, що у випадку перебування майна у спільній сумісній власності для поділу майна в натурі спочатку потрібно укласти Договір визначення часток у праві спільної сумісної власності. Тобто припинити право спільної сумісної власності та набути право спільної часткової власності. 

• при прийомі в експлуатацію самочинно побудованих об'єктів по процедурі будівельної амністії;
• при переведенні дачних (садових) будинків в житлові.

Законодавство не вимагає при зміні власника майна (наприклад, при продажі), оновлювати дані технічного паспорта або робити технічний паспорт на ім'я нового власника.

Цікаво: Легалізація самовільного будівництва в Україні

Процедура проведення технічної інвентаризації та виготовлення технічного паспорта

Технічна інвентаризація є двох видів: первинна та повторна.

Первинна технічна інвентаризація відбувається під час першої інвентаризації  об'єкта нерухомого майна.

Повторна технічна інвентаризація проводиться для об'єкта нерухомого майна з метою виявлення та фіксації змін у характеристиках об'єкта протягом певного періоду часу.

Технічна інвентаризація об'єкта нерухомого майна включає наступні кроки:

1. Підготовка до обстеження об'єкта нерухомого майна: Ця фаза передбачає підготовчі дії, спрямовані на забезпечення успішного обстеження об'єкта. Це може включати попередні дослідження, складання плану дій, збір необхідної документації тощо.
2. Обстеження об'єкта нерухомого майна: На цьому етапі проводиться фактичний огляд об'єкта для отримання вичерпної інформації про його стан, характеристики та особливості.
3. Проведення вимірювальних робіт: Виконуються вимірювання, щоб зібрати точні дані про розміри, розташування та інші параметри об'єкта.
4. Визначення конструктивних елементів об'єктів нерухомого майна: На цьому етапі ідентифікуються конструктивні складові об'єкта, такі як стіни, підлога, дах тощо, і визначається їхній стан та характеристики.
5. Оформлення результатів технічної інвентаризації: Остаточні результати інвентаризації оформлюються в інвентаризаційну справу, що може включати звіти, креслення, фотографії та інші матеріали, які докладно описують стан об'єкта.

У випадку, якщо на ділянці немає будівель або інших об'єктів нерухомості, до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва вносяться відомості щодо такої відсутності.

Технічні паспорти виготовляються в електронній формі та вносяться до Реєстру будівельної діяльності. За бажанням замовника йому може надаватись технічний паспорт у паперовому вигляді.

Для виділу частки зі спільної власності або поділу майна чи об'єднання формується Висновок щодо технічної можливості виділу частки з об’єкта нерухомого майна. Під час визначення технічної можливості для поділу, об'єднання або виділу частки, інженером беруться до уваги наступні дані: 

• у складі об'єктів нерухомого майна не повинно бути самочинно збудованих об'єктів;
• спершу потрібно визначитись з можливістю виокремити земельні  ділянки; якщо поділ, об'єднання або виділ відбувається між співвласниками, забороняється надавати одному з них тільки будинок, а іншому, наприклад, гараж (ділити потрібно всі об'єкти за згодою або у відповідності до часток); 
• земельна ділянка повинна мати виїзд на вулицю не менше 3.5 метра в ширину (якщо можливості немає, можна організувати спільний заїзд);
• відступи від найбільш випуклої конструкції стіни повинні бути не менше 1 метра (для можливості обслуговування);
• житлові, дачні садові будинки для поділу повинні мати окремі виходи на вулицю, та які, в результаті поділу, будуть окремими (цілісними будинками).

Оскільки дані про технічну інвентаризацію обов'язково вносяться до реєстру будівельної діяльності, в разі, якщо під час проведення таких робіт було зафіксовано, що на об'єкті є самочинне будівництво – дані про такий самобуд теж вноситься до реєстру.

Нагадуємо, що з 1 серпня 2021 року вся інформація про технічну інвентаризацію вноситься до електронної системи у сфері будівництва. Інженер з технічної інвентаризації  несе відповідальність за достовірність та повноту внесених даних до цієї системи.

На будинок садибного типу з господарськими будівлями та спорудами, на садовий (дачний) будинок, на гараж (машиномісце) – дані технічного паспорта актуальні протягом одного року з дати проведення технічної інвентаризації. 

Цікаво: Введення нерухомого майна в експлуатацію

Коли можна використовувати старий технічний паспорт для реєстрації права власності?

До 1 січня 2013 році реєстрацією прав власності об'єктів нерухомого майна займались БТІ, які переважно були комунальними. Ця реєстрація була на паперових носіях. Тепер такою реєстрацією займаються державні реєстратори при ЦНАПах та нотаріуси. 

Починаючи з 2013 року, реєструючи право власності на нерухомість, державний реєстратор здійснює запит до БТІ з метою отримання інформації про зареєстровані речові права, тобто “актуалізує” відомості зі старих реєстрів та паперових носіїв.

Технічні дані об'єкта державний реєстратор бере з реєстру будівельної діяльності. Але виключно у тому випадку, якщо на реєстрацію подаються документи, в яких відсутні технічні характеристики об'єкта.

Також з метою наповнення актуальними даними реєстру будівельної діяльності, державний реєстратор навіть при реєстрації прав що виникли до 1 січня 2013 року, обов'язково повинен отримати відомості з ЄДЕССБ, попри наявність чи відсутність в документах технічних характеристик. 

Тобто при реєстрації прав в державному реєстрі, потрібно замовляти новий технічний паспорт. Наприклад, у випадку, коли в особи правовстановлюючим документом на майно є свідоцтво про власність, і при відчуженні об'єкта потрібно зареєструвати право власності в реєстрі, ми робимо новий технічний паспорт, що відповідає вимогам законодавства на дату проведення технічної інвентаризації.

Є єдине виключення!

Для реєстрації прав власності, реєстрацію яких проведено до 1 січня 2013 року, якщо такі права ми реєструємо за заявами, поданими під час дії воєнного стану та протягом 1 року з дати припинення чи скасування – інформація, що надана  БТІ вважається аналогом тим відомостям, що міститься в Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно. Тільки в такій ситуації можна обійтись без нового технічного паспорта. 

Оформлення технічного паспорта на об'єкт незавершеного будівництва

Об'єкт незавершеного будівництва – це об'єкт, на який замовником отримано дозвільні документи на будівництво, і який побудований до певного етапу, але даний етап будівництва ще не дозволяє прийняти даний об'єкт в експлуатацію.

Робимо техпаспорт та реєструємо право власності на об'єкт незавершеного будівництва ми в своїй практиці переважно для продажу власником такого майна.

Об'єкт незавершеного будівництва, а саме житловий будинок, що будувався без використання бюджетних коштів, може прийматися в експлуатацію без: 

• виконання внутрішніх оздоблювальних робіт; 
• покриття підлоги;
• встановлення дверей, сантехнічного, електро- і газо- обладнання;
• влаштування внутрішніх перегородок у вбудовано-прибудованих приміщеннях;
• влаштування в них систем електро- та газопостачання. 

Для фактичного зазначення кількості побудованих поверхів, поверховість  визначається шляхом визначення  кількості поверхів, на яких збудовані огороджувальні конструкції та перекриття. Тобто, якщо є огороджувальні конструкції (стіни) та дах - можемо проводити технічну інвентаризацію та вводити будинок  в експлуатацію (для об'єктів що будувались на підставі будівельного паспорту).

Якщо будівництво здійснювалось відповідно до затвердженого проекта, на об’єкті повинні бути виконані всі передбачені проектом роботи, змонтоване і випробуване обладнання. 

Тобто в першу чергу, ми проаналізуємо стан об'єкта та визначимо, чи можлива його технічна інвентаризація і подальший продаж/інша операція, яку ви плануєте.

При повторній технічній інвентаризації проводиться співставлення даних що були встановлені при попередній технічній інвентаризації та: 

• перевіряється відповідність фактичного використання та призначення об'єкта і його частин;
• аналізуються  характеристики нерухомого майна, включаючи виявлення будь-яких змін внаслідок нового будівництва, реконструкції, капітального ремонту, зносу або руйнування будівель та споруд на території об'єкта;
• перевіряється стан інженерних мереж та санітарно-технічних приладів;
• оцінюється стан конструктивних елементів об'єкта, зокрема матеріалів, виявляються можливі дефекти, руйнування чи інші зміни у структурі об'єкта.

Ми співпрацюємо зі спеціалістами різних напрямків в будівельній діяльності в тому числі з сертифікованими спеціалістами, що мають право виконання робіт із технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. Саме тому технічна інвентаризація входить в комплекс наших пакетів послуг супроводу будівництва та операцій з нерухомістю.

Наприклад, нещодавно ми припиняли спільну часткову власність на будинок між двома співвласниками, залучаючи сертифікованого інженера землевпорядника, геодезиста, інженера з інвентаризації та нотаріуса.

Ми зробили спочатку поділ земельної ділянки, отримавши різні кадастрові номери, зареєстрували право власності в реєстрі на новоутворені земельні ділянки. Потім, отримавши Висновок щодо можливості технічного поділу,  нотаріально посвідчили Договір поділу у натурі нерухомого майна (будинку), припинивши право спільної часткової власності на будинок, та зареєстрували право власності на окремі об'єкти нерухомого майна за сторонами.

Якщо вам потрібна допомога спеціаліста щодо виготовлення технічного паспорта та супроводу операції з нерухомості - звертайтесь до нас!

Вартість супроводу будівництва можна побачити тут.

Вартість супроводу операцій з нерухомістю тут.