Як уникнути податкових наслідків донарахування доходу якщо компанія продає нерухомість фізособі?

У разі продажу юрособою нерухомості фізособі фігурує три вартості нерухомості:

• Вартість вказана у договорі купівлі-продажу.

• Вартість, за якою вона значиться на балансі юрособи.

• Ринкова вартість (реальна).

Як правило, сторони зацікавлені укласти угоду за ціною згідно з договором купівлі-продажу, який нижчий за ринкову (реальну) вартість. Питання лише у тому, наскільки це можливо, і чи не викличе негативної реакції з боку податкової чи інших контролюючих органів.

Цікаво: Що робити, якщо у компанії з'явився пристойний податок на прибуток до сплати?

Податки з продажу нерухомості для юридичних осіб

Юридичною особою, яка продає нерухомість, може бути як юрособа на загальній системі оподаткування, так і на спрощеній, тобто на єдиному податку. Оподаткування доходів від продажу нерухомості для них мають кардинальні відмінності.

У юрособи на загальній системі оподаткування до оподатковуваного доходу, з метою визначення прибутку, потрапляє вся сума від продажу нерухомості, а у витрати – балансова (залишкова) вартість нерухомості. Фактично податком на прибуток оподатковуватиметься лише різниця між ціною продажу та балансовою (залишковою) вартістю нерухомості. Якщо юридична особа є платником ПДВ, то також виникне податкове зобов'язання - 20% від балансової вартості об'єкта.

Юрособи на загальній системі оподаткування під час продажу нерухомості повинні відображати дохід від продажу не нижче, ніж оцінна вартість об'єкта. Тобто для цієї категорії юридичних осіб законодавчо закріплено прив'язку до реальної вартості нерухомості.

Але на практиці цю норму іноді ігнорують і оформляють продаж за ціною договору купівлі-продажу. Звичайно, при проведенні перевірки така операція загрожує донарахуванням доходу (на різницю між ціною продажу та оціночною вартістю) і, відповідно, податків юрособі:

• податку на прибуток за ставкою 18%;

• ПДВ за ставкою 20% (якщо юрособа зареєстрована платником ПДВ).

Крім того, ПКУ вимагає від юрособи виступити податковим агентом у разі різниці між реальною вартістю та ціною договору. Іншими словами - нарахувати та утримати з фізособи-покупця ПДФО 18% та військовий збір 1,5%, з так званого допблага.

Для юрособи на спрощеній системі оподаткування, оподатковуваний дохід від продажу нерухомості визначається так: єдиний податок (2%, 3% або 5% залежить від обраної ставки) сплачується від усієї суми продажу об'єкта нерухомого майна, якщо таке майно було у власності не більше 12 місяців. У випадку, якщо юрособа-єдинник має нерухомість понад 12 місяців, то в базу оподаткування потрапить лише різниця між сумою продажу об'єкта та його залишковою вартістю.

Що стосується ціни продажу для юросіб на спрощеній системі, то Податковий кодекс не вимагає дотримання умови з продажу нерухомості за ціною, не нижчою від її оцінної, тобто реальної вартості. А це означає, що сторони можуть зробити угоду купівлі-продажу відповідно до договору, не побоюючись відсутності оціночної вартості.

Цікаво: Бухгалтерські проводки при зміні засновника ТОВ

Як це виглядає на практиці?

Описаною нами відмінністю у податковому підході вирішило скористатися ТОВ “А” під час продажу нежитлових приміщень (апартаментів) фізичній особі. Проаналізувавши вимоги законодавства щодо оцінки, і будучи платником ПДВ, з активною госпдіяльністю, стало очевидним, що йому не вигідно змінювати систему оподаткування із загальної системи на спрощену заради однієї такої операції. Було запропоновано 2 варіанти:

1. Створити нову юрособу та внести апартаменти як статутний капітал. Але тут виникає питання до сплати ПДВ, оскільки внесення майна однією юрособою-платником ПДВ до статутного капіталу іншої юрособи прирівнюється до продажу.

2. Виділити зі своєї юрособи нову юрособу, та наділити її майном. Процедура виділення більш тривала і клопітка, ніж реєстрація нової юрособи, але перевага в тому, що передача нерухомості виділеній юрособі не оподатковується ПДВ.

Рішення було прийнято на користь 2-го варіанта, з наступним переходом на спрощену систему оподаткування.

В результаті ТОВ продало нерухомість без ПДВ, без проведення оцінки, за ціною, нижчою від ринкової. Вся процедура відбувалася під чітким контролем юристів та бухгалтера. Надалі ця нова (виділена) юрособа ще провела кілька незначних операцій і припинила свою діяльність, оскільки мету - продаж нерухомості без ПДВ, і без дотягування до ринкової вартості об'єкта - було досягнуто.

Потрібно максимально точно визначити причину продажу нерухомості за ціною, нижчою від реальної вартості. Оскільки така ситуація може бути обумовлена ??як економією на податках у юрособи (податок на прибуток, ПДВ), так і платоспроможністю фізособи-покупця.

Наприклад, балансова вартість нерухомості 10 млн грн, юрособа її продає за 10,1 млн грн. Фактичний прибуток юрособи – 100 тис. грн, і, отже, 18 тис грн. податку з прибутку. ПДВ не враховуємо, вважаємо, що продавець – неплатник ПДВ. Начебто 18 тис. грн податку на прибуток - невелика сума, але ось у фізособи немає таких доходів, які б дозволили купити цю нерухомість за 10,1 млн грн.

Звичайно, у разі продажу нерухомості нижче за реальну вартість можуть виникнути “підводні камені”, тому найкращим рішенням буде порадитися з професіоналами до згоди на ту чи іншу схему продажу.

Наша компанія не лише надасть вам аналіз ситуації та свої рекомендації, а й допоможе організувати проведення операцій з нерухомістю, включаючи оформлення всього процесу для юридичної особи.

Вартість консультації можна дізнатись тут.

Все про операції з нерухомістю тут.