Як купити земельну ділянку в Україні за участю юриста?

Купівля земельної ділянки є важливою інвестицією, тому залучення юриста для аудиту та супроводу таких угод є розумним і безпечним варіантом. Неважливо при цьому, чи маєте ви рієлтора. Ріелтор, на жаль, не зможе дати вам тих гарантій, які надасть юрист.

Сьогодні, на прикладі кейсів з нашої практики в сфері земельного права та аудиту земельних ділянок, ми розповімо, на що ми акцентуємо увагу при перевірці землі перед придбанням. Ви можете скористатися цим матеріалом як підказкою, а можете не витрачати свій час та звернутися до тих, вже має потрібний досвід з цього питання - наших спеціалістів.

Цікаво: Як перевірити земельну ділянку в Україні перед покупкою?

Алгоритм супроводу юриста з нерухомості процесу аудиту та придбання чи продажу земельної ділянки в Україні

1. Перевірка документів на земельну ділянку: Юрист перевірить всі документи, пов'язані з земельною ділянкою на предмет їх законності та відповідності чинному законодавству. Це допоможе уникнути проблем з колишніми власниками або державними органами в майбутньому. Зазвичай перевіряються наступні документи:

• правовстановлюючі документи (договір, свідоцтво тощо); 
• правопідтверджуючі документи(державний акт, витяг з реєстру тощо);
• технічні документи (технічна документація, проект землеустрою тощо).

Приклад з практики: Продаж земельних ділянок на підставі підроблених державних актів, або продаж земельної ділянки, якій змінили цільове призначення, і вивели з державної або комунальної власності порушуючи норми і вимоги закону. В кінцевому результаті, рішенням суду у вас таку ділянку можуть вилучити і передати дійсному власнику.

2. Перевірка статусу земельної ділянки: Юрист допоможе вам визначити статус земельної ділянки, її цільове призначення та можливі обмеження щодо її використання.

Приклад з практики: Особа купила земельну ділянку з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування житлового будинку. Пройшло пару років з дня купівлі, особа не змогла отримати будівельний паспорт  в зв'язку з невідповідністю містобудівній документації. В ній просто не була передбачена житлова забудова.  

При залученні юриста на етапі перевірки, даної ситуації можливо було уникнути. Оскільки вже ділянка придбана замовником, то тут за рекомендацією потрібно вносити зміни в містобудівну документацію (розповсюджена процедура - це розробка детального плану території), щоб в майбутньому отримати можливість будувати. 

Інший приклад - часті випадки встановлення обмежень на земельній ділянці, через які важко спроектувати будинок і розмістити його в зв'язку з обмеженнями по будівельним нормам, периметрам та площам. 

3. Оформлення договору купівлі-продажу землі: Юрист допоможе скласти та перевірити договір купівлі-продажу земельної ділянки, що відповідає всім вимогам законодавства та захищає ваші інтереси. 

Приклад з практики: через те, що нотаріус не отримав згоду іншого співвласника (другого з подружжя) при посвідченні договору купівлі-продажу, інший з подружжя в судовому випадку вимагав визнати цей договір недійсним. Недійсність такого договору відображається на правах та інтересах покупця. Як результат, покупець залишається без майна і без грошових коштів (особливо якщо в договорі занижена вартість нерухомості або якщо був договір купівлі-продажу). 

Ми детально аналізуємо всі документи продавця, наявні ризики, і йдемо таким шляхом, що в договорі детально прописуємо відповідальність продавця перед покупцем в разі настання таких наслідків. Тобто ми і технічно, і матеріально намагаємось захистити інтереси покупця.

4. Реєстрація права власності на землю в Україні: Юрист допоможе вам зареєструвати право власності на земельну ділянку в державному реєстрі, що є обов'язковою умовою визнання вас законним власником.

Приклад з практики: 

До нас звернулась особа, яка мала намір продати земельну ділянку, що належала свого часу одному з її покійних батьків. При оформленні спадщини в минулому нотаріус не видала свідоцтво про право на спадщину на дану земельну ділянку, в зв'язку з тим, що спадкодавець за життя недооформив право власності на землю та не отримав державний акт. Ми першочергово зареєстрували право власності на спадкодавця, потім отримали свідоцтво на спадщину на ім'я  спадкоємця, а потім вже займались підготовкою документів для продажу. 

5. Роз'яснення питань щодо оподаткування землі в Україні: Юрист допоможе вам розібратися в питаннях оподаткування земельної ділянки, а також допоможе відстежувати зміни в законодавстві, що можуть вплинути на ваші податкові зобов'язання.

Приклад з практики: 

До нас звернувся замовник (ТОВ) з бажанням вивести зі статутного капіталу нерухоме майно (земельну ділянку) на одного з засновників Товариства. Проаналізувати це потрібно було в розрізі сплати податків та обрати найоптимальніший шлях. Тому що їх декілька: 

• шляхом виходу учасника з виплатою йому частки у вигляді нерухомого майна;
• через виплату дивідендів;
• шляхом укладення між товариством та фізичною особою договору відчуження (купівля-продаж, дарування, міна).

Тут переплітається і корпоративне, і податкове право, і перехід права власності на нерухоме майно. Тому проаналізувавши всі моменти, ми пішли шляхом подання клопотання учасника ТОВ щодо розрахунку за його частку нерухомим майном. Особа в цьому разі не сплачує ПДФО, військовий збір, мито та в пенсійний фонд. 

6. Консультації з питань забудови: Якщо ви плануєте забудову земельної ділянки, юрист може допоможе вам з роз'ясненням будівельних вимог, для вашого майбутнього проекту, а також надати рекомендації щодо отримання необхідних дозволів та документів. За необхідності, ми підключаємо в роботу архітектора або інженера.

Приклад з практики: 

Замовник, маючи бажання придбати земельну ділянку, звернувся до нас для аудиту містобудівної та землевпорядної документації на їх відповідність намірам забудови.

В результаті аудиту виявилось, що містобудівна документація на місцевому рівні не розроблена, тому отримати містобудівні умови та обмеження неможливо. Це часта проблема при будівництві, при якій замовнику потрібно буде за свої кошти розробляти містобудівну документацію. Попередній аудит земельної ділянки саме в цьому ракурсі заощадив чималу суму коштів нашому клієнтові.  

Також часті випадки, коли юрист з інженером виїжджає на місце знаходження ділянки з різними обмеженнями по забудові, та на місці вже шукаємо варіанти розміщення забудови відповідно намірам замовника, щоб не порушувати вимоги і чинного законодавства, і будівельних норм. 

7. Супровід самої угоди із землею: Супровід угоди включає в себе:

• збір необхідних документів на земельну ділянку для посвідчення такої угоди (отримання кадастрового номера, внесення даних/змін до державного кадастру або реєстру майнових прав, формування експертної оцінки);
• підписання договору у нотаріуса;
• супровід розрахунків;
• представлення інтересів замовника по довіреності; 
• отримання витягу про право власності від імені замовника. 

За роки практики, ми набули досвід супроводу купівлі земельних ділянок як іноземцями, так і українськими громадянами. А це означає, що ми маємо можливість провести такі угоди навіть дистанційно. 

8. Захист ваших інтересів: У разі виникнення бюрократичних спорів з державними органами, неможливості оформити певні потрібні документи для угоди, ми зможемо взяти це оформлення на себе, тому що вже маємо потрібний досвід та знання. Потрібно знати та розуміти:

• строки та правила розгляду документів державними органами та посадовими особами;
• законні підстави для відмови в наданні тієї чи іншої послуги;
• шляхи оскарження прийнятих рішень. 

Залучення юриста при купівлі земельної ділянки дозволяє забезпечити правовий захист, уникнути можливих ризиків, спростити процес купівлі та зберегти ваші нерви. 

Знання діючого законодавства дозволить перевірити: 

• чи є у ділянки правові обмеження;
• справжність документів власника ділянки; 
• відсутність заборон;
• перевірити договір купівлі-продажу на відповідність вимогам законодавства. 

Якщо сьогодні ви плануєте придбання чи продаж земельної ділянки в Україні - подумайте про можливі ризики та просто подзвоніть нам.

Ми подбаємо про безпеку ваших коштів.

Вартість попередньої перевірки земельної ділянки та іншої нерухомості тут.

Вартість супроводу угод щодо нерухомості тут.

Вартість дистанційного продажу нерухомості тут.