Як розпочати будівництво житла на продаж в Україні?

На земельній ділянці в залежності від її розміру та призначення можна побудувати різноманітні як житлові, так і не житлові будівлі. Якщо мова йде про будівництво будинку, котеджів, таунхаусів, дачних будинків, то перш за все потрібно визначити місце, де буде розташована така будівля. 

Для цього потрібно врахувати такі фактори, як: 

• доступність комунікацій (електроенергія, вода, каналізація); 
• зручність розташування відносно доріг та громадського транспорту; 
• екологічність місцевості та інші фактори.

Юридична перевірка земельної ділянки перед будівництвом є необхідною процедурою, яка дозволить визначити правовий статус земельної ділянки та встановити наявні ризики для будівництва. Чому це так, та як працює на практиці, розповімо на прикладі нашого клієнта.

Цікаво: Оформлення землі у власність в Україні

Юридичний аудит земельної ділянки перед будівництвом

До нас звернувся власник масиву земельних ділянок, який мав бажання збудувати на земельних ділянках житлові комплекси з метою їх подальшого продажу. Ми взяли на себе оформлення всіх документів для супроводу будівництва і реєстрації прав власності під ключ. 

З чого ми починали аналіз документів:

По - перше, з визначення правового статусу земельної ділянки її історії та права власності на неї. 

Це аналіз підстав набуття земельної ділянки у власність або користування (державний акт, договір, свідоцтво тощо).

Варто також звернути увагу на розташування земельної ділянки, її площу, межі, накладки в кадастровій карті, розташування суміжних ділянок. Також аналізуємо архівний шар в кадастрі, це важливо і інформативно, тому що багато недобросовісних набувачів земельних ділянок шляхом поділу або об'єднання намагались таким чином “сховати” ділянку для подальшого унеможливлення її витребування законним власником.

Актуальним, важливим етапом є перевірка історії ділянки. Щоб в майбутньому ніхто не зміг через звернення до суду - “вибити вам землю з під ніг” в юридичному сенсі. Саме детальний аналіз всіх: 

• змін та переходів прав власності на ділянку;
• змін її розмірів та конфігурацій;
• змін цільового призначення;

дасть можливість виключення в майбутньому судових позовів стосовно цієї ділянки. 

Якщо ви знаходитесь на етапі прийняття рішення про купівлю ділянки, то варто приділити увагу перевірці наявних судових спорів і виконавчих проваджень і щодо земельної ділянки і обов'язково щодо її власника. 

Якщо права на земельну ділянку не оформлені належним чином або оформлені, але прав на забудову немає, то все що буде збудовано - буде вважатися самочинним будівництвом. Ви не зможете ні ввести об'єкт в експлуатацію, ні оформити право власності на нього. 

Крім права приватної власності, закон дозволяє будувати також на земельних ділянках наданих в оренду, постійне користування, довірчу власність або на правах сервітуту, суперфіцію та емфітевзису.

Але варто пам'ятати, що не на всіх земельних ділянках, які надані в оренду або користування ви можете будувати. Це залежить і від цільового призначення, і від умов договору, де зазначено з якою метою і для якого використання її надають. 

Тобто перше, що потрібно зробити - детально проаналізувати всі документи на земельну ділянку і права, які має заявник відносно неї

По-друге, при перевірці важливо приділити увагу юридичним можливостям на прокладання комунікацій до земельних ділянок. Бо навіть прокладання труб  по чужим земельним ділянкам без оформлення прав оренди або сервітуту, може спричини скасування дозвільних документів на будівництво або судових позовів.

Одночасно з цим ми здійснили перевірку містобудівної документації, а саме детального плану території на відповідність нашим намірам забудови.

Після детальних консультацій з інженерами, архітекторами, ми вирішили змінити цільове призначення земельної ділянки з ОСГ на житлову забудову, для можливості здійснення задуманого будівництва. 

Ми підготували документи згідно вимог чинного законодавства для того, щоб унеможливити отримання відмови органів місцевого самоврядування при зміні цільового призначення. 

Важливо співставити наміри забудови до відповідності співвідношення функціональному призначенню території та цільовому призначенню земельної ділянки. 

І тут виникає питання, що ж є пріоритеті при визначенні наміру забудови - цільове призначення ділянки чи функціональне призначення території? Про це детальніше.

Цікаво: Оренда землі юридичною особою в Україні

Цільове призначення ділянки та функціональне призначення території перед будівництвом

За загальним правилом, у нас домінує містобудівна документація над землевпорядною документацією. 

Адже, згідно законодавства, однією з підстав відмови в наданні містобудівних умов та обмежень є невідповідність намірів забудови земельної ділянки положенням відповідної містобудівної документації. 

Але! Якщо цільове призначення земельної ділянки передбачало забудову, а потім її було включено до функціональної зони, яка не передбачає використання ділянки для таких цілей, то закон дозволяє здійснювати забудову такої ділянки у відповідності до її первісного цільового призначення, без його зміни.

Тобто ви маєте право на забудову такої ділянки попри те, яке зараз функціональне призначення території. Спірне питання на перший погляд, але суд якраз стає на захист таких землекористувачів, пояснюючи це тим, що дії ОМС не повинні порушувати принципи правової визначеності і належного врядування. Не можна одним рішенням надати земельну ділянку у власність для будівництва, а іншим рішенням таке будівництво забороняти. 

Цікаво: Як іноземцю придбати землю або нерухомість в Україні?

Яким чином змінити цільове призначення земельної ділянки для будівництва?

Оскільки за місцем розташування ділянки клієнта не було внесено інформації по функціональним зонам до ДЗК, ми змінювали цільове призначення за традиційною процедурою - за проектом землеустрою.

За загальним правилом, власник може змінити цільове призначення без отримання попередньої згоди на розробку такого проекту землеустрою відповідної ради. 

Саме таким чином ми підготували пакет документів, розробили проект, який згодом був затверджений ОМС та внесли зміни до ДЗК. 

За статистичною інформацією по посвідченим договорам купівлі- продажу нерухомого майна за 2022 рік, попри військовий стан, кількість угод по відчуженню нерухомого майна зростає. 

За 1 квартал 2022р.  - 43191 посвідчених угод щодо нерухомого майна. За 4 - квартал 2022р. - 68566.

Багато великих забудовників переживають складні часи, тому на ринок можуть вийти більш дрібні забудовники, які будуть будувати котеджі, таунхауси для подальшого продажу. Хоч і західна Україна більш приємна зараз з безпекової точки зору для інвестицій в житло, але все рівно столиця і околиці не втрачають в плані зацікавленості. Навіть середня ціна за оренду житла почала підніматися з початку 24.02 і вже досягла довоєнного рівня.

Тому, якщо у вас є у власності або оренді земельні ділянки, будівництво та продаж будинків можу стати чудовим варіантом для розширення бізнесу та збільшення прибутку.

Наша компанія в цьому випадку пропонує вам ряд послуг, що дозволять досягти мети швидко та без проблем:

• аудит земельних ділянок та перевірка прав власності на неї;
• встановлення наявності обмежень та обтяжень на земельну ділянку, таких як сервітут, застава, обмеження використання землі та ін.;
• оцінка ризиків, пов'язаних з будівництвом на земельній ділянці таких як можливість зміни цільового призначення землі, наявність судових позовів, незаконне використання землі та ін.;
• визначення необхідних дозволів та документів для будівництва на земельній ділянці;
• перевірка наявності заборон на будівництво в зоні впливу ліній електропередач, газопроводів, нафтопроводів та ін.

Вартість наших послуг можна дізнатися тут.

Якщо ви плануєте старт будівництва, не збираєтесь ризикувати своїми коштами та часом - звертайтесь до нас!