Як перевірити земельну ділянку в Україні перед покупкою?

Зрозуміти, чи потрібно робити аудит документів на земельну ділянку перед купівлею, допоможе відповідь на питання, а що буде, якщо його не робити:

• Через рішення суду, у вас її можуть забрати і повернути власнику. Оскільки часті випадки, коли ділянку продає особа без належного права, хоча по документах все вірно, і навіть нотаріус такі договори посвідчує. 
• Ймовірні судові спори з сусідами, якщо не перевірити фізичне розташування ділянки в кадастрі та на місцевості (накладки ділянок).
• Ви можете фактично придбати ділянку меншої площі, ніж значиться в документах тощо.
• Придбати ділянку з цільовим призначенням таким, що не відповідає наміру її майбутнього використання. 
• При придбанні ділянки виявиться неможливість її використання в певних цілях, в зв'язку з встановленими обмеженнями, наприклад, такими як сервітут або охоронні зони.

Це найчастіші випадки, але й таких ризиків достатньо. Ми розкажемо про можливі варіанти перевірки земельної ділянки, що саме та де потрібно перевіряти. Якщо ж ви бажаєте бути впевнені на 100% у безпеці свої вкладень - просто звертайтеся за такою послугою до наших спеціалістів.

Цікаво: Як розпочати будівництво житла на продаж в Україні?

Чи варто покладатися лише на перевірку нотаріуса при придбанні землі?

Часте питання наших клієнтів: а як же нотаріус? Адже він перевіряє документи, і не посвідчить договір, якщо з документами не все добре. 

Це дійсно так, проте все ще не є гарантією безпеки для покупця. Безліч прав на земельну ділянку, набутих на підставі нотаріально посвідчених договорів, було скасовано. Тут варто підкреслити, що таке скасування відбувається не з вини нотаріусів, тому що нотаріуси, як правило, сумлінно дотримуються норм законодавства при вчиненні нотаріальних дій. А з причини юридичної необізнаності покупців. 

Просто подивитись на інформацію з державних реєстрів недостатньо. Це може зробити кожен, в доступі є певна кількість ресурсів, де ви зможете перевірити земельну ділянку самостійно. Наприклад, державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП) та державний земельний кадастр (ДЗК).

В ДЗК можна подивитися де знаходиться ділянка, її площу, межі, цільове призначення. В ДРРП перевірити право власності, обтяження, підстави набуття права власності тощо. 

Проте отриману інформацію потрібно проаналізувати через призму законів, співставити всі дані, знайти прогалини та неточності в документах. Велика кількість земельних ділянок має юридичні проблеми з документальним оформленням. 

Юрист в цьому випадку перевіряє не тільки відкриту інформацію, але й інші показники, як законність оформлення документів на землю, правильність оформлення документів, співставляє наявні факти та зважує ризики.

Які документи продавця земельної ділянки потрібно перевірити?

Серед поширених документів, які підтверджують право власності продавця на ділянку є: 

• державний акт;
• державний акт на право довічного успадковуваного володіння (видавався з 1990 до 1992 року);
• свідоцтво про право на спадщину;
• свідоцтво на право власності;
• договір (купівля-продаж; дарування, міна)
• витяг з ДРРП. 

Кожен документ видавався в різний період, тому має різні назви, основні реквізити та вимоги до оформлення і отримання таких документів потребують детального аналізу, в залежності від вимог, які ставилися до чинного на той час законодавства. Наприклад, до 2010р. при набуття права власності на земельну ділянку потрібно було виготовляти новий державний акт, з 2010 року по 2013 рік  достатнім правовстановлюючим документом був договір.

Тобто потрібно перевірити не тільки наявність потрібного документа, в залежності від того, який документ видавався на момент придбання земельної ділянки, але й вірність його оформлення.

Цікаво: Купівля землі іноземною особою в Україні у 2023 році

Критерії перевірки земельних ділянок, по яким найчастіше виникають проблеми 

По яким параметрам перевірки найчастіше знаходимо "брак земельної ділянки":

• При перевірці площі та місця розташування ділянки. Наприклад, не співпадають дані в документах на право власності, дані внесені до ДЗК з фізичним розміщення ділянки на місцевості.
• Накладення меж на сусідні ділянки. Тут може виникнути спір про право власності, а саме хто повинен "посунути" свою ділянку.
• Якщо встановлено часту зміну власника ділянки, або в архівному шарі ДЗК знаходимо архівні ділянки.
• При перевірці "історії" земельної ділянки досить часто при переході від одного до іншого власника, зміні цільового призначення, знаходимо невідповідність оформлених на той час документів нормам законодавства.

Саме перевірка історії ділянки одночасно і дуже важлива, і дуже складна. Є реальні приклади, коли в особи, яка купує земельну ділянку у продавця, який не мав право її продавати (наприклад, продавець свого часу незаконно приватизував ділянку), через рішення суду "законний власник" забирає таку ділянку.

Покупець залишається і без коштів, і без земельної ділянки. Складність такої перевірки полягає в частині витребування всіх документів від державних установ. По-перше, не всі установи готові надати таку інформацію пересічному громадянину. Ми робимо адвокатські запити в державні та архівні установи, органи нотаріату. Витягуємо інформацію з усіх можливих реєстрів. 

А по-друге, на заваді можуть стати чисто технічні фактори. Наприклад, земельні архіви затоплювались або згорали. 

Якщо документів на ділянку в архівах немає, це вже повинно насторожити покупця. Це або була присутня незаконна схема по цій ділянці, або просто ділянка потрапила в масив корупційних схем з іншими ділянками. В цій ситуації майбутнім покупцям та продавцям варто підходити до набуття прав власності зважено та законно, не порушуючи норм та заборон законодавства. Часи і влада змінюється, а проблемна власність тягнеться роками. 

Юрист же підкаже де знайти інші відомості, та зважить ризики.

Аудит договорів оренди земельної ділянки для юридичних осіб. Показники, які перевіряємо.

Крім послуги історичного і документального дослідження земельної ділянки, ми робимо перевірку договорів оренди земельних ділянок.

Це важливо для гарантій впевненості орендаря в тому що закладаючи економічне і фінансове планування використання земельної ділянки і отримання доходів, він буде впевнений в тому що ділянку в нього не заберуть.

Тут основними помилками є:

• відсутність реєстрації прав оренди в реєстрі;
• відсутність договорів;
• відсутність в договорі істотних умов, без погодження яких договір може бути визнаний недійсним;
• зміни до договору не оформлені належним чином. 

Основні переваги проведення юридичного аудиту земельної ділянки та прав на неї включають:

• Зменшення ризиків. Юридичний аудит дозволяє виявити можливі юридичні проблеми та ризики, пов'язані з земельною ділянкою, що дозволяє вчасно їх вирішити та запобігти можливим проблемам у майбутньому.
• Зменшення або збільшення вартості ділянки. Проведення юридичного аудиту дозволяє виявити можливі недоліки та проблеми з правами власності на земельну ділянку, що дозволяє їх вирішити та збільшити вартість ділянки для продавця, або зменшити через такі недоліки вартість для покупця.
• Підвищення довіри. Проведення юридичного аудиту земельної ділянки забезпечує підвищення довіри між сторонами угоди, що дозволяє зменшити можливі конфлікти та спори у майбутньому.

До нас звернувся клієнт, який потребував аудиту ділянки для будівництва в Обухівському районі Київської області. Ділянка гарної конфігурації, з документами продавця все добре. Проблема була в іншому. На ділянці була охоронна зона газопроводу. Що цікаво, на топозйомці дане обмеження не відображалось. Виявили ми це, аналізуючи містобудівну документацію. 

Звісно виникло логічне питання - як будувати, якщо купити дану ділянку, оскільки по нормам ДБН, будинок мрії замовника тепер неможливо було розмістити на ділянці. Клієнт змінив рішення щодо придбання даної ділянки, та обрав іншу, яка відповідала його вимогам, заощадивши собі кошти та нерви.

Інший випадок - це купівля комерційного приміщення (магазину). Продавали звичайний МАФ, як нерухоме майно (Фастівський район). Земельна ділянка в оренді. Такі випадки часті, коли чорні реєстратори таке реєструють, а міська влада передає землі в оренду без аукціону. 

Чи можна таке купити? Можна. Але не за ціною нерухомого майна, а як звичайний МАФ. Все тому, що прокуратура поданням позову до суду визнає незаконним передачу такої ділянки в оренду без проведення торгів, та скасує реєстрацію в реєстрі МАФа, як нерухомого майна. Прокуратура це може зробити хоч завтра, хоч через 20 років, тому що позовна давність не застосовується до таких позовів. Вчасний аудит ситуації дозволив Клієнту розвернути угоду в свою користь та не ризикувати вкладеними коштами.

Якщо ви плануєте придбання земельної ділянки, але хочете зробити це максимально безпечно - замовляйте її аудит у наших спеціалістів.

Вартість юридичного аудиту можна дізнатися тут.

Ми подбаємо і про перевірку, і про організацію самої угоди з придбання земельної ділянки.