Як узаконити прибудову до приватного будинку: будівельний паспорт та ведення в експлуатацію

Виконуючи прибудову до приватного будинку, яка полягає у зміні геометричних розмірів, площі, та передбачає втручання в несучі конструкції, юридично ви проводите реконструкцію об'єкта. 

Проведення таких робіт передбачає отримання дозвільних документів, а після закінчення будівельних робіт об'єкт потрібно вводити в експлуатацію. 

Для проведення реконструкції потрібно отримати будівельний паспорт. Для його отримання власник повинен звернутися в уповноважений орган містобудування та архітектури з:

• заявою;
• правовстановлюючими документами на земельну ділянку та будинок;
• нотаріально посвідченою згодою співвласників; 

Примітка: якщо не посвідчувати таку згоду у нотаріуса, заяву мають подати одночасно всі співвласники.

До пакета документів також потрібно долучити: 

• схему намірів забудови земельної ділянки;
• інформацію, якщо на земельній ділянці є об'єкти культурної спадщини; 
• інформацію про обмеження у використанні ділянки. 

Схема забудови земельної ділянки повинна містити дані про:

• місце розташування будівель та споруд на ділянці;
• відстані від будівель до меж прилеглих земельних ділянок та об'єктів, що знаходяться на них, а також від інженерних мереж та споруд;
• інформацію щодо фасадів, планів поверхів та форми даху;
• зображення зрізів запроектованих будівель або споруд з вказівкою габаритних розмірів;
• перелік систем інженерного забезпечення, включаючи плановані автономні системи;
• червоні лінії, лінії регулювання забудови, під'їзди, місця підключення до інженерних мереж.

Схема намірів забудови виконується в довільній формі, але, зазвичай, включає в себе:

• пояснювальну записку;
• схематичний генеральний план, що показує загальний розподіл об'єктів на ділянці;
• плани поверхів, фасади та вертикальні розрізи будинків, а також додаткових споруд, як, наприклад, господарські будівлі та гаражі.

Багато замовників намагаються самостійно намалювати таку схему, проте отримують відмову у видачі будівельного паспорта з різних причин, наприклад, не вказані відстані до сусідніх будівель, або недотримані відступи від червоних ліній, недотримані вимоги санітарних і пожежних норм. Інша розповсюджена помилка – не врахована наявність будівель та інженерних мереж на сусідніх земельних ділянках і відстань до них. Норми забудови, особливо охоронних зон, які проходять через ділянку, не враховуються або порушуються при проектуванні.

Звичайно, при супроводі легалізації прибудови, реконструкції, ми допомагаємо не тільки з поданням документів, але й їх розробкою. При цьому орган архітектури не буде мати законних підстав для відмови у видачі будівельного паспорта – наші юристи підготують все якісно і відповідно до вимог закону.

Цікаво: Легалізація самовільного будівництва в Україні

Як узаконити прибудову, якщо власник не отримував дозвільних документів?

Існує декілька способів легалізувати прибудову до приватного будинку. Про ці способи ми розповідали в статті. 

Тут розповімо про розповсюджений спосіб – застосування будівельної амністії.  Нагадаємо, що при такому способі введення в експлуатацію штрафи за самочинне будівництво не застосовуються (станом на серпень 2023 року). Проте все може змінитися, коли Президент підпише закон 5655 про реформу містобудування. 

У зв'язку з прийняттям цього законопроекту, за введення в експлуатацію самочинного будівництва доведеться сплатити адміністративний збір у розмірі близько 19 000 грн. Тому не чекайте коли ця послуга стане дорожчою в декілька разів.

Основні критерії, коли можна скористатись будівельною амністією:

• наявність права власності або права користування земельною ділянкою;
• відповідність між цільовим призначенням ділянки та об'єктом будівництва;
• наявність кадастрового номера ділянки;
• будівництво здійснене без порушень будівельних норм та правил.

Ми допоможемо визначити, чи підпадаєте ви під вимоги до будівельної амністії, та допоможемо легалізувати прибудову.

Цікаво: Введення нерухомого майна в експлуатацію: що потрібно знати

Незаконна прибудова і декілька співвласників: як ввести в експлуатацію, якщо інший співвласник не надає згоду?

До нас звертаються клієнти для введення в експлуатацію самочинного будівництва та для виділу своєї частки, коли є спір або неприязні стосунки з іншим співвласником. На жаль, це розповсюджена ситуація.

Законодавство передбачає, що при спільній власності всі співвласники мають діяти за взаємною згодою, тобто разом і одночасно. При конфлікті співвласників вихід з ситуації такий: або домовлятись або йти до суду.

Зауважимо, що в натурі можна виділити тільки нерухомість, що введена в експлуатацію. Потрібно спочатку вводити в експлуатацію нерухоме майно, а вже потім виділяти частку. 

Як змінюються ідеальні частки співвласників, якщо за рахунок прибудови відбулась зміна площ, а на додачу змінився і розмір часток?

Це інша розповсюджена ситуація, з якою стикаються наші клієнти.

Наприклад, кейс наших клієнтів. Будинок у власності по ½ частки між братом та сестрою. Брат здійснив добудову до будинку, значно розширивши площу тієї частини, якою він фактично користувався. Але прибудова була здійснена без дозвільних документів (без права на виконання будівельних робіт, що підтверджується декларативним способом – поданням Повідомлення про початок буд.робіт).

Ми розробили дорожню карту та реалізували проєкт наступним чином:

• легалізували самочинне будівництво шляхом проходження повної процедури з розробки буд.паспорта та отримання дозвільних документів (під будівельну амністію проєкт не підпадав саме за датою будівництва);

Примітка: Тут важливим моментом є саме те, що після введення в експлуатацію та перед реєстрацією права власності в реєстрі є подання письмової  згоди всіх співвласників, якщо частки не змінюються. У випадку, якщо в результаті реконструкції сторони домовились про зміну та перерозподіл часток, вони посвідчують відповідний договір у нотаріуса про перерозподіл та зміну часток. В нашому випадку частки після реконструкції за взаємною згодою розподілились по : ¼ та ¾.

• нотаріально посвідчили договір Поділу нерухомого майна в натурі;
• здійснили розподіл земельної ділянки з присвоєнням окремих кадастрових номерів та реєстрацією прав на землю в реєстрі;
• отримали висновок БТІ щодо можливості поділу;
• розробили нові технічні паспорти;
• отримали дві різні адреси та зареєстрували право власності в реєстрі.

Як бачите, нічого неможливого немає. Але для економії коштів і часу спочатку потрібно робити аудит, розробити дорожню карту і реалізовувати проєкт крок за кроком.

Будь-яке будівництво починається з отримання дозвільних документів. Не потрібно спочатку будувати, а потім “узаконювати”  –  це розповсюджена помилка, яка вартує більше коштів та вашого часу. Ми не одноразово зазначали, що не все, що побудовано, можна ввести в експлуатацію, навіть через суд.

Тому ми пропонуємо оформлення документів для будівництва “під ключ”. До наших послуг входить:

• консультація та розробка дорожньої карти реалізації проєкту; 
• розробка схеми намірів забудови;
• отримання дозвільної документації;
• виготовлення техпаспорта на будинок;
• введення в експлуатацію;
• присвоєння поштової адреси;
• реєстрація прав власності з отриманням витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно тощо.

Вартість послуг щодо супроводу будівництва та легалізації об'єктів будівництва тут.