Як вибрати земельну ділянку для забудови та вкласти кошти безпечно?

Останні роки свідчать про значний прогрес у сфері земельної реформи та містобудування в Україні. Цей період був відзначений важливими змінами в законодавстві, спрямованими на подолання складнощів, розпорошеності та конфліктів норм, що існують в земельному законодавстві. Однією з ключових ідей цих змін є спрощення процедур реалізації будівельних проєктів та усунення конфліктів у регулюванні земельних відносин та містобудування.

Зміни в законодавстві також спрямовані на залучення іноземних компаній до відбудови України, створення виробничих та інших об'єктів. Це стає можливим завдяки реформуванню та впорядкуванню земельних відносин, що сприятиме залученню  інвестицій та розвитку міст,  шляхом створення об'єднаних територіальних громад.

Однак існують проблеми, які потребують уваги та вирішення. Часто при придбанні земельної ділянки покупці обмежують свою увагу лише цільовим призначенням ділянки, ігноруючи містобудівну документацію місцевого рівня. Це може призвести до невірних рішень, оскільки цільове призначення ділянки може бути змінене лише в межах містобудівної документації. Наші юристи поділяться досвідом, як саме вибрати земельну ділянку для забудови, як її перевірити та вкласти свої кошти безпечно.

Цікаво: Права користування землею під час війни в Україні: приватизація, відчуження, зміна цільового призначення

Які документи на земельну ділянку потрібно перевірити перед забудовою?

Фактори, які мають вплинути на вибір ділянки для забудови:

• Документи про власність, видані в минулих роках. Можливий ризик –  права можуть не бути внесені до реєстру та існував ризик мати справу з підробленими документами. При проведенні аудиту ми ретельно аналізуємо законодавство, яке регулювало процес надання права власності та оформлення документів в зазначений період. 
• Розбіжності в наборі даних: Розбіжності між інформацією в земельному кадастрі та інформацією в правовстановлюючих документах, такі як площа, розташування, конфігурація та накладки. Це важливо аналізувати, оскільки при купівлі земельної ділянки покупець повинен точно знати, що він купує, де ділянка розташована, і чи можуть виникнути конфлікти з сусідами.
• Цільове призначення: Перед купівлею земельної ділянки важливо ретельно вивчити її цільове призначення та переконатися, що воно відповідає потребам та планам щодо її використання на майбутнє. Не врахування цього критерію може призвести до негативних наслідків, включаючи обмеження у використанні земельної ділянки, конфлікти з органами місцевого самоврядування та інші юридичні проблеми. Тому при необхідності ми досліджуємо можливість зміни цільового призначення ділянки.
• Наявний факт зміни конфігурації, поділу або об'єднання ділянки. Це  може свідчити про спеціальну зміну кадастрового номера та навмисне приховування ділянки.

Ця інформація стосується аудиту документів та історії ділянки. Як же це працює на практиці?

Клієнт звернувся до нашої фірми для проведення аудиту земельної ділянки, яку він мав намір придбати з метою подальшої забудови. Спочатку все виглядало відносно звично: цільове призначення ділянки відповідало його планам. Однак під час аудиту ми зіткнулись з відсутністю будь-якої містобудівної документації на місцевому рівні.

Законодавство передбачає безстроковість генерального плану населеного пункту, поки не прийнятий новий. Проте орган місцевого самоврядування (ОМС) не розпоряджався, і йому не було передано генеральний план населеного пункту з моменту його приєднання до Об'єднаної Територіальної Громади (ОТГ).

Ця ситуація ставила перед клієнтом складне завдання: яким чином продовжити реалізацію свого будівельного проекту, оскільки відсутність містобудівної документації на значний час загальмує його реалізацію. Замовник, після оцінювання результатів проведеного аудиту, прийняв рішення розглянути альтернативну земельну ділянку для можливої покупки та подальшої реалізації проекту. 

Цей кейс підкреслює важливість проведення аудиту перед придбанням земельної ділянки. Він допомагає не лише з оцінкою юридичної реалізації проекту, а й з технічної  та економічної доцільності входження в проект.

Цікаво: Оформлення будівельного паспорта: будівництво приватного будинку

Яку інформацію перевіряти перед придбанням земельної ділянки для будівництва?

Окрім перевірки документів на саму ділянку, потрібно уважно відноситись і до іншої інформації, яка може вплинути на вибір інвестора перед купівлею. 

• Судові спори: наявність активних та незавершених судових справ щодо земельної ділянки. Судові спори можуть вплинути на право володіння та використання земельної ділянки, тому важливо вивчити історію судових рішень та умови будь-яких поточних судових процесів.
• Повноваження щодо відчуження: тут важливо перевірити, чи є у відчужувача право розпоряджатись земельною ділянкою. 
• Містобудівна документація та обмеження: наявність та якість  містобудівної документації може вплинути на можливість здійснити певні будівельні проєкти на ділянці. 

Всі ці аспекти важливі для забезпечення юридичної, фінансової безпеки та легальності вашого проекту. Перед придбанням земельної ділянки варто провести детальний юридичний аудит, щоб уникнути неприємних сюрпризів в майбутньому.

Цікаво: Поділ та об'єднання земельних ділянок: основні етапи та вимоги

Як відбувається глибока перевірка земельної ділянки під забудову?

В першу чергу ми аналізуємо правовстановлюючі документи на ділянку, інформацію з земельного кадастру, інформацію про зареєстровані права. Ми ознайомлюємось з містобудівною документацією на місцевому рівні і визначаємо співвідношення згідно класифікаторів цільового призначення, функціонального зонування територій та класифікатора будівель і споруд. Функціональне призначення території визначаємо згідно містобудівної документації, це може бути: 

• План зонування; 
• Детальний план території;
• Генеральний план населеного пункту (у випадку відсутності плану зонування та для земельних ділянок в межах населеного пункту, де детальний план території не було затверджено).

Важливим елементом будь-якого проекту будівництва є забезпечення його життєдіяльності шляхом підключення до інженерних мереж (водопостачання, електропостачання, газопостачання, водовідведення тощо). При отриманні технічних умов визначаються технічні характеристики, місце підключення, строки й умови постачання. 

Під час аудиту потрібно звертати увагу на цей фактор, оскільки спроможність забезпечити об'єкт підключенням до інженерних мереж є складною і водночас дороговартісною процедурою, що впливає на вартість проекту в цілому. Ми рекомендуємо замовнику:

• провести дью діл земельної ділянки для визначення її правової “чистоти” шляхом аналізу документів, обтяжень та судових справ;
• зробити аналіз місцевої містобудівної документації, що може  вплинути на наміри будівництва та реалізацію проекта;
• перевірити доступ до комунікацій. Хоч це і технічний аспект, однак значно впливає на забезпечення життєдіяльності та вартості реалізації об'єкта будівництва.

Звісно, наша команда допоможе вам з проведенням всіх необхідних перевірок. Ми пропонуємо: 

• аудит земельної ділянки за технічними та юридичними параметрами та обмеженнями; 
• збір документів, подання запиту та отримання інформації з містобудівної документації; 
• аналіз містобудівної документації на відповідність намірам забудови;
• отримання та аналіз інформації з Державного реєстру речових прав та Державного земельного кадастру; 
• залучення до аудиту необхідних технічних спеціалістів;
• розробку дорожньої карти реалізації проекту з юридичної та технічної сторони.

Вартість перевірки земельної ділянки тут.

Вартість супроводу будівництва тут.