Як укласти договір міни нерухомості в Україні? Покрокова інструкція

Хоч договори міни (обміну/бартеру) не такі поширені щодо нерухомого майна, як, наприклад, купівля-продаж та дарування, однак такі договора стають актуальними у випадках, коли розрахунок за нерухоме майно проводиться не грошовими коштами, а іншим майном:

• будинки, квартири;
• земельні ділянки;
• корпоративні права;
• земельні ділянки с/г призначення тощо. 

Також договір бартеру може бути корисним у випадках, коли сторони бажають уникнути формальностей, пов'язаних з грошовими транзакціями.

На прикладі із практики наших юристів з питань нерухомості, ми розкажемо, в яких випадках договір міни дійсно може бути оптимальним рішенням, та про що потрібно знати, плануючи укладати такий договір.

Цікаво: Що власнику робити з нерухомістю в Україні під час війни, доки він перебуває за кордоном?

Договір міни нерухомості: основні правила

При договорі міни, кожна зі сторін договору виступає одночасно і покупцем, і продавцем. Тому при укладенні таких договорів, в залежності від предмета договору, ми аналізуємо законодавство, що регулює процес відчуження певного майна:

• земельне законодавство;
• законодавство, що регулює правовий статус певних суб'єктів господарювання;
• законодавство, що регулює особливість відчуження об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості;
• податкове законодавство;
• нормативно-правові акти з питань державної реєстрації речових прав.

Важливо! Існує певна заборона щодо укладення договору міни, де однією зі сторін є державне або комунальне підприємство, щодо майна, яке віднесене законодавством до основних фондів.

Договір міни укладається в письмовій формі з нотаріальним посвідченням та внесенням даних про право власності до державного  реєстру. Тому при підготовці нерухомості до угоди, обидві сторони повинні мати документи на таку нерухомість, згідно вимог чинного законодавство (зареєстроване право власності, технічний паспорт, витяг з реєстру, кадастровий номер та ін.).

При підготовці угоди відчуження нерухомості, ми розглядаємо такий варіант укладення договору, якщо сторони домовились саме про обмін. Ми:

• пропрацьовуємо схему такого обміну, чи вигідно укладати такий договір, ризики та моменти переходу права власності (у випадку розстрочення платежів по доплаті) орієнтуючись на потребу клієнта;
• погоджуємо з клієнтом основні умови договору, прописуємо їх та узгоджуємо з нотаріусом;
• організовуємо збір всіх необхідних документів для угоди та супроводжуємо процес у нотаріуса (виписка, витяг, технічний паспорт, присвоєння кадастрового номера, згода, протоколи, експертна оцінка);
• допомагаємо в процесі отримання витягу про право власності для замовника.

Цікаво: Як купити земельну ділянку в Україні за участю юриста?

Договір міни нерухомості і корпоративні права

В нашій практиці був кейс з укладенням договору міни земельних ділянок в обмін на частку в статутному капіталі ТОВ. Ми супроводжували дану угоду “під ключ”. 

Шляхом поділу земельної ділянки, ми сформували 5 окремих ділянок з окремими кадастровими номерами для майбутнього їх обміну на частки в статутному капіталі. 

Під час формування земельної ділянки, ми також робили зміну їх  конфігурацій, щоб розташування ділянок, які будуть передані у власність,  задовольнило учасників такого обміну. 

Від імені юридичної особи, ми підготували всі необхідні протоколи, дозволи, заяви та довідки, що необхідні для нотаріального посвідчення такої угоди. За домовленістю сторін, такий обмін між ними був проведений без доплати, тому при посвідчення договору був підписаний акт прийому-передачі та внесені дані про право власності нових власників земельних ділянок до державного реєстру, а стосовно корпоративних прав - внесені зміни до реєстру юридичних осіб з отриманням нового витягу.

Вся процедура пройшла під пильним контролем нашого юриста.

Цікаво: Як перевірити земельну ділянку в Україні перед покупкою?

Оподаткування договору міни або дарування нерухомості

При обміні для фізичних осіб - продавців застосовується ставка податку на доходи фізичних осіб: 

• 0 % - при перебуванні майна у власності понад 3 роки, та першого продажу протягом податкового звітного року;
• 5% + 1,5% військовий  збір - при перебуванні нерухомості у власності менше 3 років або якщо в поточному році реалізували іншу нерухомість);
• 18%-  для нерезидентів. 

При відчуженні шляхом обміну неподільного об'єкта незавершеного будівництва/майбутнього об'єкта нерухомості, “0” ставка податку не застосовується. 

Для фізичних осіб оподаткування угоди як при продажі, так і при обміні - однакове. Проте при обміні може мати місце значна економія коштів, тому що нотаріально посвідчується 1 договір, та не потрібно сплачувати комісію банку за переказ коштів, або підтверджувати джерела походження коштів.

В деяких випадках, при відчуження об'єкта нерухомості, дохід від такого продажу може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта.

Всі податки особою, яка обмінює нерухомість, повинні бути сплачені до моменту посвідчення договору, як і при купівлі- продажі.

Цікаво: Як іноземцю успадкувати нерухомість в Україні?

Основні вимоги до обміну або дарування земель с/г призначення

Земельні ділянки с/г  призначення, що перебувають у приватній власності можуть відчужуватися за договорами: 

• купівлі-продажу;
• дарування;
• довічного утримання;
• спадкового договору;
• міни;
• шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу; 
• шляхом звернення стягнення на них. 

Власники земельних ділянок  усіх форм власності розташованих у масиві земель с/г призначення можуть обмінюватися такими земельними ділянками.

Але! Якщо в обмін йде земельна ділянка державної або комунальної власності, розташованої у масиві земель с/г призначення, на іншу земельну ділянку, розташовану у цьому ж масиві, 2 ділянки повинні мати з однакову нормативно-  грошову оцінку, або різницю в оцінці не більше 10 відсотків.

Землі товарного с/г призначення та землі ОСГ, що були виділені власникам земельних часток (паїв), можуть відчужуватись юридичним особам за договором міни, шляхом обміну ділянками в одному масиві, та які містять однакову нормативно-грошову оцінку, або різниця в оцінці не більше 10 %.

До речі, укладення договору міни земельних ділянок в межах одного масиву  здійснюється без згоди суб’єкта переважного права.

В процесі супроводу угод з такими об'єктами нерухомості ми надаємо:

• аналіз переважного права (супровід реалізації при потребі); 
• аналіз прав покупця на предмет наявності заборон стосовно отримання таких ділянок у власність (аналіз по кількості земель у власності, щоб не вийти з обмеження у 100 га, санкційний список, аналіз підтвердженої чистоти доходів);
• безпосередній аудит ділянки;
• перевірку і аналіз договору оренди/емфітевзису.

Після проведення такого аналізу ми пропонуємо замовнику найоптимальніший вид договору для відчуження земельної ділянки с/г призначення, та готуємо пакет документів для нотаріального посвідчення.

Обмін майновими правами на квартиру в новобудові

Якщо ви набули у власність згідно договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, за вами реєструється спеціальне майнове право.  

Ви, як власник такого майнового права, можете відчужити об'єкт іншим особам за договорами в тому числі договором міни. Якщо ви повністю сплатили ціну за “майбутню нерухомість” - згоду замовника будівництва або девелопера отримувати не потрібно. 

Після відчуження до нового власника переходять всі права і обов’язки попереднього власника. В такому разі внесення змін до первісного договору купівлі-продажу між замовником/девелопером і первісним власником, або укладення нового такого договору законом не вимагається.

Однією з істотних умов такого договору є зазначення в ньому інформації з приводу того, що відчуження неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості не є першим. Обов'язковим додатком до такого договору є перший договір купівлі-продажу такого об’єкта нерухомості або договору про участь у фонді фінансування будівництва.

Яке б майно ви не планували передати шляхом дарування чи міни, до самого процесу потрібно підійти наступним чином:

• провести перевірку об'єкту нерухомого майна, яке набувається в обмін;
• проаналізувати податкові зобов'язання сторін, строки сплати податків;
• домовитися про оптимальну процедуру перерахунку коштів у випадку доплати за нерухомість;
• за необхідності - провести додаткові перевірки контрагента тощо.

Наша компанія надає повний комплекс послуг щодо операцій з нерухомістю. Ми:

• робимо юридичний аудит нерухомості, яку ви отримуєте;
• консультуємо з питань оптимізації  податкових зобов'язань;
• в деяких передбачених законодавством ситуаціях - зможемо зменшити дохід від продажу об'єктів нерухомості, що в свою чергу зменшить податок;
• підготуємо нерухомість до угоди (внесення в реєстри, отримання витягів, експертної оцінки, технічного паспорта, кадастрового номера, необхідних згод і заяв);
• організуємо сам процес укладання угоди з залученням нотаріусів;
• надамо супровід після укладання угоди.

Вартість юридичних послуг з супроводу операцій з нерухомістю тут.

Якщо вам потрібна порада чи допомога - звертайтесь до наших спеціалістів!