Придбати квартиру в новобудові в Києві для іноземця: як захистити свої кошти?

У жовтні 2020 року до нас повторно звернувся Клієнт із запитом про перевірку нерухомості. Це не поодинокий запит, адже намір придбати нерухомість в іншій країні завжди ставить перед особою безліч питань:

• Які дії доведеться здійснити для придбання нерухомості іноземцем в Україні?

• Які документи потрібно мати з собою для придбання нерухомості в Україні?

• Як завести гроші в Україну для оплати угоди про придбання нерухомості? Чи можна розрахуватися готівкою?

І головне: як впевнитись у тому, що придбання нерухомості буде безпечним? Адже не проживаючи в країні, не тримаючи руку на пульсі подій в сфері нерухомості, важко орієнтуватись, кому з забудовників варто довіряти, а хто може і не довести будівництво до кінця.

Для спокою та безпеки Клієнта наші юристи пропонують послугу, яку часто називають “Due Diligence” – вона включає у себе перевірку об’єкту, у який інвестор планує вкласти свої кошти, та передбачає дослідження фінансових, податкових, юридичних та інших аспектів стосовно об’єкта інвестування. Що ми і здійснили для нашого Клієнта.

Цікаво: Придбання квартири на вторинному ринку нерухомості

Що перевіряє юрист у процесі перевірки квартири в новобудові до її купівлі?

Перш за все ми перевірили, які компанії були залучені у будівництво цієї новобудови, зокрема: генерального підрядника, забудовника, замовника та проектувальника. Ми пересвідчилися у відсутності обтяжень на земельну ділянку, на якій розташована новобудова, та вивчили дозвільні документи для будівництва.

Під час аналізу було виявлено, що після побудови житлового комплексу інспектором державної архітектурно-будівельної інспекції було винесено постанову про порушення положень містобудівного законодавства, оскільки паркінг був побудований з порушенням шумоізоляції, а також було констатовано недопустиме сусідство з місцями громадського харчування. 

Окрім цього, інспектором було висунуто обвинувачення щодо порушення генерального плану міста. За результатами інспекції на підрядника було накладено адміністративний штраф, однак суд встав на сторону забудовника та скасував штраф і постанову про зупинку будівельних робіт. Тут варто зауважити, що для столичних генеральних підрядників лише одна судова справа – це досить хороший показник. 

Ми також здійснили перевірку документів, що посвідчують право власності на квартиру продавця, та ознайомилися з попереднім договором купівлі-продажу. 

Ми звернули увагу Клієнта на окремі пункти, що стосувалися розподілу сплати податкових платежів між покупцем та продавцем. Так, договір покладав на покупця додаткові витрати у загальному розмірі 7,5% від вартості квартири без урахування 1% на оплату пенсійного та офіційного збору за оформлення права власності, що значно впливало на кінцеву суму, яку має виплатити наш Клієнт за квартиру. Наші юристи провели перемовини з продавцем для зменшення податкового навантаження на нашого Клієнта як покупця.

Також у договорі було зазначено про наявне у квартирі майно, що передаватиметься у власність разом з квартирою, однак не було чітко визначеного переліку та стану цього майна. Ми рекомендували скласти додатковий акт прийому-передачі, адже меблі додають вартості квартирі, а така дія може трохи зменшити загальну ціну квартири чи допоможе отримати компенсацію частини грошей, враховуючи стан цих меблів.

За результатами перевірки було вирішено переходити до придбання квартири. Наш досвід показує, що такі угоди комфортно проводити у спеціалізованих приміщеннях банків для переговорів – це дозволяє зручно та швидко провести усі необхідні безготівкові операції.

Цікаво: Які податки доведеться сплатити при купівлі квартири в Україні?

Супровід юриста під час укладення угоди придбання нерухомості в Києві

У процесі укладання угоди купівлі-продажу завданням нашого юриста було юридично підтримати та супроводити нашого Клієнта, а саме: 

• перевірити кінцевий варіант договору купівлі-продажу, що підписується; 

• проаналізувати договір про надання послуг ріелтора; 

• упевнитися у наявності необхідних документів, таких як довідка про зареєстрованих у квартирі мешканців, експертна оцінка квартири та перевірити належність їх оформлення й змісту, тощо.  

Наприклад, умовою договору з ріелтором, на яку звернув увагу наш юрист, було те, що якби Клієнт не оплатив послуги рієлтора у той же день, на наступний день йому нараховувалася б пеня. Також для проведення угоди нотаріусу потрібна довідка про відсутність заборгованостей за житлово-комунальні послуги за адресою квартири, яка продається, що окрім цього є певним маркером добросовісності продавця. 

Згідно з встановленими правилами фінансового моніторингу, нотаріус проводить первинний фінансовий моніторинг, а саме: здійснює ідентифікацію свого Клієнта та уточнює походження коштів, що будуть сплачені; у нашому випадку – за придбання нерухомості. 

Нотаріус враховує країну походження, соціальний статус, ділову активність, фінансовий стан та репутацію покупця, і на основі цього може віднести особу до категорії осіб підвищеного ризику. У нашому випадку Клієнт не відносився до такої категорії та не підпадав під детальнішу перевірку, але ці особливості потрібно врахувати та заздалегідь підготувати всі документи, які можуть цікавити нотаріуса.

Важливо зазначати, що якщо на момент купівлі нерухомості Ви перебуваєте у шлюбі, необхідно отримати нотаріальну згоду від подружжя, адже якщо угода була проведена без такої згоди, навіть через декілька років суд може розірвати таку угоду за ініціативи другого з подружжя чи навіть продавця. Ці ж вимоги ставляться і до продавця нерухомості, якщо він перебуває у шлюбі. 

На практиці ми зіштовхувалися з тим, що деякі нотаріуси “перестраховуються” та пропонують засвідчити нотаріальну згоду для пар, які офіційно не оформлювали свої стосунки, що у більшості випадків є надмірністю.  

Договором було передбачено, що угода проводитиметься конкретним нотаріусом, що дозволило нам заздалегідь перевірити його діяльність. 

Зазначена особа згадується у кримінальній справі хоч і не у якості підозрюваного чи сторони кримінального провадження, але як нотаріус, що засвідчив підроблені документи. Звісно, він міг не знати про те, що вони підроблені, однак перед такими угодами треба враховувати репутацію обраного нотаріуса та пересвідчуватися, що він буде діяти як незалежна сторона. Для безпеки нашого Клієнта ми домовилися про проведення угоди із залученням нашого перевіреного нотаріуса-партнера.

Детально про те, як підготуватися іноземцю до візиту до нотаріуса, ми вже писали тут.

Як на етапі підготовки до купівлі нерухомості, так і при укладанні угоди юрист стане незамінним помічником та убезпечить від помилок, що можуть призвести до втрати часу та коштів. Повний перелік наших послуг та їх вартість Ви можете побачити тут.

Бажаєте придбати квартиру чи інше нерухомість в Києві? Звертайтесь до нас! Ми залюбки проведемо правову перевірку об’єктів Ваших інвестицій та супроводимо угоди купівлі-продажу нерухомості.

Не знайшли відповіді на своє питання?

Все про вартість та строки перевірки нерухомості в Києві та Україні

Все про те, як іноземцю придбати нерухомість в Україні