Оцінка нерухомості для продажу: еспертна оцінка чи балансова вартість?

Якщо ви здійснюєте продаж нерухомого майна, необхідно визначити його вартість, щоб провести належним чином розрахунки між сторонами. На відміну від товарів та послуг,  для визначення вартості нерухомого майна потрібно відштовхуватись від певної суми.  Оскільки вартість нерухомості, зазвичай, досить велика, і з продажу нерухомого майна сплачуються податки, то логічно, що законодавство передбачає певні умови визначення такої вартості.  

У цій статті ми поговоримо про те, як та ким здійснюється оцінка нерухомості, надамо корисну інформацію щодо різних методів оцінки майна. Незалежно від того, чи ви власник, чи покупець, ця інформація допоможе вам зрозуміти важливі аспекти існуючих видів оцінки майна і здійснювати її з більшою ефективністю.

Види методів оцінки майна: що та кому обрати?

З практики, можна виділити наступні варіанти визначення вартості нерухомості:

1. Професійна оцінка нерухомого майна. Це спосіб визначення вартості нерухомості здійснюється професійним та сертифікованим суб’єктом оціночної діяльності, які мають відповідні документи, що підтверджують їх право на таку діяльність. Професійна оцінка може бути як обов’язковою, так і добровільною. В результаті оцінки, оцінювач надає звіт про оцінку нерухомого майна з висновком про вартість об'єкта нерухомості. Розрахунок вартості нерухомості – це технічне питання, яким займається оцінювач, застосовуючи підходи та способи оцінки, які визначені законодавством. Тому вартість майна буде залежати від площі, розташування, технічного стану нерухомості тощо. 

2. “Балансова вартість” майна. Якщо майно перебуває у власності юридичної особи, можна застосувати так звану “балансову вартість”, тобто вартість майна, яка визначена за правилами бухгалтерського обліку. Для цього надається  довідка з підписом та печаткою (за наявності)  юридичної особи. 

3. Ринкова вартість. Вартість об'єкта нерухомості відповідно до ринкових цін. Визначення ринкової вартості здійснюється залежно від різної кількості факторів. Ринкова оцінка, зазвичай, є реальною (справедливою) та є вищою за попередні варіанти. 

Цікаво: Продаж нерухомості юридичною особою в Україні

Коли потрібно використовувати експертну оцінку нерухомості?

Експертна оцінка нерухомості обов’язково використовується, коли стороною договору є фізична особа, і фізична особа отримує дохід від продажу. Використання експертної оцінки для продажу майна між фізичними особами передбачено податковим кодексом України та Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, що затверджений Наказом Мін'юсту № 296/5 від 22.02.2012. 

Нотаріус, при посвідченні правочину з продажу чи обміну нерухомості,  вимагатиме звіт про оцінку, від суми якої будуть сплачені податки. Без звіту про оцінку нотаріус не може засвідчити правочин. Нагадаю, що договори купівлі-продажу нерухомості підлягають нотаріальному посвідченню. Тому, якщо ви колись продавали чи купували квартиру від фізичної особи, то знаєте, що в переліку документів буде звіт про оцінку.  Наприклад, нещодавно ми комплексно супроводжували продажу нерухомості для нашого клієнта. При цьому, продавець був за кордоном, і  мав приїхати в Україну тільки для підписання договору й розрахунків.  Крім всього іншого, ми допомогли клієнту з отриманням звіту про оцінку. 

Важливо пам’ятати, що ціна договору купівлі-продажу має бути не нижчою за оціночну вартість нерухомості. Річ у тім, що звіт про оцінку завантажується до відповідної бази і може бути перевірена. Тому, оцінювачі мають проводити оцінку відповідно до визначених методик, а порушення методології може позбавити оцінювача доступу до бази, відповідно, і роботи. Ризикувати оцінювачі не будуть. 

Однак, зазвичай, сума по експертній оцінці може бути приблизна або трохи нижча за ту суму, про яку домовились сторони. Проте, сторони можуть встановити вищу вартість в договорі, ніж вартість майна за оцінкою. Часто це потрібно у випадках, коли:

• продавець бажає показати реальну вартість майна, задекларувати дохід і сплачені податки, щоб використовувати такі кошти легально; 
• продавець має бажання вивезти кошти за кордон готівковим чи безготівковим способом, для чого потрібно підтвердження походження всієї суми. 

Цікаво: Купівля та продаж нерухомості в Україні: процедура, етапи, документи

Як проводиться оцінка нерухомості перед продажем: процедура

Якщо оцінка нерухомості проводиться експертом, потрібно надати експерту відповідні документи на  нерухомість. Зазвичай, правовстановлюючих документів, технічного паспорта та документів заявника (паспорт та ід.код або посвідка чи доручення на представників і їх паспортні документи) достатньо для проведення оцінки.   

Керуючись методологію оцінювання нерухомого майна, якою користуються професійні оцінювачі, отримуємо звіт про оцінку майна з відповідною вартістю. Критерії оцінювання та методологія – це питання оцінювачів. Ми, як юристи, допомагаємо з отриманням такої оцінки, контролюємо умови її проведення виходячи з ваших інтересів та планів. 

Важливо! Для цілі купівлі-продажу, міни, дарування майна чи іншого способу відчуження звіт про оцінку має бути не старше 6 місяців.  

Коли не потрібна оцінка майна?

Законодавство вимагає проведення експертної оцінки нерухомого майна, якщо стороною договору (продавцем) є фізична особа. Оцінка майна потрібна для розрахунку та сплати податків, без чого нотаріус не посвідчить правочин, та не здійснить перереєстрацію нерухомості в реєстрі речових прав на нерухоме майно. 

Якщо договір укладається між юридичними особами, звіт про оцінку можна не замовляти (крім випадків, коли мова йде про майно державної чи комунальної власності – там окрема процедура). 

Оцінка не потрібна, якщо в результаті правочину не виникає оподаткування, наприклад, спадкування майна 1-2 чергою (ступінь споріднення) чи дарування майна родичам 1-2 ступені споріднення.

Скільки часу займає процес оцінювання нерухомості?

Процедура оцінки займає декілька робочих днів. Якщо потрібно терміново оцінку, можна підшукати відповідних оцінювачів, які зроблять таку оцінку швидше.

Які документи потрібні для проведення оцінки житлової або комерційної нерухомості?

Для проведення оцінки нерухомого майна потрібні: 

• правовстановлюючі документи на нерухомість, наприклад, договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину, договір дарування тощо; 
• технічний паспорт; 
• документи заявника – паспорт та ід.код. Якщо звіт про оцінку замовляє представник – доручення. 

В яких випадках можна встановити “балансову вартість” майна?

Довідку про балансову вартість нерухомості можна застосувати у випадку, якщо об’єкт нерухомості відчужується між юридичними особами. Як ми казали вище, в такій ситуації можна обійтись без експертної оцінки майна. Однак, сторони можуть здійснити таку оцінку та її використовувати – це не заборонено. Важливо щоб “балансова вартість” була правильно визначена бухгалтером, оскільки дохід від продажу нерухомого майна буде оподаткований відповідно до вимог Податкового кодексу України. Вищевказане не стосується продажу об’єктів державної чи комунальної власності. 

Іноді виникають нестандартні ситуації, які потребують залучення юриста. До нас звернувся клієнт, який хотів зрозуміти, чи може юридична особа продати фізичній особі об’єкт нерухомості за “балансовою” вартістю. Деякі юристи говорили – можна, а інші заперечували. Провівши системний аналіз ситуації, та поспілкувавшись з нотаріусами, ми зрозуміли, що заборон чи вимог до отримання саме експертної оцінки в цьому випадку немає, оскільки продає нерухомість і отримує доходи юридична особа, а не фізична, а, отже, податки платить юридична особа. Нотаріуси готові посвідчити такий правочин по балансовій вартості. 

Якщо у вас або вашого бізнесу є питання щодо нерухомості, довірте справу нашим спеціалістам, які: 

• Проконсультують щодо продажу нерухомості або розроблять дорожню карту під ваш проєкт, надаючи фахові поради та рекомендації; 
• Узгодять всі деталі продажу та організують процес, включаючи укладення угоди, підготовку необхідної документації і забезпечення її законності;
• Супроводять процедуру продажу або придбання, надаючи підтримку на кожному етапі та забезпечуючи дотримання всіх правових вимог; 
• Допоможуть вирішити складні питання по нерухомості, включаючи спори, правові проблеми чи інші нюанси, що виникають у процесі володіння або управління нерухомим майном. 

Звертатися до наших юристів для отримання професійної допомоги та забезпечення юридичної безпеки в справах з нерухомістю!

Вартість юридичних послуг з нерухомості  можна дізнатися тут