Введення нерухомого майна в експлуатацію: що потрібно знати

Коли будівництво нерухомого майна, житлового будинку, будівлі, споруди вважається самочинно збудованим? У випадках, якщо:

• здійснюється на земельній ділянці, що не відведена для цієї мети;
• будівництво здійснюється за відсутності документа, який дає право виконувати будівельні роботи;
• будівництво здійснюється за відсутності затвердженого проєкту або будівельного паспорта;
• скасовано містобудівні умови та обмеження;
• є порушення будівельних норм і правил.

Варто зауважити, самочинним будівництвом є не тільки новостворений об'єкт, а й об'єкт нерухомості, який виник у результаті:

• реконструкції;
• капітального ремонту;
• перебудови;
• надбудови вже наявного об`єкта.

Та такий, що будувався без отримання дозвільних документів, оскільки внаслідок таких дій об`єкт втрачає тотожність із тим, на який власником (власниками) отримано право власності.

Які наслідки самочинного будівництва?

Як наслідок – не введення в експлуатацію об'єкта, його не можна відчужити, успадкувати. Також під час військових дій та у зв'язку зі знищенням або пошкодженням об'єкта ви не зможете претендувати на отримання компенсації від держави. 

Таке майно за рішенням суду підлягає знесенню за кошти особи, яка здійснила (здійснює) будівництво.

Також передбачається накладення штрафу:

• за самовільне зайняття земельної ділянки – від десяти до п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян;
• за виконання будівельних робіт без отримання дозвільних документів та за експлуатацію об'єктів, не прийнятих в експлуатацію – в розмірі від двохсот п'ятдесяти неоподатковуваних мінімумів до трьох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (в залежності від класу наслідків (відповідальності) об'єктів.

Але у багатьох випадках є перспектива узаконити самочинне будівництво. Сьогодні ми поділимося нашим досвідом щодо процедури введення в експлуатацію нерухомого майна. Якщо ви бажаєте дізнатися не як це зробити, а хто може провести таку процедуру для вас – звертайтесь до наших спеціалістів.

Чи можливо отримати право власності на самочинне будівництво?

Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Також державна реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, не змінює правовий режим такого будівництва, як самочинного, та не виключає можливість знесення такого об'єкта нерухомості в порядку, встановленому для самочинно побудованих об`єктів.

До нас звернувся Клієнт для проведення аудиту при придбанні земельної ділянки. Земельну ділянку майбутній продавець отримав у власність шляхом викупу у неконкурентний спосіб на підставі ст.і 134 Земельного кодексу України, у зв'язку з тим, що на земельній ділянці знаходиться нерухоме майно продавця. Однак при перевірці ми виявили, що об'єкт був побудований та введений в експлуатацію без отримання дозвільних документів. В результаті певним чином на цей об'єкт було зареєстровано право власності та передано ділянку поза конкурсом. Право власності на таку земельну ділянку може бути в майбутньому скасоване рішенням суду.

Важливо! При юридичному аудиті об'єкта інвестування ми завжди аналізуємо підставу виникнення в продавця права власності на майно, оскільки не все так ідеально в нашій реєстраційній системі. Особливо коли присутній дефект при реєстрації об'єкта та згодом процес відведення земельної ділянки можна поставити під сумнів, якщо вона відводилась без проведення аукціону. Саме так було у нашому випадку щодо введення будинку в експлуатацію.

Тому важливим є те, що самочинне будівництво може породжувати настання негативних наслідків в майбутньому. Будувати без дотримання вимог законодавства, без отримання дозвільних документів – це відкладати розв'язання проблем на потім.

Однак, якщо проблема вже існує, є законодавча можливість все-таки ввести в експлуатацію самочинне будівництво.  

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів здійснюється з урахуванням того, що на період дії воєнного стану в Україні, та протягом трьох місяців з дня припинення чи скасування ВС, дозволяється перенесення строків виконання окремих видів робіт з оздоблення фасадів та благоустрою території. 

Цікаво: Отримати ліцензію на будівництво під час війни: як розпочати роботу?

Введення в експлуатацію та оформлення права в порядку будівельної амністії шляхом подання Декларації 

Введення в експлуатацію дозволяється в спрощеному порядку для:

• індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 квадратних метрів;
• господарських (присадибних) будівель і споруд загальною площею до 300 квадратних метрів, збудованих у період з 05 серпня 1992 року по 09 квітня 2015 року та будівель і споруд сільськогосподарського призначення, збудованих до 12 березня 2011 року. 

Також, якщо свого часу дозвільні документи на будівництво були отримані, проте, не було введено в експлуатацію згідно з документами та вимогами законодавства, що регулювало на той час дану процедуру – теж можна скористатись такою можливістю ввести в експлуатацію по амністії, зокрема мова йде і про ввод в експлуатацію житлового будинку.

Проте, важливо не зволікати з питанням введення будинку в експлуатацію. Під час військової агресії, для набуття прав на отримання компенсації за зруйноване або пошкоджене нерухоме майно, обов'язковою умовою є подання копій документів, що підтверджують право власності на об’єкт нерухомого майна. Але це не стосується  випадків, коли право власності на відповідний об’єкт нерухомого майна зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Також, якщо буде підписаний Президентом законопроєкт 5655, яким вводиться адміністративний збір за введення в експлуатацію самочинно збудованих об'єктів – потрібно буде заплатити за введення в експлуатацію збір у розмірі 7 прожиткових мінімумів для працездатних осіб.

Цікаво: Будівництво під час війни: як працювати по декларації?

Ведення експлуатацію об’єктів, право на які визнано за рішенням суду

Якщо суд визнає право власності на самочинно збудований об'єкт, він може бути введений в експлуатацію за умови, що його можна безпечно та надійно експлуатувати, на підставі результатів технічного обстеження такого об'єкта.

Якщо спадкодавець не завершив будівництво об'єкта, не ввів його в експлуатацію або не зареєстрував право власності, то спадкоємець успадковує всі права. Спадкоємець має можливість звернутися до суду з позовом, щоб визнати його майнові права як забудовника, які входять до складу спадщини, та обов'язки, які належали спадкодавцю як забудовнику. Це включає наступне:

1. Право власності на будівельні матеріали та обладнання, використані спадкодавцем під час будівництва.
2. Право завершити будівництво (як правонаступник спадкодавця), тобто продовжити будівництво замість нього, відповідно до успадкованих прав.
3. Право подати документи для прийняття об'єкта в експлуатацію.
4. Зареєструвати право власності на своє ім'я.

Декларація про готовність об'єкта до експлуатації, на яке визнано право власності за рішенням суду, подається за спеціальною формою.

Введення в експлуатацію об’єктів збудованих на підставі будівельного паспорта

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів, що будувались на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації уповноваженим органом декларації про готовність об'єкта до експлуатації. 

В декларації зазначається інформація про номер, дату та орган який зареєстрував повідомлення про початок виконання будівельних робіт. 

Відповідно до будівельного паспорта, якщо передбачено будівництво декількох об'єктів, то кожен з них може бути прийнятий в експлуатацію окремо. Це означає, що після завершення будівництва кожного окремого об'єкта і здійснення відповідного технічного обстеження, його можна ввести в експлуатацію окремо від інших об'єктів, які ще не завершені. 

Житлові будинки можуть бути прийняті в експлуатацію без виконання внутрішніх опоряджувальних робіт. 

У випадку реконструкції або капітального ремонту об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані, то зазначати дані документу, який посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, не потрібно.

Наприклад, замовник будував будинок з оформленням всіх дозвільних документів на підставі будівельного паспорта. З початку повномасштабного вторгнення постало питання введення в експлуатацію будинку. Хоча внутрішні роботи проведені не були, процедура введення в експлуатацію дозволяється коли фактично побудована коробка та дах. Тому на підставі проведеної технічної інвентаризації ми подали декларацію про готовність об'єкта до експлуатації. На основі оформлення декларації про введення в експлуатацію житлового будинку та після її реєстрації в реєстрі будівельної діяльності, зареєстрували право власності на нерухоме майно за нашим замовником.  

Введення в експлуатацію об’єктів СС1

Для об'єктів, які належать до категорії об'єктів з незначними наслідками (СС1), та об'єктів, які були побудовані на підставі будівельного паспорта, процес прийняття в експлуатацію здійснюється шляхом реєстрації декларації замовника про готовність об'єкта до експлуатації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю. Датою прийняття в експлуатацію об’єкта є дата реєстрації такої декларації.

Вартість отримання Декларації для будівництва 

Так, якщо декларації про готовність об'єкта до експлуатації були зареєстровані, це надає підставу для укладення договорів про постачання необхідних ресурсів для функціонування об'єкта, таких як вода, газ, тепло, електроенергія. Крім того, зареєстрована декларація є підставою для оформлення права власності на об'єкт нерухомого майна та надалі введення в експлуатацію приватного будинку.

Не подаються документи, які підтверджують право власності чи користування земельною ділянкою при поданні Декларації про готовність до експлуатації об’єкта з незначними наслідками при реконструкції або капітальному ремонті:

• об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їх фундаментів у плані;
• автомобільних доріг, залізничних колій, ліній електропередачі, зв’язку, трубопроводів, інших лінійних комунікацій у межах земель їх розміщення.

А також при новому будівництві об’єктів інженерно-транспортної інфраструктури на замовлення органів державної влади чи органів місцевого самоврядування, яке відбувається на землях державної чи комунальної власності.

Введення в експлуатацію об’єктів СС2 та СС3

Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із середніми СС2 та значними СС3 наслідками, здійснюється шляхом:

1. Подання заяви, до якої додається акт готовності об’єкта, до експлуатації відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю;
2. Видачі державним архітектурно-будівельним контролюючим органом сертифіката.

Така заява подається виключно в електронній формі через електронний кабінет або іншу державну інформаційну систему, інтегровану з електронним кабінетом, користувачами якої є суб’єкт звернення та суб’єкт надання відповідної послуги.

Перед прийняттям об'єктів СС2 та СС3 здійснюється контрольне геодезичне знімання. Загалом процедурно і загально для об'єктів будівництва СС1, СС2 та СС3 виглядає наступним чином. Після отримання будівельного паспорта або затвердженої проєктної документації: 

• подається та реєструється повідомлення/або заява, отримується дозвіл на виконання будівельних робіт;
• реєструється спеціальне майнове право;
• виконуються будівельні роботи;
• відбувається проведення технічної інвентаризації;
• подається декларація /або акт готовності об'єкта до експлуатації з отриманням сертифіката.

Вартість супроводу будівництва в Україні тут.

Ми надаємо повний спектр послуг:

• супровід будівництва з отриманням будівельного паспорта;
• отримання всієї необхідної документації;
• легалізація самочинного будівництва;
• введення об'єктів будівництва в експлуатацію тощо.

Якщо вам потрібен юридичний супровід при веденні будівельних робіт або необхідна допомога в реєстрації прав власності на нерухомість – звертайтеся до нас! 

Вам також буде цікаво: 

Юридичний супровід операцій з нерухомістю

Юридичний супровід угод із земельними ділянками в Україні у 2023 році