Юридичний супровід будівництва в Києві та області (реконструкція, відновлення, знесення)

Оформлення будівельного паспорта в Києві та Київській області

Будівельний паспорт видається відповідно до містобудівної документації. В законодавстві в нас існує прогалина щодо регулювання видачі будівельного паспорта при невідповідності цільового призначення земельної ділянки та містобудівної документації. Законодавство ставить в пріоритет забудову земельної ділянки у межах цільового призначення, визначеного в ДЗК. 

Судова практика також мінлива, тому все-таки радимо більше звертати увагу на містобудівну документацію, тому що у випадку невідповідності та спору потрібно звертатись до суду. 

Але! При отриманні будівельного паспорта в таких випадках часто відмовляють, у зв'язку з  невідповідністю намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні. 

Будівництво 2 будинків на 1 земельній ділянці можливе лише після поділу такої ділянки.

Будівництво 1 будинку на 2 суміжних земельних ділянках можливо лише після об'єднання таких ділянок  або отримання 2 будівельних паспортів на розміщення будинку.

Будівельний паспорт обов'язково вноситься в електронний кабінет замовника та повинен мати реєстраційний номер.

Коли не потрібен будівельний паспорт?

При виконанні двох вимог:

• якщо це забудова земельних ділянок з цільовим призначенням для житлового будівництва (присадибні ділянки) дачного і садового;
• і це будівництво індивідуального (садибного) житлового, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів.

На період дії воєнного стану та одного року з дня його припинення чи скасування, будівництво індивідуального (садибного) житлового, садового, дачного будинку може здійснюватись без будівельного паспорта на підставі схеми намірів забудови. 

Така схема розробляється архітектором або інженером-проектувальником та завантажується до електронної системи у сфері будівництва. Проблема реалізації цієї норми в тому, що неможливо зареєструвати схему намірів забудови земельної ділянки у Києві, Львові та інших історичних населених пунктах, де не затверджено межі історичних ареалів (блокує система).

Отримання містобудівних умов і обмежень для проєкту будівництва в Києві та області

Якщо ваше будівництво не підпадає під таке, що будується на підставі будівельного паспорта, для будівництва потрібно розробити проєкт на підставі містобудівних умов та обмежень.

МУО містять в собі інформацію щодо:

• планувальних та архітектурних вимог до проєктування і будівництва; 
• поверховості та щільності забудови;
• відступів будинків і споруд від “червоних ліній”, меж земельної ділянки;
• благоустрою та озеленення ділянки.

Також є перелік будівництва, щодо яких не потрібно отримувати МУО для їх будівництва:

• реконструкція житлових та нежитлових приміщень без зміни їх зовнішньої конфігурації та функціонального призначення;
• реставрація та капітальний ремонт будівель і споруд;
• дообладнання об’єктів житлово-громадського призначення засобами для безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення.

Містобудівні умови видаються на підставі містобудівної документації на місцевому рівні.

Основна з причин відмови у видачі МУО – відсутність детального плану території. 

Наша задача – повне документальне оформлення вашої діяльності на стадії до, після, та завершення будівництва. Також можемо допомогти з отриманням містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки в межах м. Києва та Київської області.

Юридичний супровід на стадії введення проєкту будівництва в експлуатацію в Києві та області

Ввести  в експлуатацію завершені  будівництвом об'єкти можна:

• в порядку будівельної амністії для об'єктів збудованих в період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року;
• через реєстрацію права власності об'єктів побудованих до 1992 року – без введення в експлуатацію;
• за рішенням суду;

Примітка: Вищезгадані пункти стосуються об'єктів самочинного будівництва 

• об'єкти, що будувались на підставі будівельного паспорта та дозвільних документів; 
• об’єктів СС1, СС2 та СС3 на підставі отриманих дозвільних документів. 

Прийняття в експлуатацію об'єктів здійснюється після проходження процедур щодо:

• отримання МУО або будівельного паспорта;
• розробки проєкту та проходження експертизи (у випадках передбачених законодавством);
• затвердження проєктної документації (у випадках передбачених законодавством);
• отримання права на виконання підготовчих та будівельних робіт;
• виконання підготовчих та будівельних робіт;
• реєстрації в реєстрі спеціального майнового права/обтяжень гарантійної частки;
• проведення контрольного геодезичного знімання (у випадках передбачених законодавством);
• здійснення технічної інвентаризації. 

Прийняття в експлуатацію об'єктів (СС1), та об’єктів, що будувались на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом подання та реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації.

Щодо об'єктів СС2 та СС3 – шляхом подання акта готовності до експлуатації та видачі сертифіката про прийняття об’єкта в експлуатацію.

Цікаво: при будівництві на підставі будівельного паспорта, можна здати в експлуатацію окремі будівлі, споруди, – окремо для кожного з них, головне, щоб ці об'єкти були відображені в будівельному паспорті.

На період дії воєнного стану, та в період трьох місяців з дня його припинення чи скасування, дозволяється перенесення строків виконання окремих видів робіт з оздоблення фасадів та благоустрою території (крім транспортних проїздів, пішохідних комунікацій). Тому готувати Акт про готовність об'єкта до експлуатації можна без виконання цих видів робіт.

Юридичне консультування забудовників по роботі з інвестуванням

Інвестування – вкрай важливе питання для будь-якого забудовника. Не тільки в розрізі його залучення, а в першу чергу його юридичного оформлення, захисту себе та інвестора, розробки необхідної документації та механізмів повернення інвестиції тощо. Наші спеціалісти надають:

• консультування та попередню розробку механізмів інвестування;
• юридичний супровід залучення коштів інвесторів;
• договірне, правове регулювання взаємодії між замовником, девелопером та інвесторами.

Зміна функціонального призначення приміщень та переведення нежитлових приміщень в житлові

Зміна функціонального призначення приміщення, будинку здійснюється шляхом проведення реконструкції, переобладнання, перепланування та інших заходів в житлових приміщеннях (житлових будинках).

Місцеві Порядки передбачають умови отримання замовником дозволу на переведення житлового приміщення у нежитловий фонд. КОли потрьібно здійснити переведення приміщення з житлового в нежитлове важливо враховувати всі юридичні аспекти, щоб уникнути можливих проблем у майбутньому. 

Замовник повинен подати до виконавчого комітету відповідної Ради:  

• правовстановлюючі документи на майно;
• паспорт та ІНН;
• згоду балансоутримувача (якщо це приміщення в багатоквартирному будинку);
• згоду власників суміжних приміщень;
• технічний висновок щодо можливості зміни функціонального призначення шляхом реконструкції, переобладнання тощо. 

Основними умовами при переведенні житлових приміщень в нежитлові є:

• право на переведення приміщення з житлового в нежитлове має виключно власник приміщення;

Житлові приміщення мають бути розташовані у підвальних приміщеннях (цокольних поверхах), на першому і другому поверхах будинку - над нежитловим приміщенням. Як виняток, на 3 поверсі можна розміщувати майстерні та студії творчих спілок.

• обов'язкова наявність можливості влаштування пандуса;
• технічна можливість облаштування окремого входу та евакуаційного виходу;
• житловий будинок не обтяжений іпотекою або заставою та не є пам'яткою архітектури.

Необхідно враховувати, що переведення приміщення з нежитлового фонду в житловий може вимагати проведення реконструкційних робіт. Наші фахівці можуть надати рекомендації щодо всіх етапів процедури та уникнути можливих помилок.

При наявності всіх документів та дотриманні умов, ви можете отримати Дозвіл на переведення житлового приміщення в нежитлове. Але після аналізу наявних документів замовника, перелік документів може коригуватись. По строкам теж індивідуально, все залежить від органів місцевого самоврядування та отримання Дозволів. Протягом 5 днів в середньому виконавчим комітетом аналізується пакет документів та у разі відсутності підстав для відмови - готується Дозвіл. 

Основними підставами для відмови є:

• подання неповного пакета документів;
• виявлення недостовірних даних у поданих документах;
• недотримання певних вимог що встановлені місцевим Порядком або законодавством;
• переведення дачного/садового будинку в житловий+зміна цільового призначення земельної ділянки.

Поділ/виділ будинку між співвласниками

Питання виділення в окрему одиницю часток в спільній сумісній власності необхідне для подальшого вільного розпорядження своїм майном без обов'язкового погодження в майбутньому таких дій з іншими співвласниками.

Для поділу будинку між співвласниками потрібна наявність певних умов:

• не повинно бути самочинного будівництва;
• права на об'єкт мають бути зареєстровані в реєстрі;
• якщо право власності на земельну ділянку оформлено, спочатку визначається можливість поділу такої земельної ділянки, та проводиться поділ такої ділянки з присвоєнням окремих кадастрових номерів і з реєстрацією права власності;
• об'єкти що виділяються повинні бути автономними (з окремим виходом та виїздом на вулицю);
• потрібна згода всіх співвласників.

Договори щодо поділу будинку та земельної ділянки посвідчуються нотаріально. Після посвідчення договорів, новоутвореним об'єктам присвоюються окремі адреси. У випадку наявність спорів між співвласниками щодо поділу і відсутності взаємної згоди – такий поділ може бути проведений за рішенням суду.

Вирішення конфліктних ситуацій під час будівництва в Києві та області

При вирішенні конфліктних ситуацій, наприклад, при відмові в видачі МУО, дозвільних документів, технічних умов, можемо залучати адвоката та судового експерта для отримання фахових професійних відповідей. Зазвичай, відбувається це шляхом проведення експертизи або дослідження, і з цими отриманими аргументами та відповідями, ми вже далі спілкуємось з державними органами, архітектурою, реєстраторами тощо. При неможливості вирішенні питання, до участі залучаємо адвоката. 

Оцінка фінансового потенціалу землі під будівництво

Найважливіше питання для реалізації будь-якого проєкту з будівництва – це аналіз прав на земельну ділянку, її цільового призначення, що визначає можливість її забудови, та функціонального призначення території. За необхідності та можливості, ми змінимо цільове призначення земельної ділянки або внесемо зміни в містобудівну документацію. 

Оформлення будівництва приватного будинку в Києві та області

Першочерговим аналізом в даній ситуації має бути перевірка обмежень забудови згідно з містобудівною документацією та будівельних норм, після чого потрібно обрати оптимальний шлях реалізації будівництва. 

Оформлення будівництва приватного будинку може відбуватися через отримання будівельного паспорта, або шляхом спрощеної процедури через ескізні наміри забудови земельної ділянки, без отримання будівельного паспорта.

Наслідки самочинного будівництва в Україні

Особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває право власності на нього. В певних випадках можна ввести в експлуатацію самобуд та зареєструвати право власності, але не завжди таке будівництво відповідає нормам і вимогам законодавства та будівельним нормам, в результаті чого легалізувати таке будівництво іноді майже неможливо.

При реалізації будівельного проєкту, ми все ж таки рекомендуємо підійти до оформлення дозвільних документів зважено та відповідально. Адже перед тим як отримати дозвіл, потрібно розробити дорожню карту по реалізації проєкту та звернути увагу на основні ризики, що можуть бути пов'язані з відмовою тих чи інших державних органів у видачі дозвільної документації. 

Наприклад, сусід побудував 3 поверховий багатоквартирний будинок (2+ мансарда) на земельній ділянці з цільовим призначенням для будівництва й обслуговування житлового будинку, і зареєстрував право власності на квартири і це – пройшло. Можливо йому пощастило, але з прийняттям нового нормативного регулювання реєстрації майнових прав на будівництво, таке вже не пройде. 

До свого проєкту та власних інвестицій варто ставитись крізь призму закону і нормативного регулювання на сьогодні. 

Легалізація перепланування або реконструкції в Києві

Шлях реалізації введення в експлуатацію реконструкції/перепланування залежить від того, чи були отримані дозвільні документи на такі дії, чи це самочинна перебудова. 

В першому випадку – це введення в експлуатацію на підставі раніше отриманих дозвільних документів.

В другому випадку є 3 шляхи: 

• через процедуру будівельної амністії;
• через отримання дозволів та проходження всіх процедур;
• в судовому порядку, шляхом визнання права власності на самочинно збудований  об'єкт нерухомого майна та подальшим введенням його в експлуатацію. 

Реконструкція, реставрація або капітальний ремонт об’єктів будівництва без зміни зовнішніх геометричних розмірів їхніх фундаментів у плані може здійснюватись за відсутності документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою та без зазначення кадастрового номера земельної ділянки (у разі його відсутності). 

Також є можливість отримати дозвіл на виконання будівельних робіт без кадастрового номера земельної ділянки, для земельних ділянок, право власності чи право користування на які виникло до 2004 року.

Категорії складності об'єктів будівництва (клас наслідків (відповідальності) будівництва)

Для кожного об'єкта будівництва, будь-то будинок, будівля, споруда або елементи інженерної і транспортної інфраструктури, важливо визначити той клас наслідків, який буде застосований. Це стосується як всієї конструкції в цілому, так і її окремих елементів, включаючи лінійні елементи та складові будинки. Існує: 

• незначний (СС1) клас наслідків;
• середній (СС2) клас наслідків;
• значний(СС3) клас наслідків. 

Клас наслідків присвоюється під час розроблення проєктної документації.

Від визначеності класу наслідків залежить: 

• процедура отримання дозвільних документів, їх обсяг та перелік; 
• процес виконання будівельних робіт; 
• контроль під час будівництва; 
• процедура введення об'єкта в експлуатацію.

На етапі консультації ми обговорюємо та визначаємо класи наслідків для проєктів Клієнта. Після чого будуємо стратегію супроводу з врахуванням класів наслідків.

Вам потрібна професійна юридична допомога при старті проєкту будівництва в Україні? Звертайтесь до нас!