Субаренда медицинского кабинета между врачами-ФЛП: что с лицензией

Ситуация, когда один врач-ФЛП уже имеет обустроенный медицинский кабинет и хочет позволить работать в нём другому врачу-ФЛП, на практике встречается очень часто. Совместное использование медицинского кабинета двумя врачами-ФЛП может быть экономически удобным решением, особенно если помещение используется не каждый день.

Например, врач арендовал помещение, оборудовал кабинет, получил лицензию на медицинскую практику, приобрел медицинское оборудование и принимает пациентов только несколько дней в неделю. В остальное время кабинет фактически свободен, поэтому логично передать его в пользование другому врачу — стоматологу, гинекологу, дерматологу, неврологу, врачу УЗИ или другому специалисту.

На первый взгляд схема простая: заключить договор субаренды, передать ключи и определить график работы. Но для медицинской практики этого недостаточно. Необходимо одновременно решить как минимум четыре разных правовых вопроса:

• имущественный: имеет ли первый ФЛП право передавать помещение другому лицу;
• лицензионный: может ли второй ФЛП заявить этот кабинет как собственное место осуществления медицинской практики;
• материально-технический: каким оборудованием будет пользоваться второй врач и на каком правовом основании;
• организационный: кто отвечает за санитарный режим, медицинские отходы, уборку, расходные материалы, медицинскую документацию, работников, доступ к оборудованию и т. д.

Ключевой момент в том, что лицензия одного врача не распространяется автоматически на другого только потому, что они работают в одном кабинете. Именно поэтому при субаренде нужно оформить не только право пользования помещением, но и согласовать всю модель работы двух независимых ФЛП так, чтобы она соответствовала лицензионным требованиям.

Может ли врач-ФЛП передать медицинский кабинет другому ФЛП?

Да, общего запрета на то, чтобы один врач-ФЛП предоставил медицинский кабинет в пользование другому ФЛП, законодательство не устанавливает. Однако способ оформления зависит прежде всего от того, на каком основании первый врач пользуется помещением.

1. Если кабинет принадлежит первому ФЛП на праве собственности, юридически речь идет не о субаренде, а об обычной аренде части или всего помещения.
2. Если первый ФЛП сам арендует помещение у собственника и передает его дальше второму врачу, это уже субаренда.

Именно здесь возникает первая типичная ошибка. Статья 774 Гражданского кодекса Украины предусматривает, что передача нанимателем вещи другому лицу в поднаём возможна только с согласия наймодателя, если иное не предусмотрено договором или законом. Срок субаренды при этом не может превышать срок основного договора аренды.

Поэтому перед тем как заключать договор между двумя врачами, нужно проверить основной договор аренды.

1. Если там прямо указано, что арендатор имеет право передавать помещение или его часть в субаренду без дополнительного согласования — отдельное согласие собственника обычно получать не нужно.
2. Если договор предусматривает субаренду только с письменного согласия собственника — такое согласие необходимо получить.
3. Если договор вообще запрещает субаренду — заключать договор со вторым ФЛП до внесения изменений в основной договор рискованно.

Причём для медицинского кабинета мы рекомендуем, чтобы согласие собственника было максимально конкретным: не просто “разрешается субаренда”, а было понятно, какое помещение передаётся, кому и для какой деятельности. Это особенно важно, когда кабинет планируется использовать вторым ФЛП как место осуществления медицинской практики.

Есть и другой нюанс: нельзя передать второму врачу больше прав, чем имеет первый. Например, если врач-ФЛП арендует только кабинет площадью 18 м² и имеет право пользоваться общим санузлом и коридором, он не может посредством договора субаренды “передать” второму врачу половину всего медицинского центра.

Поэтому объект субаренды должен корректно соотноситься с техническим планом помещения и договором основной аренды.

Ещё одна практическая деталь — график. Медицинский кабинет может использоваться разными врачами в разные часы или дни. Например, один ФЛП работает в понедельник, среду и пятницу, а второй — во вторник и четверг.

Но сам график не заменяет правового основания пользования кабинетом. Если второй ФЛП фактически осуществляет в помещении собственную медицинскую практику, его право пользования этим местом должно быть надлежащим образом оформлено.

Аренда, субаренда или совместная деятельность: как оформить пользование медицинским кабинетом?

На практике мы видим три основные модели взаимодействия врачей.

Аренда

Если врач является собственником помещения, самый простой вариант — заключить договор аренды со вторым ФЛП. Важно определить конкретный объект: номер или название кабинета, площадь, этаж, адрес, а при возможности — добавить план с обозначением помещения.

Отдельно можно предусмотреть право пользования зонами общего пользования: санузлом, коридором, рецепцией, комнатой ожидания и т. п.

Субаренда

Если первый врач не является собственником, а сам арендует помещение, необходимо проверить право на субаренду. Здесь нужно анализировать сразу два договора — основной договор аренды и будущий договор субаренды. Условия второго договора не должны противоречить первому.

Например, если основной договор заключен до 31 декабря, невозможно заключить субаренду до следующего марта. Также нельзя разрешить субарендатору использовать помещение для деятельности, которая прямо запрещена основным договором.

Договор о совместной деятельности

Иногда врачи пытаются вообще не оформлять аренду или субаренду и подписывают “договор о сотрудничестве” или “договор о совместной деятельности”.

Гражданский кодекс действительно позволяет заключать договоры о совместной деятельности. Участники могут совместно действовать без создания юридического лица, а договором определить порядок координации действий, использования имущества, покрытия расходов и распределения результатов.

Однако этот механизм не стоит использовать как искусственную замену субаренды. Если по содержанию договора один ФЛП фактически предоставляет другому конкретный кабинет за плату для регулярного пользования, одно только название “договор о сотрудничестве” не меняет экономической и юридической сути отношений.

Если вы ещё проверяете основной договор или выбираете помещение, отдельно советуем к прочтению: Аренда помещения под медицинскую практику: требования МОЗ и договор аренды

Могут ли два ФЛП-врача иметь медицинские лицензии по одному адресу

Это один из наиболее частых вопросов в нашей практике. Да, сама по себе одинаковая адреса не является препятствием для того, чтобы два разных ФЛП осуществляли по нему медицинскую практику. Законодательство о лицензировании не устанавливает принципа “один адрес — один лицензиат”.

Более того, закон определяет место осуществления деятельности как помещение или объект, на котором конкретный субъект хозяйствования осуществляет деятельность или который использует для её осуществления. Материально-техническая база — это совокупность средств и/или мест, которые дают возможность осуществлять лицензированный вид деятельности.

Отсюда следует важный принцип: оценивается не “эксклюзивность” адреса, а соответствие каждого лицензиата требованиям отдельно. Например, в одном помещении могут работать:

• ФЛП А — врач-невролог;
• ФЛП Б — врач-психиатр;
• в другой модели оба ФЛП могут даже иметь одинаковую врачебную специальность.

Главное, чтобы каждый из них имел собственную лицензию на соответствующую медицинскую практику и надлежащим образом заявленное место ее осуществления.

Постановление Кабинета Министров Украины № 285 требует от соискателя лицензии подавать сведения о состоянии материально-технической базы и персонале. В форме таких сведений указываются, в частности, помещения, специальности, по которым в них осуществляется медицинская практика, и площадь соответствующих помещений.

Поэтому второй ФЛП решает лицензионные вопросы как отдельный субъект: если он ещё не имеет лицензии — получает её; если лицензия уже есть, но этот кабинет не заявлен как место осуществления, нужно оформить новое место осуществления в установленном порядке.

Подробнее об актуализации адресов, помещений, оборудования и других данных лицензиата — в материале “Как уведомлять МОЗ об изменениях в медицинской практике: правила актуализации лицензии”.

Особенно опасной является ситуация, когда второй врач считает: “кабинет уже лицензирован, поэтому мне ничего делать не нужно”.

Медицинский кабинет сам по себе не имеет лицензии. Лицензию имеет конкретный ФЛП или юридическое лицо.

Поэтому факт, что по этому адресу уже работает другой лицензиат, не легализует деятельность нового врача. Важно также избежать ситуации, когда документы двух ФЛП противоречат друг другу.

Перед подачей лицензионных документов стоит проверять модель комплексно: право на помещение — план — график — специальности — оборудование — персонал.

Что предусмотреть в договоре субаренды медицинского кабинета

Типичный договор субаренды офиса для медицинского кабинета обычно недостаточен. В договоре необходимо учесть специфику медицинской деятельности. Прежде всего нужно точно идентифицировать объект субаренды.

Формулировка “часть нежилого помещения” без определения конкретной площади и кабинета — слабый вариант, особенно если договор в дальнейшем будет использоваться как часть документального подтверждения права второго ФЛП работать по этому адресу. Лучше указать:

• адрес;
• номер или функциональное наименование кабинета;
• площадь;
• этаж;
• назначение — для осуществления хозяйственной деятельности по медицинской практике;
• право пользования вспомогательными и общими помещениями.

Для практики полезно добавлять к договору план или экспликацию с обозначением конкретного кабинета.

Второй ключевой блок — режим пользования. Если врачи работают посменно, в договоре стоит прямо установить дни и часы пользования или предусмотреть отдельный согласованный график. Это особенно важно, если один кабинет и часть оборудования используются обоими ФЛП.

Третий блок — медицинское оборудование. Если вместе с помещением второму врачу передается кушетка, УЗИ-аппарат, электрокардиограф, гинекологическое кресло, стерилизатор или иное имущество, одной формулировки “кабинет с оборудованием” недостаточно.

Нужно определить конкретный перечень имущества, основание пользования им, его состояние, правила эксплуатации, ответственность за повреждение, техническое обслуживание и, где применяется, метрологическую поверку.

Четвёртый блок — разграничение деятельности ФЛП. Целесообразно прямо установить, что каждый врач:

• самостоятельно осуществляет медицинскую практику;
• имеет собственную лицензию;
• самостоятельно вступает в правоотношения с пациентами;
• ведёт собственную медицинскую документацию;
• получает оплату за собственные услуги;
• несет ответственность за оказанную им медицинскую помощь.

Это особенно важно, если врачи пользуются общей рецепцией или работают под одним коммерческим брендом. Пациент должен понимать, кто именно является исполнителем медицинской услуги.

Пятый блок — прекращение договора. Для медицинской практики резкое прекращение права пользования помещением может означать невозможность продолжать деятельность по заявленному месту. Поэтому условия досрочного расторжения, сроки уведомления и порядок возврата помещения нужно прописывать значительно внимательнее, чем в обычной краткосрочной аренде офиса.

Нужна профессиональная помощь по этому вопросу?

Оставьте заявку – мы подберем оптимальное решение для вашей ситуации.

Заказать услугу

Какие требования к медицинскому кабинету нужно учесть при субаренде?

Требования ДБН В.2.2-10:2022

Отдельный пласт рисков связан с тем, что помещение формально может быть пригодным для офиса, но не подходить для запланированной медицинской практики. Для медицинских помещений нужно учитывать ДБН В.2.2-10:2022 “Учреждения здравоохранения. Основные положения”.

Нормы распространяются на здания и помещения, которые используются для оказания медицинской и реабилитационной помощи, и применяются при новом строительстве, реконструкции и капитальном ремонте.

! Здесь важно профессиональное предостережение. Не стоит механически переносить все требования, предусмотренные для нового строительства или реконструкции, на любое старое помещение и делать вывод, что каждый уже существующий кабинет автоматически должен быть перестроен.

Применимость конкретного требования нужно оценивать в зависимости от статуса помещения, характера работ и вида медицинской деятельности. В то же время ещё на этапе выбора кабинета врача нужно проверять его планировочные и функциональные характеристики. Для разных специальностей они отличаются.

Кабинет, который подходит для консультаций невролога или психотерапевта, не обязательно будет достаточным для гинекологических вмешательств, эндоскопии, хирургических манипуляций, стоматологии или других процедур. Поэтому опасна сама логика: “первый врач получил здесь лицензию — значит помещение автоматически подойдёт и второму”.

Второй врач-ФЛП может иметь другую специальность и другой объем медицинских вмешательств, а следовательно — другие требования к помещениям, зонированию и оборудованию.

Для проверки площади и структуры кабинета под конкретную специальность смотрите также “Площадь кабинета врача: нормы ДБН и требования к помещениям”.

Отдельно нужно проверять доступность места осуществления медицинской практики для лиц с инвалидностью и других маломобильных групп населения. Действующие Лицензионные условия прямо возлагают на лицензиата обязанность обеспечивать доступность мест осуществления медицинской практики.

Санитарно-противоэпидемический режим

Ещё одна ошибка — считать, что если кабинет убирает арендодатель или собственник клиники, второму ФЛП вообще не нужно заниматься вопросами инфекционной безопасности.

Медицинский работник во время оказания помощи должен соблюдать стандартные меры защиты. К таким мерам нормативно отнесены, среди прочего, гигиена рук, использование средств индивидуальной защиты в зависимости от характера контакта, безопасность инъекций, использование безопасного оборудования и инструментария, надлежащее обращение с медицинскими отходами, очистка и дезинфекция помещений.

Следовательно, при совместном использовании медицинского кабинета нужно не просто договориться, “кто убирает”, а разграничить санитарные процессы так, чтобы они реально выполнялись.

Медицинские отходы также нельзя оставлять в “серой зоне”. С 1 апреля 2025 года действуют Государственные санитарные нормы и правила по управлению медицинскими отходами, утвержденные приказом МОЗ № 1827. Они регулируют образование, сбор, хранение, перевозку и обработку медицинских отходов.

Поэтому если два врача-ФЛП образуют отходы в одном кабинете, договорная модель должна соответствовать фактической организации обращения с ними. Не должно быть ситуации, когда второй врач использует контейнер первого, но ни один документ не определяет, кто именно организует дальнейшее обращение с отходами.

В этом контексте будет полезно: Договор об обработке медицинских отходов: обязательное условие МОЗ с 2026 года

Может ли второй ФЛП пользоваться оборудованием первого врача

Да, может. Законодательство не требует, чтобы каждый аппарат, кушетка, шкаф или другое оборудование обязательно принадлежали врачу на праве собственности. Но второй ФЛП должен иметь реальную и юридически понятную возможность пользоваться тем оснащением, которое необходимо для его медицинской практики.

Довольно часто здесь возникает одна из самых распространённых проблем в лицензировании. Например, в кабинете стоит УЗИ-аппарат, приобретённый первым врачом. Второй врач планирует также проводить ультразвуковые исследования и указывает этот аппарат в своей материально-технической базе. Если оборудование просто физически находится в кабинете, это ещё не объясняет, на каком основании второй ФЛП имеет право им пользоваться.

Самый надёжный вариант — прямо урегулировать пользование оборудованием договором. Это может быть отдельный договор аренды движимого имущества или соответствующий раздел договора аренды или субаренды кабинета с подробным приложением. В таком приложении стоит идентифицировать оборудование по названию, производителю, модели и, при наличии, серийному или инвентарному номеру.

При передаче оборудования нужно проверить не только его наличие, но и документы о вводе в эксплуатацию, техническое состояние, сервисное обслуживание и поверку — когда она предусмотрена законодательством.

Одна установка — два лицензиата: возможно ли?

Да, в принципе возможно, если каждый лицензиат имеет законную возможность пользоваться оборудованием. Но здесь критически важен фактический режим.

Если оборудованием физически может пользоваться только один врач в определённый момент, документация не должна создавать впечатление, что два ФЛП одновременно и независимо имеют его в постоянном пользовании. Практически это решается графиком.

Если же деятельность обоих врачей-ФЛП предусматривает одновременный прием пациентов, нужно оценить, хватает ли фактического количества оборудования для выполнения заявленного объема деятельности.

Что ещё нужно урегулировать относительно оборудования

В договоре следует предусмотреть:

• кто отвечает за техническое обслуживание и ремонт;
• кто оплачивает расходные материалы;
• кто несет ответственность за повреждение;
• кто контролирует сроки метрологической поверки;
• может ли второй ФЛП допускать к оборудованию своих работников;
• что происходит в случае неисправности оборудования.

Для дорогостоящего медицинского оборудования желательно оформлять отдельный акт приема-передачи. Это защищает обе стороны: собственник подтверждает состояние оборудования на момент передачи, а пользователь понимает границы собственной ответственности.

Какие налоговые и кадровые риски возникают при субаренде медицинского кабинета?

Субаренда медицинского кабинета влияет не только на медицинскую лицензию. Первый ФЛП фактически начинает осуществлять ещё один вид хозяйственной деятельности — предоставление недвижимости в пользование.

Для аренды и субаренды недвижимости применяется КВЭД 68.20 “Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества”. Поэтому перед началом получения арендной платы нужно проверить зарегистрированные КВЭД и систему налогообложения первого ФЛП.

Особенно внимательными должны быть плательщики единого налога второй группы.

ГНС разъясняет, что ФЛП второй группы может предоставлять помещения в аренду или субаренду плательщикам единого налога и/или населению. Поэтому если субарендатор находится, например, на общей системе налогообложения, для ФЛП второй группы возникает налоговый риск. Поэтому перед заключением договора важно проверить статус второго ФЛП.

Есть и ограничения по площади. ФЛП первой–третьей групп не могут находиться на упрощенной системе, если они предоставляют в аренду нежилые помещения или их части общей площадью более 900 м². ГНС подтверждает применение этого правила и к субаренде.

Для обычного медицинского кабинета этот предел чаще всего не является проблемой, но для медицинских центров с большой площадью его обязательно нужно учитывать.

Расчёты между ФЛП

Арендная или субарендная плата должна быть отделена от платы за медицинские услуги. Не рекомендуем строить модель, при которой второй врач передает первому, например, “30 % от каждого пациента”, если на самом деле речь идёт об оплате за пользование помещением.

Такие конструкции требуют отдельного анализа, поскольку могут изменять правовую природу отношений. Если стороны хотят установить переменную арендную плату в зависимости от количества смен или часов пользования, это можно надлежащим образом урегулировать договором.

Общий администратор или медицинская сестра

Ещё более сложный вопрос — персонал. Например, в кабинете работает администратор, оформленный у первого ФЛП, но он одновременно записывает пациентов второго врача, принимает его оплату и ведёт его документы. Или медицинская сестра трудоустроена у одного ФЛП, но фактически ассистирует двум независимым врачам.

В таких случаях нужно проверить, на каком правовом основании работник выполняет функции для второго субъекта хозяйствования. Нельзя считать, что работники автоматически “передаются” вместе с кабинетом. Это особенно критично, когда работник включен в кадровое обеспечение, необходимое для медицинской практики определённого ФЛП.

После изменений, вступивших в силу 1 сентября 2026 года, Лицензионные условия, в частности, предусматривают наличие как минимум одного работника сферы здравоохранения по каждой заявленной специальности и устанавливают требования к оформлению медицинских работников, заявленных при получении или расширении лицензии.

Медицинские работники могут быть устроены у обоих ФЛП по совместительству.

Что проверить перед передачей медицинского кабинета в субаренду

Мы рекомендуем проводить юридический аудит ещё до подписания договора и до подачи вторым ФЛП документов относительно лицензии. Минимальный чек-лист выглядит так:

1. Право на помещение. Кто является собственником, на каком основании первый ФЛП пользуется кабинетом, разрешает ли основной договор субаренду и нужно ли отдельное согласие собственника.
2. Объект пользования. Можно ли чётко определить конкретный кабинет, его площадь, номер, этаж, вспомогательные помещения и зоны общего пользования.
3. Срок. Не превышает ли срок субаренды срок основной аренды.
4. Специальность второго врача. Подходит ли помещение именно для той медицинской практики, которую планирует осуществлять второй ФЛП.
5. Планировка и строительные требования. Соответствует ли фактическая планировка помещения документации и не нужны ли дополнительные помещения или зонирование.
6. Доступность. Обеспечена ли доступность места медицинской практики для маломобильных групп населения.
7. Оборудование. Какое оборудование принадлежит первому ФЛП, каким может пользоваться второй, на каком основании и достаточно ли его для заявленной специальности.
8. График работы. Могут ли два ФЛП реально использовать помещение и оборудование в соответствии с заявленной моделью.
9. Санитарный режим. Кто обеспечивает уборку, дезинфекцию, гигиену рук, расходные материалы, обработку инструментов и другие необходимые процессы.
10. Медицинские отходы. Кто организует их сбор, хранение и передачу.
11. Персонал. Являются ли работники фактически общими, кто является их работодателем и как их работа учтена в лицензионных документах.
12. Лицензия второго ФЛП. Имеет ли он уже действующую лицензию, или нужно получать ее, расширять деятельность или оформлять новое место осуществления.
13. Разграничение ответственности. Кто отвечает перед пациентом за медицинскую услугу, кто ведет медицинскую документацию, кто принимает оплату и кто обрабатывает персональные данные.

Этот аудит позволяет увидеть проблему до того, как она станет основанием для отказа в лицензировании, налогового нарушения или конфликта между двумя врачами.

Как мы помогаем оформить субаренду медицинского кабинета

Субаренда медицинского кабинета — вполне рабочая модель для частной медицинской практики. Она позволяет собственнику или арендатору эффективнее использовать помещение и оборудование, а другому врачу — начать практику без необходимости создавать собственный кабинет с нуля.

Но работает такая модель только тогда, когда правильно оформлен не только договор, а вся юридическая конструкция.

Наша юридическая команда уже более 15 лет сопровождает такие проекты комплексно: анализирует документы на помещение и основной договор аренды, проверяет возможность субаренды, оценивает помещение под конкретные медицинские специальности, проверяет материально-техническую базу, готовит договор аренды или субаренды и документы относительно пользования оборудованием, а также сопровождает получение, расширение или актуализацию лицензии на медицинскую практику.

Если у вас уже есть медицинский кабинет и вы хотите передать его другому врачу — или, наоборот, планируете арендовать кабинет у другого ФЛП — оптимально проверить юридическую модель до подачи документов в МОЗ и до начала приема пациентов. В медицинском лицензировании значительно проще правильно построить модель на старте, чем позже исправлять ситуацию, когда договор, оборудование и лицензионные сведения уже противоречат друг другу.

Оставляйте заявку на консультацию: мы поможем разобраться в вашей ситуации еще до того, как вы подпишете первые бумаги или начнете покупать оборудование.

Больше о комплексном юридическом сопровождении частной медицинской практики — на странице услуги здесь.