Як купити квартиру в Україні через дериватив іноземцю?

Купівля квартири через дериватив, або шляхом укладання форвардного договору – це окремий шлях придбання нерухомості в Україні. Йдеться виключно про придбання квартири у забудовника, тобто на первинному ринку.

Дериватив - це цінний папір, який отримує особа за форвардним контрактом. Придбання деривативу дає право покупцеві на укладення договору купівлі-продажу майнових прав, на підставі якого покупець отримує право власності на квартиру - після введення будинку в експлуатацію.

Багато хто бачать плюси в даному виді придбання нерухомості, наприклад, відсутність ризику повторного продажу квартири або певне скорочення витрат (через зниження податкового навантаження).

Але є й можливі проблеми. У першу чергу - певна  складність схеми придбання нерухомості, а також необхідність розбиратися в правилах і нормах укладання форвардного контракту. Особливо проблематично це може бути для іноземних осіб, які не знаються на тонкощах українського законодавства.

Наша компанія пропонує юридичний супровід купівлі нерухомості для іноземців, у тому числі через дериватив. Сьогодні ми розповімо про основні нюанси даного процесу та підкажемо, на що потрібно звернути увагу саме іноземній особі.

Цікаво: Як підключити куплену квартиру в Україні до комунальних послуг?

Що таке форвардний договір на придбання нерухомості та як його укласти?

Форвардний контракт - це договір, яким забудовник зобов'язується у визначений договором термін, зазвичай після введення будинку в експлуатацію, передати нерухомість у власність покупцю, а покупець - вчасно сплатити і прийняти нерухомість.

Внести оплату необхідно під час укладання форвардного договору, але не повну вартість квартири – а обумовлену за договором частину (зазвичай це 30-50%). На руки покупець отримує цінний папір – дериватив.

Для проведення процедури необхідно укласти не один, а два договори одночасно:

• Форвардний контракт із Корпоративним інвестиційним фондом (КІФ);

• Договір купівлі-продажу майнових прав із забудовником з відкладною умовою (тобто він набирає чинності у момент, обумовлений у договорі).

У форвардному контракті мають бути зазначені:

• Строки виконання зобов'язань кожної із сторін - оплати контракту та передачі права власності на квартиру;

• Фіксована вартість нерухомості;

• Детальний опис квартири, включаючи поверх, під'їзд, площу, кількість кімнат, найменування забудовника тощо.

Контракт підписується забудовником та покупцем, після чого забудовник подає його на біржу КІФ для реєстрації. Тут криється ще одна перевага для покупця – разом із форвардним договором забудовник подає значний пакет документів, включаючи дозволи на будівництво – це свого роду додаткова перевірка забудовника на надійність.

Біржа реєструє контракт та проводить онлайн аукціон на квартиру – він має формальний характер, а його результат покупець може відстежити онлайн. За результатами аукціону передається свідоцтво покупцю.

У деривативі, який покупець отримує на руки, також обов'язково мають бути зазначені:

• терміни виконання зобов'язань за форвардним договором;

• характеристики квартири, що купується;

• умови отримання квартири у власність;

• ціна, яку має сплатити покупець.

Вся ця схема із укладанням кількох контрактів та проведенням аукціону може здаватися заплутаною та складною. Ми зробимо її для вас максимально зрозумілою та проконтролюємо весь процес від початку до кінця.

Цікаво: Як переказати гроші за купівлю квартири в Україні?

Що потрібно іноземцю для покупки квартири через дериватив в Україні?

Для укладання форвардного контракту іноземцю знадобиться:

• Отримати в Україні ІПН - персональний код платника податків. Такий код, за правильної організації процесу, можна отримати за 1-3 дні;

• Відкрити в Україні рахунок у банку. Гроші необхідно буде переказувати через банк, обов'язково у гривні. Відкрити рахунок у банку не складно, головне знати, в який банк краще звернутися, і хто з них має достатній досвід та сервіс для роботи з іноземними клієнтами.

Якщо ви не володієте українською мовою, або володієте нею погано, знадобляться послуги перекладача – договори в цій схемі не засвідчуються нотаріально, а отже укладаються українською мовою. Необхідно правильно провести переговори із забудовником, і розуміти, що відбувається в процесі всіх етапів купівлі квартири.

Наша компанія вирішує це питання простим способом – ми маємо штат англомовних юристів та менеджерів, які не лише забезпечать вам комфорт комунікації під час купівлі квартири, але й доступно пояснять усі нюанси процедури.

Великим мінусом цього виду договору може стати те, що за вашого рішення достроково розірвати договір, кошти, сплачені за дериватив (30-50% вартості квартири), не повертаються. Фактично ви купили цінний папір і він тепер ваш. За цією схемою ви не купуєте нерухомість, ви купуєте право на її покупку.

Існує варіант дочекатися виконання контракту і до моменту отримання свідоцтва на квартиру перепродати дериватив на користь КІФ - але потрібно точно підгадати терміни і розібратися в процедурі. Цей варіант не спрацює, якщо забудовник заморозить будівництво - у цьому випадку ваш цінний папір повністю втратить вартість. За даної схеми ви позбавляєтеся захисту законодавства у сфері первинного будівництва.

Це означає, що вже на етапі укладання форвардного контракту ви повинні бути точно впевнені в забудовнику, і в бажанні придбати саме цей об'єкт нерухомості.

У цьому може допомогти попередня перевірка квартири. Наша компанія включає її у вартість супроводу придбання іноземцем нерухомості в Україні.

Вартість супроводу можна дізнатись тут. У пакет послуг, залежно від ваших цілей та потреб, можуть входити:

• Консультація щодо оптимального шляху придбання нерухомості у ситуації Клієнта;

• Консультація юриста щодо процесу купівлі квартири через дериватив;

• Перевірка об'єкта нерухомості та забудовника на етапі вибору квартири;

• Перевірка та доопрацювання, при необхідності, укладених договорів;

• Отримання для нерезидента ІПН та допомогу з відкриттям рахунку в українському банку;

• Супровід придбання квартири через дериватив.

У чому все ж перевага цієї схеми? Це зручно забудовнику з точки зору економії на сплаті податків, яка, як вони часто запевняють, впливає на ціну квартири для вас як покупця. Простіше кажучи, теоретично, ви платите за квадратний метр менше. Пам'ятайте про це, порівнюючи цінові пропозиції різних забудовників.

Але якщо ви все ж таки хочете купити квартиру, яка пропонується забудовником за схемою деривативу, ми пропонуємо вам послуги, які додадуть впевненості в безпеці угоди, і позитивно вплинуть на досягнення поставленої вами мети.

Ви бажаєте придбати нерухомість в Україні і не знаєте, як це вигідно зробити? Звертайтесь до нас! Ми знайдемо просте рішення саме для вашої ситуації і втілимо його в реальність.

Не знайшли відповідь на своє запитання?

Все про покупку нерухомості в Україні для іноземців тут.