Купити нерухомість в Україні іноземцем для здачі в оренду: чи вийде?

Україна стає все більш привабливою країною для інвестицій – адже навіть незначний капітал, у порівнянні з іншими розвиненими країнами, можна вкласти в нерухомість, яка приноситиме прибуток як при здачі її в оренду, так і при подальшому продажу.

Так, за деякими оцінками, вартість нового житла в Києві з січня по вересень 2021 року зросла більш ніж на 15% і до кінця періоду склала близько 00 за кв.м. Фахівці говорять про те, що у порівнянні з аналогічним періодом минулого року? середня вартість квадратного метра зросла на 19,5%. Окупність об'єкта нерухомості становить близько 10-15 років.

Таким чином, вкладення капіталу в нерухомість Києва та України в цілому є економічно привабливим.

Але якщо купити квартиру не проблема – з цим допомагає багато юридичних фірм, то допомогти зрозуміти процедуру придбання нерухомості, вникнути у всі нюанси та підібрати найбільш економічно вигідну модель оформлення прав власності, може далеко не кожен юрист.

Цікаво: Як переказати гроші на рахунок в Україні при покупці нерухомості?

Що робити з нерухомістю в Україні після її придбання?

Оформити документи так, щоб уникнути подвійного оподаткування, заощадити на витратах при подальшій комерційній експлуатації нерухомості, уникнути питань та проблем з боку як державних органів, так і просто сусідів (у разі придбання квартири та здачі її в оренду) – це ті найважливіші питання, з якими доведеться зіткнутися більшості нерезидентів, які купують нерухомість в Україні.

Наприклад, розглянемо ситуацію, в якій іноземець планує придбати нерухомість – квартиру чи офіс, яку потім збирається здавати в оренду.

Відповідно до Податкового кодексу України доходи, отримані нерезидентом із джерелом їх походження з України, оподатковуються. Такими доходами є лізингова/орендна плати, що вносять резиденти на користь нерезидента – лізингодавця/орендодавця, за договорами оперативного лізингу/оренди.

Але доходи можна сплачувати по-різному. Все залежить від того, ким є представник іноземця, який допомагає у здачі нерухомості. Так, загальна система оподаткування передбачає 18% податку та 1,5% військового збору як дохід фізичної особи при здачі нерухомості в оренду. З іншого боку, наприклад, зареєстровані в Україні ФОП на спрощеній системі, у такій ситуації платять порівняно менше – відсоток залежить від групи реєстрації:

• ФОП на ІІ групі щомісячно сплачує фіксовану суму податку + 20% від мінімальної заробітної плати (у 2021 році це 6000х20% = 1200 грн, за рік -14400 грн) + єдиний соціальний внесок (ЄСВ), що дорівнює 22% мінімальної заробітної плати (6000х22%=1320 грн).

• ФОП на III групі – 5% та ЄСВ.

Але навіть якщо ви знайдете оптимальний шлях сплати податку в Україні, важливо подбати про те, щоб не сплачувати такий податок двічі – ще й у країні проживання.

Для запобігання подвійному оподаткуванню необхідно отримати довідку від фіскальних органів України. Довідку про сплачений в Україні податок на прибуток можуть отримати фізичні або юридичні особи, які є нерезидентами та одержують доходи з джерелом походження з України. Рішення про видачу такої довідки приймає податкова інспекція після подання заяви зі сплаченого податку до бюджету при виплаті доходу нерезиденту. Допомога в отриманні такої довідки є послугою нашої команди.

Є й інші "підводні камені". Наприклад, ви купили квартиру, здали її в оренду та поїхали. Ваші квартиранти поводяться галасливо, або просто сусіди дуже принципові та порядні люди, написали заяву в поліцію для перевірки, а під час перевірки з'ясувалося, що квартира належить іноземцю, який здає її "напряму", без реєстрації договору оренди та сплати податків.

У такому разі щодо власника квартири буде призначено штраф у розмірі від 51000 грн до 85 000 грн. Ось так незнання та недотримання податкового законодавства України може призвести як до фінансових втрат, так і до застосування до Вас статті кримінального кодексу України.

Цікаво: Купити квартиру в Україні через дериватив

Як захистити себе та свої гроші у процесі купівлі нерухомості в Україні?

Від того, хто саме купує нерухомість, яка "її доля": подальший продаж або здавання в оренду – залежить і розробка алгоритму досягнення мети або "дорожньої карти" проєкту.

Наприклад, законодавство України передбачає інституцію спільної власності. Тобто для підготовки документів треба розуміти, чи перебуває у шлюбі як покупець, так і продавець. Всі ці моменти розбираються фахівцями та за результатом опитування Клієнта передбачаються у “дорожній карті”.

Деякі фірми пропонують в якості скорочення податкових витрат купувати нерухомість на юридичну особу. Це, безумовно, варіант, який має право на існування, але треба розуміти, що відкриття юридичної особи передбачає як додаткові витрати на етапі надання послуг, так і ті, що пов'язані з отриманням дозволів на роботу іноземця в Україні, виплати певного рівня заробітної плати тощо.

Наприклад, для дозволів на роботу, які видаються терміном від одного до трьох років, у 2021 році такий збір дорівнює 13134 грн, а мінімальна зарплата іноземця прирівнюється до десяти мінімальних зарплат громадянина України – з першого січня 2021 року це 60 000 гривень. Щоправда ситуація може скластися інакше, якщо йдеться про директора підприємства, який є його ж засновником – у такому разі мінімальний розмір не встановлюється.

Також важливо розуміти, що ТОВ зобов'язані вести бухгалтерський та податковий облік відповідно до місцевого законодавства, подавати до податкових органів за місцем своєї реєстрації податкову та фінансову звітність. Це також пов'язано з додатковими як клопотами, так і витратами.

При купівлі нерухомості потрібно звернути увагу на її метраж – оскільки чинне законодавство України передбачає податок за перевищення певної квадратури.

Таким чином, найбільш прийнятний варіант розробляється під кожного Клієнта окремо, з огляду на безліч нюансів та побажань. Це питання суто індивідуальне, і успіх Вашого підприємства безпосередньо залежить від рівня кваліфікації спеціаліста, який займається цим питанням. Вартість послуг юриста можна дізнатися тут.

Ви хочете безпечно придбати нерухомість в Україні та розумно нею розпорядитися? Звертайтесь до нас!

Наші юристи володіють колосальними знаннями та багаторічним досвідом у вирішенні подібних завдань, а успішні кейси та задоволені Клієнти є найкращим підтвердженням нашого професіоналізму.

Не знайшли відповідь на своє запитання?

Все про придбання нерухомості в Україні для іноземних осіб.