Як перевірити договір інвестування у новобудову?

Майже всю історію незалежності України не існувало системного законодавства щодо регулювання обігу первинної нерухомості. Хоч і були створені відповідні механізми на законодавчому рівні щодо регулювання, все ж таки нормативно не було врегульоване це питання. З цієї причини виникало досить багато різних схем залучення інвестицій в нове будівництво. 

Не завжди це були добросовісні забудовники. В переважній більшості інвестор не був захищеним від можливих ризиків при інвестуванні в первинну нерухомість.

Існування різноманіття схем залучення інвестицій, різних договорів, низької правової культури населення, відсутність звички звертатись по допомогу до юристів з додаванням економічних проблем, військових подій. Це все було наслідком або недобудови або затримки будівництва об'єктів, відмивання коштів інвесторів без наміру будувати взагалі, корупційних схем, починаючи від відведення земельної ділянки для будівництва та отриманні дозвільних документів.

Однією з проблем є наявність великої кількості змішаних договорів, що регулюють механізми інвестування та придбання нерухомого майна на первинному ринку.

Це впливає на  переважне нерозуміння інвестора тексту договору: як повинно бути, на що розраховує інвестор та що насправді мав на увазі забудовник?

Серед основних проблем було:

• затягування строків будівництва;
• зміна проєкту та технічних даних об'єкта; 
• об'єкт міг відчужуватись декілька разів різним інвесторам.

Також не завжди договори з інвесторами укладав замовник будівництва. Іноді це могла бути зовсім інша – не пов'язана з будівництвом  особа, котра в разі спору жодної відповідальності не несла.

Основне питання: сьогодні можна довіряти забудовнику? Як завжди – довіряй, але перевіряй. Ми розповімо, як перевірити забудовника, договір та саму схему інвестування в новобудову, яку вам пропонують.

Як не купити квартиру на 20 поверсі, якщо згідно з проєктом будинок має 15 поверхів

Наявність таких непрозорих, заплутаних схем дозволяла свого часу зловживати правами інвесторів, будувати зовсім інші об'єкти ніж ті що зазначені в проєкті, відступати від проєкту, будувати індивідуальний житловий будинок і реєструвати в ньому до 100 квартир. Також нерідко будувати на земельній ділянці, яка апріорі не може бути забудована. 

Був свого часу цікавий кейс у нас з інвестором, такі та схожі об'єкти називають “войцеховщина”. Якщо коротко описати, то звернувся інвестор для юридичного аудиту об'єкта інвестування. Що саме цікаве, крім договору про купівлю-продаж майнових прав на майбутній об'єкт нерухомості забудовником не було надано нічого. Чому нічого, тому що як ми дізнались коли почали досліджувати документи первинні та дозвільні – забудовник продавав інвестору квартиру на 20 поверсі. 

Коли ми аналізували проєктну документацію та дозволи – це взагалі була реконструкція дитячого садочку, без будівництва багатоповерхового житлового будинку. На цю ситуацію відділ продажів запевняв, що всі документи переоформлюються, інвестору переживати непотрібно, все буде зроблено, будинок добудується й інвестор отримає своє право власності. 

Але цього не сталось. Прокуратура порушила кримінальну справу проти забудовника і ті хто купив квартири в цьому будинку – залишись ні з чим. Свого клієнта-інвестора ми після аудиту відмовили інвестувати кошти в цей  об'єкт.

Цікаво: Покупка квартири на вторинному ринку в Україні: перевірка, підготовка до операції

Новий порядок продажу новобудов 

Новий порядок продажу та інвестування в новобудови набув чинності  з 10 жовтня 2022 року. Тобто всі об'єкти будівництва, які отримали дозволи на виконання будівельних робіт до 10 жовтня 2022 р., будують та вводять в експлуатацію ще за старими чинними нормами.

Основні новели що дає нам це закон:

• всі об'єкти будівництва поділяються на подільні, неподільні та майбутні об'єкти нерухомості;
• обов'язкова реєстрація спеціального майнового права за замовником будівництва (девелопером);
• продаж об'єктів тільки шляхом укладення та нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу (перший продаж);
• запровадження та обтяження гарантійної частки;
• пряма заборона укладати попередні договори без нотаріального посвідчення та розрахунки за попередніми договорами забороняються;
• створення інших запобіжників від недобросовісних забудовників.

Оподаткування операцій з об'єктами нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому

Оподатковується за ставкою 18% дохід від продажу:

• об'єкт незавершеного будівництва;
• майбутній об’єкт нерухомості (МОН);
• подільний об’єкт незавершеного будівництва. 

За умови, що зазначене майно та майнові права отримано у спадщину – оподатковується за ставкою 5%.

Дохід від продажу протягом звітного (податкового) року, зокрема, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта.

Цікаво: Як укласти договір міни нерухомості в Україні?

В чому буде полягати дьюділ при інвестуванні в новобудови?

При юридичному аудиті об'єкта інвестування ми в першу чергу звертаємо увагу на:

• визначення правової моделі для залучення коштів та аналізу нормативного регулювання інвестицій, договірних відносин в залежності від періоду отримання дозвільних документів;
• виділяємо 2 періоду – до 10.10.2022 року та після, робимо аналіз прав на земельну ділянку, дозвільної та іншої документації на будівництво, схем залучення інвестицій та ризики які можуть виникнути;
• перевіряємо замовника, девелопера, підрядника, директорів, бенефіціарів для розуміння їх надійності та добросовісності чи ризикованості будівництва.

Серед основних найбільш розповсюджених схем щодо залучення інвестицій були:

• фонди фінансування будівництва;
• фонди операцій з нерухомістю;
• інститути спільного інвестування;
• облігації;
• договори купівлі-продажу майнових прав, попередні договори;
• участь в кооперативах.

При аналізі договорів звертаємо увагу щодо: 

• об'єкта інвестування/технічних характеристик;
• порядку оплати за договором; 
• порядку доплати або компенсації у зв'язку з коригуванням площі об'єкта;
• строків виконання зобов'язань; 
• порядку та процедури відступлення прав або перепродажу об'єкта;
• порядку та умови розірвання договору.

Зараз законодавство чітко визначає такі схеми інвестування та фінансування будівництва:

• шляхом укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва з замовником/девелопером будівництва);
• шляхом укладення договорів про участь в фонді фінансування будівництва управителем фонду фінансування будівництва;
• шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. 

Наразі для об'єктів будівництва, право на виконання будівельних робіт яке набуте після 10 жовтня 2022 року, абсолютно змінився механізм для відчуження об'єктів інвестору. Без реєстрації спеціального майнового права на майбутній об'єкт нерухомості за замовником/девелопером такий об'єкт неможливо відчужити (перший продаж). 

Цікаво: Перевірка квартири перед покупкою на первинному ринку в Україні

Для реєстрації спеціального майнового права на подільний/неподільний об'єкт незавершеного будівництва, майбутній об'єкт нерухомості замовник будівництва повинен мати:

• право власності/права користування земельною ділянкою, на якій споруджується відповідний об’єкт (у випадках, якщо законом передбачена можливість набуття права на виконання будівельних робіт без оформлення права власності/права користування земельною ділянкою);
• наявні містобудівні умови та обмеження /будівельний паспорт;
• право на виконання будівельних робіт;
• відсутність факту зупинення виконання будівельних робіт; 
• об'єкт не повинен бути прийнятим в експлуатацію.

Якщо ви бажаєте інвестувати в будівництво без ризиків – звертайтеся до нас! Ми надаємо широкий спектр юридичних послуг з нерухомості. Наша команда стане запорукою вашої фінансової та правової безпеки.

Також може бути цікавим:

Перевірка комерційної нерухомості перед покупкою в Україні

Будівництво під час війни: як працювати по декларації?

Юридичні послуги по земельному праву