Переведення дачних будинків в житлові. Чи можна прописатися в будинку? 

Дачні і садові будинки, які відповідають вимогам державних будівельних норм, можуть бути переведені у житлові будинки. Для цього ваш дачний будинок має бути:

• введений в експлуатацію;
• право власності повинно бути внесено до реєстру речових прав;
• земельна ділянка повинна бути сформована (наявність кадастрового номера). 

Переведення зазвичай починається з подання заяви до виконавчого органу сільської (селищної, міської) ради. Потрібно розуміти, що весь процес, з нашої практики, займає тривалий час (від 1 року), оскільки при юридично вірному переведенні завжди потрібно починати зі зміни цільового призначення земельної ділянки.

При цьому ви можете зіштовхнутися з такими розповсюдженими проблемами: 

• неможливість зареєструвати право власності в державному реєстрі на підставі Рішення про переведення;
• неможливість зареєструвати місце проживання на підставі тільки Рішення про переведення без зміни даних в державному реєстрі;
• відсутність змоги змінити цільове призначення ділянки (відсутня містобудівна документація або потрібно вносити до неї зміни);
• неможливість дотримання будівельних норм при реконструкції (висока щільність вже існуючої забудови).

Тому при переведенні ми аналізуємо містобудівну документацію, будівельні вимоги, будівельні обмеження, в залежності від зони, де знаходиться будинок і інші технічні та юридичні аспекти. В першу чергу ми надаємо замовнику  інформацію, чи можна перевести садовий будинок в житловий, і чи не опиниться замовник в тих обставинах, де, на підставі отриманого Рішення, він не зможе вчинити жодних реєстраційних дій. 

Сьогодні ми розкажемо, як виглядає процедура переведення дачного будинку в житловий на практиці, та чого варто остерігатися. Якщо ж ви бажаєте доручити ведення процесу спеціалістам з досвідом – звертайтесь до нас, і ми вирішимо цю проблему замість вас.

Цікаво: Як узаконити прибудову до приватного будинку?

Процедура переведення дачного будинку в житловий

Отже, починається процедура з подачі заяви. Її можна подавати:

• у паперовій формі особисто; 
• через центри надання адміністративних послуг;
• в електронній формі через електронний кабінет користувача Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Варто додати наступні документи:

• правовстановлюючі документи на будинок;
• згода співвласників на таке переведення;
• технічний звіт на відповідність будинку ДБН (виконується сертифікованими технічними спеціалістами).

В процесі підготовки наші спеціалісти аналізують наявні документи та оцінюють, які саме потрібно надати разом із заявою для збільшення вірогідності успіху справи.

Рада розглядає заяву та, в успішному випадку, приймає Рішення про переведення дачного або садового будинку в житловий будинок. А що далі? Раніше, на підставі такого Рішення, можна було внести відповідні зміни  у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, проте відбулися зміни в законодавстві, що змінили дану процедуру.

Чому неможливо зареєструвати місце проживання в садовому будинку, переводячи його в житловий на підставі рішення про переведення?

Від 13.05.2020 року пункт закону, згідно з яким державний реєстратор приймає Рішення про переведення дачного/садового будинку в житловий фонд, зазнав змін. Тепер Рішення про переведення дає можливість виключно  використовувати дачні і садові будинки як житло, зокрема для реєстрації місця проживання.

Тобто зміни до реєстру не вносяться, в структурі даних реєстру не відбувається жодних оновлень, і замовник не отримує оновленого витягу з реєстру речових прав, в якому буде змінено тип об'єкта з дачного/садового на житловий.

Здавалося б, ну немає оновлених даних – прописатися ж і жити можна.

А проблема в тому, що законодавством України встановлено, що реєстрація місця проживання у дачному або садовому будинку можлива лише після того, як цей будинок буде переведений у житловий. І от де відбувається колізія:

• Серед документів, що подаються разом з заявою про реєстрацію місця проживання, є документ, який підтверджує право власності на житло. Жодної згадки, що разом з цим документом потрібно подати Рішення про переведення дачного/садового в житловий будинок, немає.
• Водночас підставою для відмови в реєстрації місця проживання є наявність об’єкту нерухомого майна, за адресою житла, в якому особа декларує або реєструє своє місце проживання (перебування) – який не належить до житла.

Тобто на підставі Рішення про переведення – ви не можете зареєструвати місце проживання в садовому/дачному будинку у зв'язку з тим, що Постанова щодо переведення дачних/садових будинків в житлові не відповідає ЗУ “Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні”.

То як юридично вірно перевести садовий/дачний будинок у житловий, щоб і внести зміни до державного реєстру нерухомого майна і зареєструвати місце проживання? Це можна зробити шляхом реконструкції та обов'язкової зміни  цільового призначення земельної ділянки. 

Цікаво: Технічний паспорт на нерухоме майно

Чому важливо змінювати цільове призначення ділянки разом з переведенням садового/дачного будинку в житловий? 

Тому, що при подальшому відчуженні такого об'єкта, якщо цільове призначення ділянки не буде відповідати забудові, нотаріус відмовляє у посвідченні такого правочину. Якщо з наданих нотаріусу документів випливає, що житловий будинок, будівля, споруда тощо, були зведені або будуються на земельній ділянці, яка не була призначена для таких цілей, то нотаріус відмовляє у посвідченні угоди про відчуження житлового будинку та іншої нерухомої власності.

Тому перед тим, як переводити будинок в житловий, потрібно зробити аудит містобудівної документації на визначення можливості зміни цільового призначення земельної ділянки під житлову забудову. І лише після цього пройти процедуру реконструкції садового/дачного будинку, що передбачає зміну функціонального призначення з оформленням покроково всіх належних дозвільних документів.

Якщо сьогодні ви плануєте перевести дачний або садовий будинок в житловий, наші юристи:

• зроблять аудит документів по земельній ділянці та містобудівній документації; 
• підготують дорожню карту для реалізації проекту;
• змінять цільове призначення земельної ділянки;
• допоможуть в розробці містобудівної документації;
• проведуть реконструкцію садового (дачного) будинку з метою зміни функціонального призначення садового будинку в реєстрі речових прав тощо.

Вартість послуг можна знайти тут.

Вартість супроводу угод з нерухомістю тут.

Звертайтесь до наших спеціалістів за формуванням персонального пакета послуг.