Поділ спільної нерухомості подружжя: як розділити будинок і землю, на якій він стоїть?

Майно, набуте подружжям протягом шлюбу, згідно із законодавством, автоматично стає об'єктом права спільної сумісної власності і належить дружині та чоловікові. 

Ця норма закону призначена для забезпечення економічної рівності та захисту інтересів обох з подружжя. Після розлучення виникає потреба в розподілі спільного майна. 

Поділ майна подружжя може бути здійснений двома основними способами: 

• шляхом домовленості та укладання договору; 
• шляхом звернення до суду (коли подружжя не може досягти згоди щодо варіантів поділу майна, і має конфліктні питання щодо подальшої долі спільної нерухомості). 

Щоб попередити ситуації з конфліктного розподілу нерухомості, варто заздалегідь подумати над юридичним статусом особистого та спільного майна, ще до укладення шлюбу, або принаймні під час перебування у шлюбі, поки є можливість дійти згоди та компромісу. Наприклад, шляхом:

• оформлення і придбання нерухомого майна на ім'я обох членів подружжя в визначених частинах; 
• укладення шлюбного договору, в якому заздалегідь визначено умови щодо прав на майно кожного з подружжя і процедури для отримання згоди іншого подружжя при наступному продажі;
• укладання договору про поділ майна;.
• укладання договору про припинення права на аліменти в обмін на нерухомість.

Ці заходи можуть допомогти уникнути конфліктів та непорозумінь щодо розпорядження майном під час шлюбу та в разі його розірвання.

Розберемо теоретичну ситуацію – подружжя має у спільному майні приватний будинок на земельній ділянці. Як його розділити? Чи потрібно ділити земельну ділянку та будівлю окремо? 

Цікаво: Договір дарування нерухомості: правила, порядок укладання

Правила поділу нерухомого майна подружжя

Поділ майна через суд – це тривалий і дорогий процес, але він надає можливість отримати рішення тоді, коли сторони самостійно не знаходять компромісів. 

Поділ майна шляхом укладення договору – найкращий варіант під час розірвання шлюбу. Це спільне волевиявлення осіб, яке робить весь процес значно швидшим і дешевшим. Але при розірванні шлюбу не всі задумуються про поділ майна, особливо коли одна зі сторін ні на що не претендує та заявляє про це усно. 

На практиці проходять роки, навіть десятки років, і при продажі нерухомості потрібно брати згоду у колишнього чоловіка або дружини. Часто її отримати фізично неможливо, наприклад, якщо особа виїхала на постійне проживання за кордон, з нею немає зв'язку, чи вона просто не хоче відповідати тощо. Тому варто визначити долю спільного майна шляхом укладення відповідних договорів ще при оформленні розлучення (юридично розділити майно).

Під час поділу майна, яке є об'єктом права спільної сумісної власності подружжя, частки майна дружини та чоловіка розглядаються як рівні, якщо інше не передбачено їхньою домовленістю або шлюбним договором. 

До спільної сумісної власності подружжя не належить:

• Майно, набуте особою до шлюбу: Речі та майно, які були придбані до вступу в шлюб, залишаються особистою власністю цієї особи;
• Майно, отримане в спадщину та за договором дарування; 
• Майно, придбане одним із подружжя, але за його особисті кошти  (наприклад, за подаровані кошти один з подружжя придбав майно – це майно залишається його особистою власністю);
• Речі індивідуального користування, включаючи коштовності, одяг, предмети особистої гігієни тощо;
• Кошти, отримані як компенсація за збитки або моральну шкоду; 
• Страхові виплати з особистого страхування.

При зверненні клієнта з питань поділу та оформлення спільного майна подружжя, ми перш за все проводимо аудит документів з метою розмежування спільного майна (те, що було набуте під час шлюбу) і окремого майна (те, що було подароване/успадковане під час шлюбу або куплене за власні кошти). Тобто проводимо інвентаризацію нерухомого майна подружжя.

Далі, в залежності від ситуації, ми пропонуємо клієнту декілька варіантів розподілу:

• розподіл майна шляхом виділення окремої частки в цілу одиницю, з проведенням всіх технічних обстежень, висновків і підписанням договору;
• якщо неможливо виділити частку і при згоді клієнта – готуємо пакет документів необхідний для підписання договорів обміну нерухомістю. Наприклад, один може взяти автомобіль, а інший – нерухомість;
• якщо подружжя вирішить продати всі активи та поділити отримані кошти порівну – допомагаємо оформити продаж нерухомого майна;
• якщо в процесі аудиту було виявлено самочинне будівництво – вводимо його в експлуатацію перед поділом;
• якщо подружжя не може дійти згоди щодо розподілу майна – залучаємо адвоката для вирішення питань розподілу в судовому порядку.

Цікаво: Що власнику робити з нерухомістю в Україні під час війни, доки він перебуває за кордоном?

Що спершу ділити: земельну ділянку чи будинок?

У випадку оформленого права власності на земельні ділянки, висновок щодо  технічної можливості поділу майна робиться після встановлення можливості поділу земельної ділянки. 

Також у випадку поділу або виділу частки, при проведенні технічної інвентаризації та виготовлення технічного паспорта, новоствореному об'єкту присвоюється Ідентифікатор об'єкта – це набір даних, що є незмінними протягом всього періоду існування об'єкта та ідентифікує його, на кшталт ІНН.

При оформленні технічного висновку щодо можливості поділу з подальшим  оформленням технічних паспортів на кожну відокремлену частку, – без кадастрових номерів ділянок, на яких знаходяться такі відокремлені об'єкти, – технічно неможливо присвоїти "ідентифікатор" об'єкта. Без ідентифікатора об'єкта дані не можна внести в єдину систему у сфері будівництва та зареєструвати право власності. Тобто без поділу ділянки ми не можемо ділити об'єкт. 

Як ділити майно, якщо ділянка приватизована одним з подружжя, а будинок будувався за спільні кошти?

Виключно, у період з 8 лютого 2011 року по 12 червня 2012 року, земельна ділянка, яка була передана одному з подружжя безоплатно шляхом приватизації з державної або комунальної власності – вважалася спільною власністю обох членів подружжя. Проте до 8 лютого 2011 року та після 12 червня 2012 року така земельна ділянка є особистою приватною власністю. Тобто ділянка отримана шляхом безоплатної приватизації в переважній більшості є особистою приватною власністю.

Розповсюджена ситуація на практиці, коли земельну ділянку приватизував один із подружжя, і вона має статус особистої приватної власності, але за період шлюбу подружжя збудувало на ній будинок за спільні кошти. Як ділити таке майно? 

Крапку в цьому питанні поставив Верховний суд, вказавши, що коли одна зі сторін подружжя немає права власності на земельну ділянку, на якій розташований  спільний будинок, в такому випадку, ця сторона може отримати частку права власності на земельну ділянку, яка буде відповідати її частці у спільному майні на будинок.

Цікаво: Поділ та об'єднання земельних ділянок

Алгоритм дій при поділі нерухомості, що належить подружжю

Перш за все, потрібно провести аудит документів та визначити, яким чином ви стали співвласниками будинку.

Це може бути через спільну купівлю, спадкування, або купівлю за власні кошти одним з подружжя або купівля до укладення шлюбу, приватизацію. 

Далі потрібно визначити технічну можливість поділу об'єкта нерухомого майна. На даному етапі важливим є залучення необхідних технічних спеціалістів.

З урахуванням вартості будинку, потрібно визначити розміри часток, які  належать кожному співвласнику. Адже частки можуть бути різними, залежно від фінансових вкладів та інших факторів.

В ідеалі наступним етапом буде укладення договорів про поділ між співвласниками з визначенням особливостей:

• яким чином будинок буде поділений;
• які частини або об'єкти нерухомості передаються кожному співвласнику;
• яким чином будуть регулюватися питання щодо спільних елементів, таких як стіни, дах, системи опалення тощо. 

Звісно, якщо обидві сторони згодні на розподіл майна через спрощену процедуру – укладання договору.

Після проведення поділу потрібно зареєструвати право власності для кожного співвласника на новостворені об'єкти в результаті поділу.

Ситуація може ускладнитися у разі незгоди подружжя та необхідності вирішення справи в суді.

Наша команда надає послуги супроводу будь-яких операції з нерухомістю, тож ми допоможемо вам в будь-якому варіанті розвитку подій. А головне – запропонуємо вам найпростіший та найефективніший варіант. Серед наших послуг: 

• аудит (інвентаризація) нерухомого майна подружжя;
• залучення експертів для попереднього аналізу технічної можливості  виділення частки;
• підготовка нерухомого майна до поділу (проходження всіх юридичних процедур для реєстрації майна, введення в експлуатацію, збір необхідних документів, робота з архівами, підготовка технічних звітів, винесення меж ділянки на місцевості, присвоєння кадастрових номерів, виготовлення технічних паспортів тощо);
• підготовка документів для укладення договору;
• вичитка договорів та нотаріальних документів;
• юридичний супровід оформлення договорів у нотаріуса з реєстрацією права власності на виокремлену частку.

Вартість послуг для вас дізнавайтесь у наших спеціалістів.

Вартість послуг по стандартних операціях з нерухомістю тут.